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Dr. Schneider & Partner Rechtsanwälte – Lexikon des Maklerrechts: Der Maklervertrag

von Joachim Muth | 10.08.2014

Dr. Schneider & Partner Rechtsanwälte – Lexikon des Maklerrechts

Der Maklervertrag

Es sind gerade einmal vier Paragraphen, die den (Immobilien-) Maklervertrag im Kern gesetzlich regeln. Diese geringe gesetzliche Regelungsdichte hat zur Folge, dass es sich beim Maklerrecht ganz überwiegend um so genanntes Richterrecht handelt. Die zentrale Bestimmung für den Maklervertrag ist dabei § 652 BGB:

Entstehung des Lohnanspruchs

(1) Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertrags einen Mäklerlohn verspricht, ist zur Entrichtung des Lohnes nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Mäklers zustande kommt. Wird der Vertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen, so kann der Mäklerlohn erst verlangt werden, wenn die Bedingung eintritt.

(2) Aufwendungen sind dem Mäkler nur zu ersetzen, wenn es vereinbart ist. Dies gilt auch dann, wenn ein Vertrag nicht zustande kommt.

Damit der Makler einen Anspruch aus dem Maklervertrag gegenüber seinem Vertragspartner herleiten kann, müssen regelmäßig vier Voraussetzungen vorliegen:

1. Es muss einen Maklervertrag geben.

2. Der Makler muss eine Tätigkeit entwickelt haben.

3. Es muss ein Hauptvertrag geschlossen worden sein.

4. Die Tätigkeit des Maklers muss kausal für den Abschluss des Hauptvertrags gewesen sein.

Das Zustandekommen eines Hauptvertrags als notwendige Voraussetzung für den Anspruch auf Zahlung von Maklerlohn bedeutet letztlich eine erfolgsabhängige Vergütung. Nur wenn der Hauptvertrag wirksam abgeschlossen ist und dieser Abschluss auf der Tätigkeit des Maklers beruht, kann der Makler einen Anspruch auf Zahlung von Maklerlohn, häufig auch Provision oder Courtage genannt, aus dem Maklervertrag fordern.

Das gesetzliche Leitbild sieht vor, dass der Maklervertrag mit einem der beiden Partner des Hauptvertrags geschlossen wird; grundsätzlich kann der Makler jedoch auch mit beiden Partnern einen Maklervertrag haben.

Für den Maklervertrag gelten keine Formvorschriften, er kann schriftlich, mündlich, per E-Mail und konkludent geschlossen werden. Eine Ausnahme hiervon gilt für den Fall, dass der Maklervertrag bei einem formbedürftigen Hauptvertrag eine erfolgsunabhängige Provisionsverpflichtung des Kunden vorsieht. Die Formbedürftigkeit des Hauptvertrags kann also nicht dadurch umgangen werden, dass die Vergütung als Abstandssumme, Aufwandsentschädigung oder auch als Vertragsstrafe bezeichnet wird.

Es haben sich drei grundsätzlich unterscheidbare Formen für den Maklervertrag entwickelt:

Der einfache Maklervertrag ist die in § 652 BGB geregelte Grundform. Der Kunde kann hier jederzeit einen anderen Makler beauftragen oder den Hauptvertrag ohne einen Makler schließen. Im Gegenzug ist der Makler nicht verpflichtet, überhaupt Tätigkeiten zu entwickeln.

Der Alleinauftrag ist eine Variante des einfachen Maklervertrags. Ihn zeichnet aus, dass der Kunde nicht berechtigt ist, weitere Makler einzuschalten. Allerdings ist der Makler auch aus dem Maklervertrag verpflichtet, tätig zu werden. Dem Kunden ist es gestattet, ein Eigengeschäft abzuschließen.

Der qualifizierte Alleinauftrag verbietet dem Auftraggeber schließlich sogar ein Eigengeschäft. Er muss daher potentielle Vertragspartner, die ohne Vermittlung des Maklers an ihn herantreten, an den Makler verweisen.

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