Befristeter Mietvertrag: Bei Unwirksamkeit kann von Kündigungsverzicht ausgegangen werden!

Ein nicht wirksam befristeter Mietvertrag kann derart ausgelegt werden, dass die unwirksame Befristung durch einen beidseitigen Kündigungsverzicht ersetzt wird. In diesem Fall kann eine ordentliche Kündigung frühestens zum Ablauf der nicht wirksam vereinbarten Laufzeit erklärt werden.

Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 11.12.2013, Az. VIII ZR 235/12 erneut entschieden.

In dem zu entscheidenden Fall bestand zwischen den klagenden Vermietern und den beklagten Mietern ein befristeter Mietvertrag, der eine Laufzeit des Mietverhältnisses bis 31.12.2012 vorsah. Die Vermieter vertraten die Auffassung, es läge ein nicht wirksam befristeter Mietvertrag vor. Sie erklärten deshalb mit Schreiben vom 28.07.2010 eine ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs mit Wirkung zum 31.10.2012 und erhoben Räumungsklage.

Zu Recht?

Nein – nach Auffassung des Bundesgerichtshofs kann die Räumungsklage nicht auf die Eigenbedarfskündigung gestützt werden. Denn einer solchen stünden die mietvertraglichen Vereinbarungen der Parteien entgegen.

1.

Zwar sei zunächst richtigerweise davon auszugehen, dass die im Mietvertrag vorgesehene Befristung unwirksam sei.

Denn ein befristeter Mietvertrag über Wohnraum sei gemäß § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB nur dann zulässig, wenn der Vermieter die Räume nach Ablauf der Mietzeit als Wohnraum für sich oder seine Familien- oder Haushaltsangehörigen nutzen wolle oder die Absicht habe, die Räume zu beseitigen oder so wesentlich zu verändern oder instand zu setzen, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, und der Vermieter dem Mieter den Befristungsgrund bei Vertragsschluss schriftlich mitteile.

Jedenfalls an der letzteren Voraussetzung fehle es im Streitfall. Ein wirksam befristeter Mietvertrag liege mithin nicht vor.

Es sei auch grundsätzlich richtig, dass sich aus der Unwirksamkeit der Befristung die gesetzliche Rechtsfolge aus § 575 Abs. 1 S. 2 BGB ergebe, wonach das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit geschlossen gelte und unter den Voraussetzungen des § 573 BGB (auch) ordentlich gekündigt werden könne.

2.

Allerdings sei die aufgrund der Unwirksamkeit der von den Parteien gewollten Regelung entstehende, planwidrige Vertragslücke im Wege ergänzender Vertragsauslegung zu schließen und zwar unter Berücksichtigung dessen, was die Parteien redlicherweise vereinbart hätten, wenn ihnen bekannt gewesen wäre, dass ein wirksam befristeter Mietvertrag nicht vorliege.

Dies bedeute:

Aus der Aufnahme der zeitlichen Befristung vom 15. November 2009 bis 31. Oktober 2012 in den Mietvertrag werde der bei Vertragsschluss beiderseits bestehende Wille der Vertragsschließenden deutlich, dass das Mietverhältnis jedenfalls für diese Zeit Bestand haben solle.

Diesem Parteiwillen würde die an sich infolge der Unzulässigkeit der Befristung eintretende gesetzliche Rechtsfolge des § 575 Abs. 1 S. 2 BGB nicht gerecht; denn die Parteien wollten ersichtlich, dass das Mietverhältnis nicht vor Ablauf der Befristung durch Kündigung nach § 573 BGB beendet werden kann. Hätten die Parteien die Unwirksamkeit der von ihnen gewollten Befristung erkannt, hätten sie die dadurch entstandene Vertragslücke daher redlicherweise dahin geschlossen, dass an die Stelle der unwirksamen Befristung ein beiderseitiger Kündigungsverzicht in der Weise trete, dass eine Kündigung frühestens zum Ablauf der vereinbarten Mietzeit möglich sei.

Auf diese Weise werde das von beiden Vertragsparteien erstrebte Ziel einer Bindung für die im Vertrag bestimmte Zeit erreicht.

Fazit:

Die Entscheidung betrifft das Wohnraummietrecht. Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs führt seine bisherige Rechtsprechung, die richtig ist, fort. Auch über diese haben wir berichtet und zwar hier.

Wegen aller anderen das Mietrecht betreffenden Fragen wenden Sie sich bitte an unseren Partner Ralf Schulze Steinen, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht.