Immobilienrecht Karlsruhe
Unter dem Oberbegriff Immobilienrecht werden zahlreiche unterschiedliche Rechtsgebiete zusammengefasst, die im Zusammenhang mit Immobilien eine Rolle spielen können.
Immobilienrecht – Kaufrecht, Nachbarrecht, Maklerrecht, Baurecht
Immobilien sind hochwertige Vermögenswerte, eingebunden in zahlreiche Rechtsverhältnisse und in ein enges Geflecht von Rechtsvorschriften – sog. Immobilienrecht.
Das Kaufen und Verkaufen von Immobilien ist mit erheblichem wirtschaftlichem Aufwand und Risiko verbunden. Das gilt sowohl für Bestandsimmobilien als auch für neu zu errichtende Objekte. Falsche Entscheidungen haben in der Regel schwerwiegende Folgen. Frühzeitige Beratung im Immobilienrecht macht sich deshalb bezahlt.
Unsere speziellen Kenntnisse im Immobilienrecht, insbesondere im Immobilienkaufrecht, im Nachbarrecht und im Baurecht, helfen Ihnen Verluste zu vermeiden. Wir beraten Sie schon vor und bei Erwerb eines Renditeobjekts umfassend. So durchleuchten wir zum Beispiel bestehende Miet- und Pachtverträge, in die Sie als Käufer eintreten – sog. due dilligence.
Bei Streitigkeiten am Bau und am Gartenzaun stehen wir Ihnen gleichermaßen zur Seite und setzen Ihre Rechte durch.
Baugenehmigung, Baumängel, Abnahme, Werklohn, Insolvenz des Bauunternehmers, Architektenhaftung, Grenzabstände, tote Einfriedungen und Notleitungsrechte sind nur einige Beispiele dafür, was im Zusammenhang mit dem Kauf, der Errichtung und der Nutzung von Immobilien Probleme bereiten kann.
Das Maklerrecht ist gesetzlich kaum geregelt, obwohl es im Immobilienrecht eine große Rolle spielt.
Es ist Fallrecht reinsten Wassers, geprägt durch eine Vielzahl von gerichtlichen Einzelfallentscheidungen. Die Kenntnis der aktuellsten Rechtsprechung, insbesondere des Bundesgerichtshofs, ist prozess- und provisionsentscheidend.
Häufig gilt: „Maklers Müh ist oft umsonst“.
Denn bestimmt wird das Maklerrecht vom Erfolgsprinzip. Im Rechtsstreit um die Maklerprovision hat der Makler zudem oft das Nachsehen, vor allem dann, wenn er nicht rechtzeitig deutlich gemacht hat, wann und von wem er für seine Tätigkeit vergütet wird, also Maklerprovision erhalten will. Erforderlich ist ein eindeutiges Provisionsverlangen. Für den Maklerkunden bestehen umgekehrt zahlreiche Möglichkeiten, sich gegen ein Provisionsverlangen des Maklers zur Wehr zu setzen.
Unser Rechtsanwalt für Immobilienrecht Joachim Muth kennt beide Seiten der Medaille, er ist profunder Kenner der Materie. Das Maklerrecht war besonderer Teil seiner Spezialausbildung zum Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.
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FACHBEGRIFFE EINFACH ERKLÄRT
Hier finden Sie die Erklärung einiger der hier genannten Fachbegriffe zum Immobilienrecht.
VOB/B
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Die Abkürzung VOB/B ist dem Bauvertragsrecht zuzuordnen. Hinter ihr verbirgt sich die Vergabe- und Vertragsordnung Teil B: „Allgemeine Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen“. Die VOB/B ist weder Gesetz, noch Rechtsverordnung. Sie kommt also nicht automatisch zur Anwendung, sondern ihre Geltung in Ergänzung bzw. in Abweichung zu den gesetzlichen Vorschriften muss zwischen den Bauvertragsparteien vereinbart werden. Der Bauvertrag ist ein Werkvertrag, gesetzlich geregelt in den §§ 631 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Diese Vorschriften sind sehr alt, der historische Gesetzgeber hatte Anfang des zwanzigsten Jahrhunderts komplexe Bauvorhaben wohl nicht vor Augen, weshalb die gesetzlichen Regelungen in Bezug auf solche unzureichend und lückenhaft sind. Die VOB/B soll diese Lücken schließen, den Bauvertragsparteien ein ausgewogenes Regelungswerk zur Abwicklung von Bauvorhaben an die Hand geben.
