Miet- und Wohnungseigentumsrecht - Was darf der Mieter und was nicht?

Miet- und Wohnungseigentumsrecht können miteinander kollidieren.

Das ist z.B. dann der Fall, wenn der Mieter des Sondereigentums (Wohnungs- oder Teileigentum) selbiges in einer Art und Weise gebraucht, die nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) oder der Teilungserklärung nicht zulässig ist.

Die Frage ist dann, ob der Mieter aus dem Mietvertrag mit dem Wohnungs- / Teileigentümer mehr Rechte herleiten kann, als letzterer aus WEG und/oder Teilungserklärung gegenüber den anderen Wohnungseigentümern.

Außerdem stellt sich die Frage, wer gegen einen nach WEG und/oder Teilungserklärung unzulässigen Gebrauch vorgehen kann.

Der Bundesgerichtshof, Urteil vom 25.10.2019 - V ZR 271/18 hat nun entschieden, wie diese Fragen zu beantworten ist.

Miet- und Wohnungseigentumsrecht - Der Fall

Der Beklagte war Mieter einer im EG gelegenen Teileigentumseinheit.

In der Teilungserklärung war eine Regelung über die Nutzung der Einheit als "Laden" enthalten.

Der Beklagte betrieb aber - insoweit mietvertragskonform - eine Eisverkaufsstelle, in der er neben Eis auch Kaffeespezialitäten und Erfrischungsgetränke anbot. In den Räumlichkeiten und auf der Fläche davor standen Stühle und Tische. Auf den Tischen lagen Speisekarten aus.

Die Klägerin war die Wohnungseigentümergemeinschaft.

Sie begehrte von dem Beklagten unter Hinweis auf die in der Teilungserklärung verankerte Zweckbestimmung die Unterlassung der Nutzung der Teileigentumseinheit als Eisdiele.

Zu Recht?

Miet- und Wohnungseigentumsrecht - Die Entscheidung

Nach weit überwiegender Ansicht könnten die Sondereigentümer von dem Mieter eines anderen Sondereigentümers jedenfalls dann nach § 1004 Abs. 1 BGB verlangen, dass er eine Nutzung des Sondereigentums unterlasse, die einer vereinbarten Zweckbestimmung widerspreche, wenn diese im Grundbuch eingetragen sei.

Diese Auffassung sei zutreffend.

Die Nutzung des Sondereigentums durch den Mieter, die - wie hier - der für diese Einheit vereinbarten Zweckbestimmung widerspreche, stelle eine Beeinträchtigung des Eigentums der übrigen Wohnungseigentümer dar.

Diese Beeinträchtigung müssten die Wohnungseigentümer selbst dann nicht dulden, wenn der Mieter vertraglich im Verhältnis zu seinem Vermieter zu einer solchen Nutzung berechtigt sein sollte.

Es gelte insoweit, dass der Sondereigentümer, von dem der Mieter seine Nutzungsbefugnis ableite, diesem nicht mehr an Rechten übertragen könne, als er selbst im Verhältnis zu den anderen Wohnungseigentümern habe.

Miet- und Wohnungseigentumsrecht - Der Praxistipp

Die Entscheidung wird ein Nachspiel im Verhältnis des vermietenden Wohnungs- bzw. Teileigentümers und verurteilten Mieters haben.

Denn in diesem Verhältnis ist der Vermieter grundsätzlich dazu verpflichtet, dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch während der Mietzeit zu gewähren - § 535 Abs. 1 S. 1 BGB.

Bevor man also Wohnungs- / oder Teileigentum vermietet, sollte man prüfen lassen, ob Miet- und Wohnungseigentumsrecht gleich laufen...

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Antworten erhalten Sie von unserem Partner Ralf Schulze Steinen, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.