Immobilienrecht | 18.04.2013
Maklerprovision auch bei erheblicher Kaufpreisreduzierung geschuldet?
Maklerprovision ist auch dann Seitens des Maklerkunden geschuldet, wenn dieser das nachgewiesene oder vermittelte Objekt zu einem erheblich geringeren Kaufpreis erwirbt, als ursprünglich beabsichtigt.
Dies hat das OLG Hamm mit Urteil vom 21.03.2013, Az. 18 U 133/12 entschieden.
In dem zu entscheidenden Fall beanspruchte ein Makler von seinem Kunden Maklerprovision i. H. v. 18.742,50 EURO für den Nachweis eines gewerblichen Grundstücks, für das ursprünglich ein Kaufpreis i. H. v. 1,1 Mio. EURO beabsichtigt worden war. Zwar erwarb der Käufer und Maklerkunde das Objekt, allerdings zu einem erheblich reduzierten Kaufpreis i. H. v. lediglich 624.750,00 EURO. Unter anderem unter Berufung auf die erhebliche Kaufpreisreduzierung zahlte der Maklerkunde die Maklerprovision nicht.
Argument: Es fehle wegen der erheblichen Kaufpreisreduzierung an der wirtschaftlichen Identität des ursprünglich beabsichtigten mit dem tatsächlich zu Stande gekommenen Kaufvertrag.
Das LG Bielefeld gab dem Maklerkunden Recht und wies die auf Zahlung der Maklerprovision gerichtete Klage des Maklers ab. Hiergegen wendete sich letzterer mit seiner Berufung.
Zu Recht?
Ja – und mehr noch:
Das OLG Hamm will es genau wissen und lässt die Revision zum Bundesgerichtshof zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung zu. Denn der 18. Senat des OLG Hamm tritt ausweislich seiner Entscheidungsgründe ausdrücklich und bewusst der anders lautenden Rechtsprechung der Oberlandesgerichte Bamberg, Koblenz, Celle und München sowie der herrschenden Auffassung in der maklerrechtlichen Literatur entgegen (!).
Zwar entspreche es ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass dem Makler nach § 652 BGB ein Provisionsanspruch grundsätzlich nur dann zustehe, wenn der Vertrag, mit dessen Herbeiführung er beauftragt war, auch tatsächlich zustande komme; führe die Tätigkeit des Maklers zum Abschluss eines Vertrages mit anderem Inhalt, so entstehe hingegen kein Anspruch auf Maklerlohn. Eine solche Identität des beabsichtigten mit dem tatsächlich zustande gekommenen Kaufvertrag sei vorliegend aufgrund dessen, dass der tatsächliche Kaufpreis um 43 % von dem von der Maklerin benannten abweiche, nicht mehr gegeben.
Gleichwohl hindere vorliegend die fehlende Kongruenz beider Verträge einen Anspruch des Maklers auf Maklerprovision nicht.
Der Senat verstehe die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs so, dass eine Ausnahme von dem Grundsatz der Identität des beabsichtigten mit dem abgeschlossenen Hauptvertrages dann in Betracht komme, wenn der tatsächlich abgeschlossene Vertrag zwar inhaltlich von demjenigen abweiche, der Gegenstand des Maklervertrages war, der Kunde mit ihm aber wirtschaftlich den gleichen Erfolg erziele. Denn bei Vorliegen einer solchen wirtschaftlichen Gleichwertigkeit widerspräche es Treu und Glauben, wenn sich der Maklerkunde auf eine fehlende Identität des geschlossenen mit dem beabsichtigten Hauptvertrag berufe.
Die von einigen Oberlandesgerichten und der überwiegenden Literatur vertretene Auffassung dahingehend, dass ein Anspruch auf Maklerprovision bei einer deutlichen, quantitativen Abweichung (mehr als 25 %) in Bezug auf den Kaufpreis nicht entstehe, weil dann nicht mehr angenommen werden könne, dass es sich bei dem tatsächlich zustande gekommenen auch um den avisierten Kaufvertrag handele, sei abzulehnen.
Jedenfalls aber verstoße der Maklerkunde gegen Treu und Glauben, wenn er die Zahlung der Maklerprovision allein deshalb verweigere, weil eine erhebliche Kaufpreisreduzierung vorliege.
Fazit:
Selbstbewusste Entscheidung des 18. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Hamm, die die Rechte der Makler in Fällen wie diesem stärkt. Ob sie zutreffend ist, wird der Bundesgerichtshof entscheiden dürfen, sofern Revision eingelegt wird. Hier darf man also gespannt sein.
Auch Maklerkunden kommen auf ihre Kosten, allerdings an anderer Stelle der Entscheidungsgründe:
Das OLG Hamm bestätigt nämlich die Auffassung, dass die Vereinbarung einer erfolgsunabhängigen Maklerprovision nur durch Individualvereinbarung, nicht jedoch durch allgemeine Geschäftsbedingungen des Maklers vereinbart werden kann.
Maklerrecht ist Richterrecht! Deshalb muss der jeweilige Einzelfall genauestens überprüft, mit der aktuellen Rechtsprechung abgeglichen werden.