MAKLERPROVISION
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Die Maklerprovision, auch Maklercourtage oder Provisiongenannt, ist die Vergütung des Maklers für seine Tätigkeit. Grundvoraussetzung für das Entstehen des Vergütungsanspruches des Maklers ist – neben weiteren – das Bestehen eines wirksamen Maklervertrags. Der Maklervertrag bedarf grundsätzlich keiner bestimmten Form, weshalb sich die Rechtspraxis häufig mit konkludent, d. h. durch schlüssiges Verhalten abgeschlossenen Maklerverträgen zu beschäftigen hat. An den Abschluss eines konkludenten Maklervertrags werden hohe Anforderungen gestellt. Die bloße Entgegennahme von Maklerdiensten reicht für sich allein nicht aus. Entscheidend ist, dass der Makler durch ein ausdrückliches, eindeutiges Provisionsverlangen gegenüber dem Maklerkunden bzw. potentiellen Maklervertragspartner deutlich macht, dass er für seine Tätigkeit von ihm entlohnt werden möchte. Soweit dies nicht der Fall ist darf der Interessent davon ausgehen, dass der Makler durch den Anbieter entlohnt wird.
NACHBARRECHTSGESETZ BW
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Das private Nachbarrecht ist teilweise im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Dort finden sich bundesgesetzliche Vorschriften zu Überhang, Überfall, Überbau und zum Notwegerecht. Diese Regelungen sind jedoch nicht abschließend, im Übrigen sind sie lückenhaft und sprechen viele weitere, wichtige Bereiche des Nachbarrechts überhaupt nicht an. Dem Landesgesetzgeber steht die Kompetenz zu, diese Lücken durch eigene Gesetze zu schließen. In Baden Württemberg ist dies durch das Nachbarrechtsgesetz Baden – Württemberg geschehen. Dort finden sich weitere Regelungen zum baulichen und pflanzlichen Nachbarrecht. Geregelt werden u. a. die Ableitung von Regenwasser und Abwasser, das sog. Hammerschlags- und Leiterrecht, Grenzabstände von toten Einfriedungen (z.B. Zäunen), von Hecken und sonstigen Gehölzen. Teilweise werden die nachbarrechtlichen Regelungen des BGB durch das Nachbarrechtsgesetz ergänzt oder abweichende Regelungen getroffen.
OBLIGATORISCHES STREITSCHLICHTUNGSVERFAHREN
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Fällt eine zivilrechtliche Streitigkeit in den Anwendungsbereich des Nachbarrechtsgesetzes Baden – Württemberg kann in der Regel nicht sofort gerichtliche Hilfe in Anspruch genommen werden. Vor Erhebung einer Klage ist die fruchtlose Durchführung eines obligatorischen Streitschlichtungsverfahrens zwingend vorgeschrieben. Dies ergibt sich aus dem Schlichtungsgesetz Baden – Württemberg. Eine ohne obligatorische Schlichtungerhobene Klage wird ohne Sachentscheidung als unzulässig abgewiesen. Die obligatorische Schlichtung soll einerseits die Gerichte entlasten, andererseits einvernehmliche Lösungen zwischen den benachbarten Grundstückeigentümern fördern, den „Krieg am Gartenzaun“ vermeiden. Bei jedem Amtsgericht ist für dessen Bezirk eine Gütestelle eingerichtet, an die der Antrag auf Durchführung der obligatorischen Schlichtung zu richten ist. Schlichtungsperson ist in der Regel ein Rechtsanwalt oder eine Rechtsanwältin, am Ende einer erfolgreichen Schlichtung steht eine vollstreckbare Vereinbarung, im Falle deren Scheitern die sog. Fruchtlosigkeitsbescheinigung.