Schonfristzahlung: Fristgerechte Kündigung wird nicht geheilt!

Der Fall:

In dem zu entscheidenden Fall erklärte die klagende Vermieterin eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs des beklagten Mieters und zwar fristlos, hilfsweise fristgerecht.

Der Mieter zog nicht aus, die Vermieterin erhob Räumungsklage.

Innerhalb der sich aus § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ergebenden Schonfrist glich der Mieter die den Kündigungen zu Grunde liegenden Mietrückstände aus.

Das Amtsgericht war der Meinung, durch die Schonfristzahlung sei auch die hilfsweise erklärte fristgerechte Kündigung geheilt worden und wies die Räumungsklage ab.

Zu Recht?

Nein – das LG Berlin verurteilt den Mieter trotz Schonfristzahlung zur Räumung und Herausgabe und zwar auf Grundlage der hilfsweise erklärten fristgerechten Kündigung.

1.

Der Klägerin stünde gemäß den §§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses zu, da der Beklagte seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt habe.

Befinde sich der Mieter in einem Zahlungsverzug, der gemäß §§ 543 Abs. 1, 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB zur fristlosen Kündigung berechtige, begründe dies auch ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses nach §§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB.

2.

Die Schonfristzahlung i. S. d. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB des Beklagten führe nicht zur Unwirksamkeit der fristgerechten Kündigung, da diese Vorschrift nur auf eine fristlose, nicht hingegen auf die hier zu beurteilende fristgerechte Kündigung anwendbar sei.

3.
Das Festhalten an der fristgerechten Kündigung sei trotz erfolgter Schonfristzahlung auch nicht rechtsmissbräuchlich.

Halte der Vermieter im streitgegenständlichen Kontext an einer bei Ausspruch und Zugang wirksamen fristgerechten Zahlungsverzugskündigung fest, sei dies nur in besonders gelagerten Ausnahmefällen mit den Grundsätzen von Treu und Glauben unvereinbar, da andernfalls eine – analoge und de lege lata unzulässige – Anwendung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auf ordentliche Zahlungsverzugskündigungen vorgenommen würde.

§ 242 BGB könne bei einer Schonfristzahlung die Durchsetzung eines auf eine ordentliche Kündigung gestützten Räumungsanspruchs deshalb nur ganz ausnahmsweise hindern, etwa dann, wenn die nachträgliche Zahlung ganz kurz nach dem Ausspruch der Kündigung erfolge und der Mieter nachvollziehbare Gründe für seine Säumnis angeben könne.

An diesen Ausnahmevoraussetzungen fehle es hier:

Zwar habe der Beklagte den Kündigungsrückstand vollständig und zeitnah nach Kündigungszugang beglichen.

Er habe jedoch keine stichhaltigen und durch die Anwendung des § 242 BGB schützenswerte Gründe darzutun vermocht, wieso er keine Zahlungen auf die Miete vorgenommen habe.

Bereits ausgehend davon habe sich die Klägerin nicht rechtsmissbräuchlich verhalten, indem sie trotz der zeitlich unmittelbar nach Ausspruch der Kündigung erfolgten Schonfristzahlung an ihrer ordentlichen Kündigung festgehalten habe.

Fazit:

Die Entscheidung ist zutreffend, liegt auf der Linie der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs und füllt diese aus.

Der BGH hat u. a. mit Urteil vom 10.10.2012, VIII ZR 107/12 entschieden, dass eine Schonfristzahlung grundsätzlich keine heilende Wirkung auf eine hilfsweise erklärte ordentliche Kündiung wegen Zahlungsverzugs hat.

Allerdings führte der VIII. Zivilsenat in dieser Entscheidung auch aus, dass

die innerhalb der Frist des § 569  BGB erfolgte nachträgliche Zahlung könne die Pflichtverletzung des Mieters in einem milderen Licht erscheinen lassen und unter diesem Gesichtspunkt von Bedeutung sein.

Das LG Berlin prüft, was richtig ist, die Voraussetzungen eines rechtsmissbräulichen Festhaltens an der Kündigung der Vermieterin und nicht, ob die Pflichtverletzung durch die nachträgliche Schonfristzahlung als weniger schwerwiegend erscheint.

Denn das ist nicht der Fall.

In Widerspruch zur Rechtsprechung des BGH setzt sich das LG Berlin dennoch nicht.

Denn der VIII. Zivilsenat prüft in ähnlichen Falkonstellationen ebenfalls die Voraussetzungen eines rechtsmissbräuchlichen Festhaltens an der Kündigung durch den Vermieter.

Festgehalten werden kann zu guter Letzt, was folgt:

Lediglich die zeitnahe Schonfristzahlung des Mieters reicht nicht dazu aus, um ein rechtsmissbräuchliches Festhalten an der Kündigung durch den Vermieter bejahen zu können.

Hinzukommen müssen weitere und – so das LG Berlin – stichhaltige sowie schützenswerte Gründe auf Seiten des Mieters.