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Immobilie im Nachlass – in manchen Fällen muss Grunderwerbsteuer bezahlt werden

von Dirk Vollmer | 27.05.2015

Bei der Aufteilung des Nachlasses (Erbauseinandersetzung) fällt für die Miterben i.d.R. keine Grunderwerbsteuer an

Gemäß § 3 Nr. 3 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) ist von der Besteuerung ausgenommen

„der Erwerb eines zum Nachlaß gehörigen Grundstücks durch Miterben zur Teilung des Nachlasses. Den Miterben steht der überlebende Ehegatte oder Lebenspartner gleich, wenn er mit den Erben des verstorbenen Ehegatten oder Lebenspartners gütergemeinschaftliches Vermögen zu teilen hat oder wenn ihm in Anrechnung auf eine Ausgleichsforderung am Zugewinn des verstorbenen Ehegatten oder Lebenspartners ein zum Nachlass gehöriges Grundstück übertragen wird. Den Miterben stehen außerdem ihre Ehegatten oder ihre Lebenspartner gleich;“

Viele Miterben lassen sich von einem Formschreiben des Grundbuchamts in die Irre leiten. Dort wird zwar zutreffend ausgeführt, die Miterben seien verpflichtet, das Grundbuch aktuell zu halten und die Grundbuchberichtigung sei innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall kostenlos. Grundbuchberichtigung meint in diesem Zusammenhang aber lediglich die Eintragung der Erbengemeinschaft anstelle des Erblassers. Dieser Antrag kann erst gestellt werden, nachdem ein Erbschein erteilt wurde oder ein öffentliches Testament (vom Notar beurkundet) in beglaubigter Abschrift vorliegt. In vielen Fällen wird sodann auch gleich die Erbengemeinschaft auseinandergesetzt, also in einem Notarvertrag das Eigentum an der Immobilie neu geordnet. Die Eintragung der bisherigen Miterben mit ihren jeweiligen Erbanteilen ist naheliegend. Stellen die Miterben aber später fest, dass eine andere Verteilung besser ist – zum Beispiel hinterließ der Bruder des früheren Erblassers auch einen Miteigentumsanteil, werden oft Anteile innerhalb der Familie getauscht.

Das Problem: Der spätere Tausch von Grundstücksanteilen fällt nicht mehr unter die Befreiung

So entschied zuletzt auch das FG Rheinland-Pfalz am 16.4.2015 (Az. 4 K 1380/13) – Sachverhalt und Gründe zitiert nach einer Mitteilung des Verlag Dr. Otto Schmidt vom 12.05.2015 13:05 und FG Rheinland-Pfalz PM vom 12.5.2015:

Erben, die Grundstücke bzw. Miteigentumsanteile an Grundstücken im Rahmen der Erbauseinandersetzung erhalten, danach aber tauschen, müssen für diesen Tauschvorgang Grunderwerbsteuer zahlen. Eine Steuerbefreiung nach § 3 Nr. 3 GrEStG bleibt ihnen versagt.

Der Sachverhalt:

Der Kläger gehörte zusammen mit seinen beiden Geschwistern und ihrem Großvater zu einer Erbengemeinschaft. Im Nachlass der verstorbenen Großmutter des Klägers befanden sich mehrere in der Südpfalz gelegene Grundstücke. Zwei dieser Grundstücke wurden im Rahmen der Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft auf den Kläger und seine beiden Geschwister übertragen. Alle drei Geschwister erhielten Miteigentum an jedem der beiden Grundstücke zu je 1/3. Einige Zeit später im Jahr 2012 tauschten die Geschwister ihre Miteigentumsanteile, wodurch der Kläger Alleineigentümer eines der beiden Grundstücke wurde.

Unter Hinweis auf diesen Tauschvorgang setzte das Finanzamt gegen den Kläger eine Grunderwerbsteuer i.H.v. rund 1.900 € fest. Hiergegen wandte sich der Kläger und machte geltend, dass die beiden Grundstücke einer Erbengemeinschaft gehört hätten, so dass der Erwerb nach § 3 Nr. 3 GrEStG steuerfrei sei. Die Grundstücke seien ihm und seinen Geschwistern zu je 1/3 übertragen worden, weil seinerzeit noch nicht absehbar gewesen sei, wer von ihnen einmal dort bauen werde. Mit dem Tauschvorgang sei lediglich der Wille des Großvaters umgesetzt und gemeinsam geerbte Grundstücke getauscht worden. Ihr Großvater habe jedem seiner Enkelkinder die Möglichkeit offen halten wollen, aus dem Nachlass einen Bauplatz zu erhalten. Das FG wies die Klage allerdings ab.

Die Gründe:

Das Finanzamt hatte zu Recht eine Steuerbefreiung nach § 3 Nr. 3 GrEStG versagt. Danach ist ein Grundstückserwerb nur dann steuerfrei, wenn das Grundstück vor der Eigentumsübertragung zum ungeteilten Nachlass gehört hat bzw. von der Erbengemeinschaft übertragen wurde. Die zur Erbauseinandersetzung seinerzeit erfolgte Übertragung der beiden Grundstücke auf den Kläger und seine Geschwister war daher unstreitig steuerfrei.

Mit dieser Übertragung waren die Nachlassgrundstücke allerdings zu Bruchteilseigentum geworden und aus dem  Nachlass ausgeschieden. Fortan waren somit weder der Kläger noch seine beiden Geschwister an den Willen des Großvaters oder der Erbengemeinschaft rechtlich gebunden. Sie konnten ihr Bruchteilseigentum (Miteigentumsanteil zu je 1/3) auch anderweitig veräußern. Infolgedessen wurde der nachfolgende Tausch von Miteigentumsanteilen nach der Erbauseinandersetzung außerhalb des Nachlasses abgewickelt.

Wäre das Problem zu vermeiden gewesen?

Grundsätzlich ja. In dem Fall des FG Rheinland-Pfalz wurde (möglicherweise voreilig) gestaltet ohne zu fragen, wer letztendlich (Allein)Eigentümer des jeweiligen Grundstückes mal werden soll. Im Hinblick darauf hätte man z.B. über Erbteilsübertragungen interessengerechter agieren können oder die Auseinandersetzung im Vereinbarungswege aufschieben können.

Natürlich kommt es immer auf den Einzelfall an. Es ist offen, ob alle Miterben einer Auseiandersetzungsvereinbarung mit diesem Inhalt zugestimmt hätten. Vielleicht ging es auch um erhebliche Wertdifferenzen der Immobilien oder es scheiterte an der Finanzierung von Erbteilsübertragungen, die ja regelmäßig nur gegen Ausgleichszahlung vorgenommen werden. Der Aufschub der Auseinandersetzung birgt z.B. auch das Risiko, dass ein vertraglich vereinbartes Veräußerungsverbot in bestimmten Fällen unwirksam ist, bzw. bei wirtschaftlich gebotenem Handeln umgangen werden kann. Letztendlich bleibt auch das Risiko, dass einer der Miterben (oder dessen Gläubiger) die zwangsweise Auseinandersetzung betreibt durch Teilungsversteigerung.

Ihr Ansprechpartner für alle Fragen des Erbrechts ist Rechtsanwalt Dirk Vollmer, Fachanwalt für Familienrecht

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