Befristung des Mietvertrags: Umdeutung bei Unwirksamkeit möglich?

Eine unwirksame Befristung des Mietvertrags kann im Einzelfall in einen Kündigungsgverzicht umgedeutet bzw. dahingehend ausgelegt werden.

Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 06.09.2013, Az. VIII ZR 388/12 entschieden.

In dem zu entscheidenden Fall enthielt der Mietvertrag folgende Individualvereinbarung:

„Das Mietverhältnis ist auf Verlangen des Mieters auf bestimmte Zeit abgeschlossen. Es beginnt am 1. 11. 2004 und endet am 31. 10. 2011, wenn es nicht verlängert wird mit 2 x 3-jähriger Verlängerungsoption.“

Der Vermieter hielt die Befristung des Mietvertrags für unwirksam und erklärte mit Schreiben vom 28.02.2011 die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs. Der Mieter zog nicht aus, weshalb der Vermieter Räumungsklage erhob.

Zu Recht?

Nein – nach Auffassung des Bundesgerichtshofs ist die ordentliche Kündigung des Vermieters wegen Eigenbedarfs unwirksam.

1.

Zwar sei die vereinbarte Befristung des Mietvertrags unwirksam, denn eine solche sei bei einem Mietvertrag über Wohnraum  gemäß § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB nur zulässig, wenn der Vermieter die Räume nach Ablauf der Mietzeit als Wohnraum für sich oder seine Familien- oder Haushaltsangehörigen nutzen wolle oder die Absicht habe, die Räume zu beseitigen oder so wesentlich zu verändern oder instand zu setzen, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden.

Diese Voraussetzungen für eine Befristung des Mietvertrags lägen hier aber nicht vor, so dass die Befristung unwirksam sei. Gemäß § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB gelte der Vertrag deshalb als auf unbestimmte Zeit geschlossen.

2.

Gleichwohl sei  die Eigenbedarfskündigung unwirksam, denn die infolge der Unwirksamkeit der vereinbarten Befristung des Mietvertrag entstandene,  planwidrige Vertragslücke sei im Wege einer ergänzenden Vertragsauslegung zu schließen. Diese ergebe vorliegend, dass an die Stelle der unwirksamen Befristung des Mietvertrags  ein beiderseitiger Kündigungsverzicht in der Weise trete, dass eine Kündigung frühestens zum Ablauf der vereinbarten Mietzeit – beziehungsweise bei Ausübung der Option zum Ablauf des entsprechenden zusätzlichen Zeitraums – möglich sei.

Auf diese Weise werde das von beiden Parteien erstrebte Ziel der langfristigen Bindung erreicht.

Fazit:

Praxisrelevante Entscheidung des BGH.

Eine wirksame Befristung des Mietvertrags hat zur Folge, dass eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses nicht möglich ist. Dabei sind die Voraussetzungen für eine wirksame Befristung des Mietvertrags im Wohn- und Gewerberaummietrecht höchst unterschiedlich. Werden diese nicht erfüllt, dann gilt das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit geschlossen,  eine ordentliche Kündigung ist dann grundsätzlich (wieder) möglich.

Mehr zu diesem Thema finden Sie hier.

Im Übrigen steht Ihnen bei allen das Mietrecht betreffenden Fragen unser Partner

Ralf Schulze Steinen, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

zur Verfügung.