Unberechtigte Mietminderung: Verschätzt sich der Mieter, riskiert er die Kündigung!

Unberechtigte Mietminderung - Der Fall

Der beklagte Mieter minderte in mehreren Monaten die Miete - § 536 BGB.

Er fühlte sich durch eine benachbarte Baustelle in seinem Mietgebrauch beeinträchtigt.

Der klagende Vermieter sah dies anders. Er nahm eine unberechtigte Mietminderung an und erhob zunächst Zahlungsklage.

Im Prozess gelang es dem Mieter nicht, die Mietmängel hinreichend darzulegen und zu beweisen.

Das Gericht nahm ebenfalls eine unberechtigte Mietminderung an. Deshalb verurteilte es den Mieter zur Zahlung der Mietrückstände.

Nun erklärte der Vermieter wegen der Mietrückstände die fristlose, hilfsweise fristgerechte Kündigung und erhob Räumungsklage.

Dieser trat der Mieter entgegen:

Zum einen habe er die Zahlungsrückstände nicht zu vertreten, zum anderen diese mittlerweile beglichen.

Die Entscheidung

Das Landgericht Berlin, Urteil vom 03.03.2020 - Az. 67 S 212/19 verurteilt den Mieter zur Räumung und Herausgabe. Die fristgerechte Kündigung habe das Mietverhältnis beendet.

Die unberechtigte Mietminderung habe Zahlungsverzug zur Folge, den der Mieter auch zu vertreten habe.

1.

Die nachträgliche Zahlung der Mietrückstände habe nur auf die fristlose Kündigung Einfluss, jedoch nicht auf die daneben hilfsweise erklärte, fristgerechte Kündigung.

2.

Soweit sich der Mieter bei zweifelhafter Sach- oder Rechtslage dafür entscheide, die Miete nicht zu zahlen, dann gehe er zumindest fahrlässig das Risiko ein, dass sich seine Einschätzung später als falsch erweist.

Deshalb habe er die unberechtigte Mietminderung zu vertreten.

Der Praxistipp

Die grundlose Mietminderung ist für den Mieter brandgefährlich.

Einerseits kann sich der Mieter betreffend die Höhe der Mietminderung verschätzen. Andererseits besteht die Gefahr, dass ihm der Beweis des Mietmangels nicht gelingt.

Auch ein Irrtum über die Mangelursache entlastet den Mieter nicht

Bundesgerichtshof, Urteil vom 11.07.2012 - VIII ZR 138/11.

Die unberechtigte Mietminderung kann indes durch ein einfaches Mittel, insbesondere ohne Risiko und ohne Rechtsverlust, vermieden werden.

Wie das geht?

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Ralf Schulze Steinen, Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht