Zu Anwendbarkeit und Anwendung des § 314 Abs. 3 BGB im Wohnraummietrecht

Die höchstrichterlich seither unentschiedene Frage der Anwendbarkeit des § 314 Abs. 3 BGB auf das Wohnraummietrecht wurde jüngst durch das LG Karlsruhe in zweiter Instanz bejaht, ohne dass es dies in der wünschenswerten Deutlichkeit zum Ausdruck gebracht hat. Die grundsätzliche Bedeutung dieser Frage ist erheblich.

Durch das SMG¹ wurde mit § 314 BGB ein allgemeines außerordentliches Kündigungsrecht verfasst, das zuvor gesetzlich nicht normiert gewesen ist. Der Gesetzgeber hat damit jedoch kein materiell neues Recht geschaffen, sondern die Grundsätze, die die Rechtsprechung über Jahrzehnte auch im Mietrecht entwickelt hat, aufgrund ihrer hohen praktischen Bedeutung in das Gesetz aufgenommen.² Umstritten ist jedoch nach wie vor, ob eine wirksame außerordentliche Kündigung im Mietrecht entsprechend § 314 Abs. 3 BGB eines angemessen nahen zeitlichen Zusammenhangs zwischen der Kenntnis des Vertragspartners vom Grund zum Ausspruch einer außerordentlichen Kündigung und dem tatsächlichen Ausspruch der Kündigung bedarf.

Einerseits wird die Anwendbarkeit des § 314 Abs. 3 BGB im Mietrecht mit dem Argument verneint, mit der Novellierung der Kündigung im Mietrecht seien nach dem Willen des Gesetzgebers die bisherigen Rechtsprechungsgrundsätze abgelöst und mit den §§ 543, 569 BGB abschließende Regelungen geschaffen worden, die einer Anwendbarkeit des § 314 Abs. 3 BGB entgegen stünden.³ § 543 BGB sei lex specialis zu § 314 BGB.

Demgegenüber tritt die überwiegende Meinung für eine Anwendbarkeit des § 314 Abs. 3 BGB im Mietrecht ein.⁴ Lex Specialis sei § 543 BGB lediglich gegenüber § 314 Abs. 1 und Abs. 2 BGB.⁵

Der BGH hat sich seither nicht eindeutig positioniert. Der für das gewerbliche Mietrecht zuständige XII. Zivilsenat hatte jedoch bereits im Jahr 2007 die Voraussetzungen des § 314 Abs. 3 BGB geprüft, ohne die logisch davor stehende Frage seiner generellen Anwendbarkeit zu problematisieren.⁶ Die entsprechende Sensibilität trat erst im Jahr 2009 zu Tage und zwar bei dem VIII. Zivilsenat. Allerdings wurde die Frage ausdrücklich offen gelassen, da man seinerzeit auch bei Anwendung des § 314 Abs. 3 BGB zu einer Wirksamkeit der streitgegenständlichen fristlosen Kündigung kam.⁷ Der Senat für Landwirtschaftssachen wiederum war sich im Rahmen eines Urteils im Jahr 2010 ebenfalls des Problems bewusst. Er erörterte zunächst die Gründe für die Rechtsprechung vor der Einführung des § 314 Abs. 3 BGB und wies darauf hin, dass deren Grundsätze auch auf Landpachtverhältnisse Anwendung fanden. Vor diesem Hintergrund sprach er sich dennoch nicht eindeutig für die Anwendung der Vorschrift aus, sondern kam zu dem Ergebnis, dass das Erfordernis des zeitnahen Zugangs der Kündigungserklärung nach Kenntniserlangung des zur Kündigung Berechtigten vom Kündigungsgrund auch „auf die für die frühere Rechtslage geltenden allgemeinen Grundsätze“ gestützt werden kann. Entscheidend sei, dass der Pächter landwirtschaftlich genutzter Grundstücke wegen deren notwendiger Bearbeitung zu bestimmten Zeiten so früh wie möglich wissen müsse, ob der Verpächter von seinem Recht zur fristlosen Kündigung Gebrauch mache; zudem wisse der Verpächter, dass der Pächter auf dieses frühzeitige Wissen angewiesen sei, sich mit der Bewirtschaftung der Flächen auf sein – des Verpächters – Verhalten einstelle und beim Ausbleiben der Kündigungserklärung über einen längeren Zeitraum von dem Fortbestand des Pachtverhältnisses ausgehe.⁸ Ähnlich wie der XII. Zivilsenat im Jahr 2007 „benötigte“ das Gericht auch im Rahmen dieser Entscheidungsfindung § 314 Abs. 3 BGB nicht, da die Besonderheiten der Landpacht die gleichen rechtlichen Vorgaben machten.

