Schimmel in der Wohnung: Wie ist die Rechtslage für Mieter und Vermieter?

Die Sachverhalte und Argumente der Mieter- und Vermieterseite sind stets dieselben, so auch in einem jüngst vom LG Konstanz, Urteil vom 20.12.2012, Az. 61 S 21/12entschiedenen Fall:

Die Mieter minderten wegen Schimmel in der Wohnung  die Miete, meinten, hierin sein ein Mietmangel zu sehen.

Der Vermieter erhob Klage auf Zahlung der geminderten Beträge, meinte, eine Minderung sei deshalb nicht möglich, weil der Schimmel in der Wohnung durch falsches Heiz- und Lüftungsverhalten der Mieter selbst verursacht worden und nicht auf bauliche Mängel des Anwesens zurückzuführen sei.

Zu Recht?

Nein – das LG Konstanz weist die Berufung des Vermieters zurück.

Zwar habe der im Verfahren bestellte Sachverständige überzeugend dargelegt, dass das Anwesen, in dem die vom Schimmel befallene Wohnung gelegen ist, frei von baulichen Mängeln und energetischen Unzulänglichkeiten sei, die ursächlich für den Schimmel in der Wohnung sein könnten. Auch habe der Sachverständige definitiv ausgeschlossen, dass von außen Feuchtigkeit eingedrungen und für den Schimmel in der Wohnung verantwortlich sei.

Gleichwohl seien die Mieter zur Minderung der Miete berechtigt, denn ihnen sei weder hinsichtlich ihres Heiz-, noch hinsichtlich ihres Lüftungsverhaltens eine Pflichtverletzung vorzuwerfen.

Es sei zunächst nicht zu beanstanden, wenn die berufstätigen Mieter die Temperatur in Schlaf- und Arbeitsräumen der Wohnung während ihrer Abwesenheit absenken. Dies sei schon aus Gründen der Energieeinsparung legitim.

Des Weiteren sei aufgrund der besonderen Beschaffenheit (Niedrigenergiehaus) des Anwesens, in dem die Wohnung der Mieter gelegen ist,  ein sehr häufiges Lüften  – etwa 5-6 mal am Tag – erforderlich, um Schimmel in der Wohnung zu vermeiden. Dies aber könne den berufstätigen Mietern ohne besondere Vereinbarung nicht abverlangt werden, sondern sei unzumutbar.

Fazit:

Die Einzelfallentscheidung des LG Konstanz orientiert sich zunächst an der Rechtsprechung des Bundesgerichtshof und der von ihm entwickelten sog. Gefahrkreistheorie.

Diese besagt in Fällen, in denen Schimmel in der Wohnung auftritt, folgendes:

1.

Zunächst muss der Vermieter darlegen und beweisen, dass Ursachen für Schimmel und Feuchtigkeit, die in seinen Gefahrkreis fallen, nicht vorliegend sind. Nachzuweisen ist Seitens des Vermieters insbesondere, dass das Anwesen, in dem die Wohnung gelegen ist, keine baulichen Mängel aufweist. Dieser Beweis wird in der Praxis durch ein Sachverständigengutachten erbracht.

2.

Gelingt es dem Vermieter zu beweisen, dass das Anwesen baumangelfrei ist, so hat nunmehr der Mieter darzulegen und zu beweisen, dass Ursachen für den Schimmel in der Wohnung, die in seinen Gefahrkreis fallen, nicht vorhanden sind. Insbesondere hat der Mieter zu beweisen, dass er ausreichend lüftet.

Zwar konnte der Vermieter den ihm obliegenden Beweis in dem vom LG Konstanz entschiedenen Fall führen. Mit dem Argument, dass hier erforderliche,  5-6 malige Lüften sei den Mietern nicht zumutbar, verneint das LG Konstanz gleichwohl deren Verantwortlichkeit für den Schimmel in der Wohnung.