Immobilienkaufvertrag: Sittenwidrig bei überhöhtem Kaufpreis!

Übersteigt der für  eine Eigentumswohnung vereinbarte Kaufpreis den tatsächlichen Wert der Immobilie um ein vielfaches, so ist der Immobilienkaufvertrag sittenwidrig und nichtig.

Dies hat das Kammergericht Berlin in einem Urteil vom 15.06.2012, Az. 11 U 18/11 entschieden.

In dem zu entscheidenden Fall hatte die klagende Käuferin eine kleine Eigentumswohnung in Berlin-Friedrichshain zu einem Kaufpreis in Höhe von 76.200,00 EURO von der beklagten Verkäuferin erworben. Einige Zeit später forderte die Käuferin die Verkäuferin zur Rückabwicklung des Kaufvertrags auf mit der Begründung, dieser sei gemäß § 138 BGB nichtig, da zwischen dem vereinbarten Kaufpreis und der Gegenleistung ein  krasses Missverhältnis bestehe. Die Verkäuferin stimmte der Rückabwicklung außergerichtlich nicht zu, weshalb die Käuferin Klage auf Rückzahlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen Rückgabe der Wohnung wegen Sittenwidrigkeit des Kaufvertrags erhob.

Zu Recht!

Ein gegenseitiger Vertrag verstoße gegen die guten Sitten und sei deshalb gemäß § 138 BGB nichtig, wenn zwischen zwischen Leistung und Gegenleistung ein auffälliges Missverhältnis bestehe. Ein solches sei bei Immobilienkaufverträgen regelmäßig dann anzunehmen, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung. So liege der Fall hier. Der durch das Gericht bestellte Gutachter habe nämlich festgestellt,dass der tatsächliche Wert der Immobilie, der Verkehrswert, bei gerade mal 29.000,00 EURO liege. Der vereinbarte Kaufpreis liege hingegen um weit mehr als 100 % höher. Aufgrund dieses Missverhältnisses sei der objektive Tatbestand der Sittenwidrigkeit erfüllt. Nach Auffassung des Kammergerichts sei auch der subjektive Tatbestand erfüllt. Das besonders grobe Äquivalenzmissverhältnis lasse es zu, auf eine verwerfliche Gesinnung der Verkäuferin zu schließen. Es bestehe insoweit eine tatsächliche Vermutung, die die Verkäuferin nicht erschüttert habe.

Der Immobilienkaufvertrag verstoße somit insgesamt als sog. wucherähnliches Geschäft gegen die guten Sitten und sei deshalb nichtig, weshalb die Käuferin Rückzahlung des Kaufpreises verlangen könne, allerdings abzüglich Mieteinnahmen aus der Vermietung der Wohnung und Nutzungsvorteilen aufgrund zeitweiser Eigennutzung.