Das LG Karlsruhe hat jüngst in einem Berufungsverfahren letztlich die Voraussetzungen des § 314 Abs. 3 BGB in einem Verfahren der Wohnraummiete geprüft und seiner Entscheidung zu Grunde gelegt, jedoch diese Vorschrift nicht einmal benannt. In jenem Verfahren hatte der beklagte Mieter wegen erheblichen Schimmelbefalls nach § 536 Abs. 1 BGB die Zahlung der monatlichen Miete nach Ablauf einer dem Vermieter zur Mängelbeseitigung gesetzten Frist herabgesetzt; der Vermieter hatte daraufhin eine Zahlungsklage erhoben. Während des Prozesses hatte der Mieter unter Hinweis auf die weiterhin bestehende Mangelhaftigkeit der Mietsache außerordentlich fristlos gekündigt, die Wohnung zwei Tage später zurückgegeben und die Zahlungen eingestellt. Der Vermieter erweiterte daraufhin die Klage und begehrte Miete bis zum Ablauf der Kündigungsfrist des § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB. Das erstinstanzliche Gericht verurteilte in diesem Punkt antragsgemäß, da es dem Mieter in Ansehung der Tatsache, dass der Mieter seit Kenntnis von der Schimmelbildung bis zum Ausspruch der Kündigung mehr als ein Jahr verstreichen ließ, zumutbar gewesen sei, den Ablauf der Kündigungsfrist abzuwarten: „Der Beklagte hat nach eigenen Angaben bereits mehrere Monate in der von Schimmelpilz befallenen Wohnung zugebracht, sodass es ihm letzten Endes auch zumutbar war, eine weitere Dreimonatsfrist bis zum Auszug abzuwarten.“ Das LG Karlsruhe hat sich – ohne nähere Begründung – dieser Argumentation angeschlossen und die Berufung des Mieters zurückgewiesen.

Die Entscheidungen verdienen eine kritische Betrachtung.

Dogmatisch scheint es zunächst in höchstem Maße zweifelhaft, von der Dauer des Zeitraums, in dem eine Vertragspartei das vertragswidrige Verhalten der anderen (vorliegend die Weigerung, Mängel der Wohnung zu beseitigen) hingenommen hat, auf die Zumutbarkeit dieses Verhaltens zu schließen. Die Frage der Zumutbarkeit beurteilte sich im entschiedenen Fall nach dem objektiven Zustand der Mietsache und der im vorliegenden Fall festgestellte erhebliche und nicht vom Mieter verursachte Schimmelbefall stellt nach gefestigter Rechtsprechung durchaus einen Zustand der Mietsache dar, der es dem Mieter nicht zumutbar i.S. des § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB macht, den Ablauf der Frist der ordentlichen Kündigung abzuwarten.⁹ Ein langes Zuwarten einer Vertragspartei bis zum Ausspruch einer Kündigung mag häufig ein Indiz für die Zumutbarkeit des Abwartens der Kündigungsfrist sein,¹⁰ zwingend ist dies jedoch keinesfalls. Geprüft wurde vorliegend durch die Gerichte allerdings auch etwas anderes, nämlich die Angemessenheit i.S. des § 314 Abs. 3 BGB. Die Auffassung, ein Zeitraum von mehr als einem Jahr bis zum Ausspruch der Kündigung erscheint durchaus vertretbar; Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass § 314 Abs. 3 BGB im Wohnraummietrecht Anwendung findet.

Daneben stellt sich in Fällen wie dem vorliegenden auch ein praktisches Problem, das den ohnehin schon von Vertragsverletzungen des Vermieters in Bedrängnis gebrachten Mieter die Gesetzeslage als unbillig empfinden lässt. Denn der Mieter wird im Allgemeinen tatsächlich ein gesteigertes Interesse daran haben, aus der von Schimmel befallenen Wohnung so bald als möglich auszuziehen und das Mietverhältnis zu kündigen. Und es ist in der Regel einzig den Verhältnissen des lokalen Wohnungsmarkts geschuldet, dass er auch nach Kenntnis vom Mangel noch einige Monate zuwarten muss, bis er Ersatzwohnraum findet und die Kündigung aussprechen kann. Wer die Anwendbarkeit des § 314 Abs. 3 BGB in solchen Fällen bejaht, mutet dem Mieter zu, alsbald nach Kenntniserlangung die Kündigung ggf. mit einer zu seinen Gunsten wirkenden Auslauffrist¹¹ auszusprechen und hiernach zu hoffen, dass er unverzüglich Ersatzwohnraum findet. Gelingt ihm dies nicht, läuft er Gefahr, auf Herausgabe der Mietsache in Anspruch genommen zu werden, da er seine Besitzrechte verloren hat. Diese für den vertragsuntreuen Vermieter günstige Rechtslage, die daraus resultiert, dass der Mieter einen objektiv unzumutbaren Zustand der Mietsache mangels Alternative für einen gewissen Zeitraum hinnimmt, erscheint tatsächlich unbillig.

Dabei soll nicht verkannt werden, dass sich dieses Spannungsverhältnis im Rahmen einer jeden außerordentlichen Kündigung eines Dauerschuldverhältnisses nach § 314 BGB stellt. Es ist dieser Vorschrift immanent, da es einerseits einer „Unzumutbarkeit“ (§ 314 Abs. 1 BGB) bedarf, um einer Vertragspartei ein Kündigungsrecht zur Seite zu stellen und da andererseits § 314 Abs. 3 BGB dieses Kündigungsrecht erheblich einschränkt, also zugunsten der vertragsuntreuen Partei wirkt. Die Besonderheit für die Wohnraummiete im Falle erheblicher Mängel der Mietsache besteht jedoch darin, dass der vertragstreue Mieter in der Regel auch nach dem Ausspruch der Kündigung auf eine vertragliche Leistung des Vermieters, nämlich der Zurverfügungstellung der Mieträume für einen gewissen Zeitraum des Übergangs, in einem existenziellen Grundbedürfnis angewiesen ist. Der Mieter hat dann jedoch ein rechtlich anerkennenswertes Bedürfnis, das über die bloße „Entledigung“ von einem unliebsamen Vertragspartner weit hinausgeht.

Praktische Bedürfnisse sprechen damit gegen eine Anwendbarkeit des § 314 Abs. 3 BGB im Wohnraummietrecht, da dieser seinen geschilderten Besonderheiten unter Umständen nicht gerecht wird. Hiergegen wird vorgebracht, dass sich aus der Entstehungsgeschichte des § 543 BGB nicht ersehen ließe, dass diese Vorschrift auch § 314 Abs. 3 BGB bzw. die seinerzeitige Rechtsprechung verdrängen sollte.¹² Und dies wohl zu Recht, denn der Gesetzgeber hat „davon abgesehen, festzulegen, dass die Kündigung innerhalb einer angemessenen Zeit seit der Kenntnis vom Kündigungsgrund zu erfolgen hat“, weil ein „ein Kündigungsrecht aus wichtigem Grund“ schon damals „nach ständiger Rechtsprechung verwirkt werden“ konnte.¹³ Der Gesetzgeber hat nur deshalb keine Frist zum Ausspruch einer Kündigung in § 543 BGB aufgenommen, weil diese aufgrund der Vielfältigkeit der verschiedenen Mietverhältnisse offen zu formulieren gewesen wäre und dies das Mietrecht nicht vereinfacht hätte.¹⁴ Es darf angenommen werden, dass dem Gesetzgeber die besonderen Bedürfnisse des Mieters nicht bewusst gewesen sind. Da auch dem aktuellen Entwurf des MietRÄndG¹⁵ keinerlei Initiativen zu dem dargestellten Problem zu entnehmen sind, liegt es in der Hand der Gerichte, grobe Unbilligkeiten zu vermeiden. Ein Einfallstor hierfür bietet der anzuwendende § 314 Abs. 3 BGB selbst, in dem es mit einer „angemessenen Frist“ eine offene Regelung bereithält, deren Möglichkeiten es zu nutzen gilt. Juristisch unscharfe Bezugnahmen auf die Zumutbarkeit des § 543 BGB vernebeln dabei jedoch den Blick auf die wesentliche Unterscheidung zwischen dem Entstehen des Rechts zum Ausspruch einer außerordentlichen fristlosen Kündigung und der hiervon gesondert zu beurteilenden Frage seiner Ausübung.

1 Schuldrechtsmodernisierungsgesetz.

2 MünchKomm.-Gaier, BGB, 6. Aufl. 2012, § 314 BGB Rdn. 1.

3 Gaier, a.a.O., Rdn. 9; Grüneberg, in: Palandt, Bürgerliches Gesetzbuch, 71. Aufl. 2012, § 314 BGB Rdn. 6; Krebs, in: Dauner-Lieb/Langen, BGB, 2. Aufl. 2012, § 314 BGB Rdn. 16.

4 Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl. 2009, Kap. X., Rdn. 73; Häublein, ZMR 2005, 1; Gramlich, Mietrecht, 11. Aufl. 2010, § 543 Abs. 1 Satz 1; Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl. 2011, § 543 BGB Rdn. 5 m.w.Nachw.

5 Blank, a.a.O.

6 Urteil vom 21.3.2007 – XII ZR 36/05 –, Rdn. 21.

7) Urteil vom 11.3.2009 – VIII ZR 115/08 -.

8) Urteil vom 23.4.2010 – LwZR 20/09 -.

9) BGH, Urteil vom 13.6.2007 – VIII ZR 281/06 –.

10) Zutreffend: Fritz, Gewerberaummietrecht, 4. Aufl. 2006, Rdn. 406a.

11) Gaier, a.a.O., Rdn. 22.

12) Häublein, a.a.O., S. 2.

13) Begründung des Gesetzesentwurfs der Bundesregierung zum Mietrechtsreformgesetz, BT-Drucks. 14/4553, S. 44.

14) BT-Drucks. 14/4553, S. 44.

15) BT-Drucks. 17/10485.

Das Urteil des Amtgerichts Bretten vom 8. September 2011 (1 C 111/10) im Wortlaut:

Sachverhalt:

Der Beklagte hat durch schriftlichen Mietvertrag vom 21.11.2007 von den Eigentümern/Klägern eine Wohnung angemietet. Die monatliche Miete beträgt 445,- €, zuzüglich 48,- € für eine Garage, zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung i.H.v. 180,- €, mithin 673,- € im Monat. Das Mietverhältnis hat am 1.12.2007 begonnen.

Der Beklagte hat in den Monaten November 2009 bis Oktober 2010 jeweils eine um 170,- € geminderte Miete überwiesen. In den Monaten November 2010 bis Januar 2011 leistete der Beklagte keine Mietzahlung.

Er stützt die Mietminderung auf in der Wohnung vorhandenen Schimmelbefall.

In der Wohnung hat sich an folgenden Stellen Schimmel gebildet:

In der Küche hinter der Möblierung, die unterhalb der Arbeitsplatte auf voller Raumbreite vor der Außenwand vorhanden ist.

Im Schlafzimmer, auf der Innenseite der Außenwandkante auf der Tapete und unter der Tapete.

Der vorhandene Schimmelbefall wurde den Klägern durch den Beklagten spätestens im Juni 2009 angezeigt. …

Mit Schreiben des Beklagten vom 27.10.2010, den Klägern zugegangen am 29.10.2010, kündigte der Beklagte das bestehende Mietverhältnis unter Berufung auf den vorhandenen Schimmelbefall außerordentlich fristlos, hilfsweise zum 31.10.2010, und zog noch in demselben Monat aus der streitgegenständlichen Wohnung aus.

Die Kläger behaupten, die streitgegenständliche Wohnung … sei frei von Baumängeln. Die vorhandene Schimmelbildung sei vielmehr auf ein falsches Heiz- und Lüftungsverhalten des Beklagten zurückzuführen. … Die Kündigung sei daher unwirksam.

Aus den Gründen:

Der Beklagte hat den Mietzins jeweils berechtigt i.H.v. 25 % des vereinbarten Mietzinses gemindert. …

Soweit er in den Monaten November 2010 bis Januar 2011 überhaupt keine Miete bezahlt hat, war er hierzu nicht berechtigt. …

Die von dem Beklagten vorgetragene außerordentliche fristlose Kündigung ist unwirksam. Insoweit schuldet der Beklagte auch die „Restmiete“ für die Monate November 2010 bis Januar 2011.

Dem Beklagten war es trotz des festgestellten erheblichen Schimmelbefalls – unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen – nicht unzumutbar, das Mietverhältnis bis zum Ablauf der Kündigungsfrist fortzusetzen (§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB)….

Eine außerordentliche Kündigung ist auch nicht im Rahmen einer allgemeinen Interessenabwägung nach § 543 Abs. 1 BGB zu rechtfertigen.

Zwar dauerte die letztlich unbestrittene Schimmelbildung im Kündigungszeitpunkt bereits über ein Jahr an. Den Beklagten trifft hieran nach den getroffenen Feststellungen auch kein Verschulden. Auch handelt es sich im vorliegenden Fall um Schimmelbildung nicht unerheblichen Ausmaßes.

Jedoch konnte dem Beklagten nach Überzeugung des Gerichts dennoch ein Abwarten der Kündigungsfrist zugemutet werden. Der Schimmel ist nicht gesundheitsgefährdend. Der Beklagte hat nach eigenen Angaben bereits mehrere Monate in der von Schimmelpilz befallenen Wohnung zugebracht, sodass es ihm letzten Endes auch zumutbar war, eine weitere Dreimonatsfrist abzuwarten.

Die von dem Beklagten ausgesprochene außerordentliche Kündigung war in eine ordentliche Erklärung umzudeuten und wurde erst zum 31.1.2011 wirksam. …

Das Urteil des Landgerichts Karlsruhe vom 16. Oktober 2012 (9 S 504/11) im Wortlaut:

Aus den Gründen:

Das AG hat zu Recht festgestellt, dass den Klägern gegen den Beklagten ein Anspruch auf Zahlung des (geminderten) Mietzinses für die Monate November 2010 bis Januar 2011 … zusteht. Die von dem Beklagten ausgesprochene außerordentliche Kündigung war unwirksam, da ihm ein Abwarten der Kündigungsfrist durchaus zumutbar war. …