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Begründung der Eigenbedarfskündigung: Was muss der Vermieter dem Mieter mitteilen?

von Ralf Schulze Steinen | 25.06.2014

Begründung der Eigenbedarfskündigung: Was muss der Vermieter dem Mieter mitteilen?

 

Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs zu Gunsten eines Familienangehörigen ist es für eine hinreichende Begründung der Eigenbedarfskündigung i. S. v. § 573 Abs. 3 BGB ausreichend, wenn die Bedarfsperson identifizierbar benannt ist; der Mitteilung des Namens des Lebensgefährten der Bedarfsperson, der die gekündigte Wohnung ebenfalls bewohnen wird, bedarf ist nicht.

 

Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 30.04.2014, VIII ZR 284/13 entschieden.

 

In dem zu entscheidenden Fall erklärten die klagenden Vermieter gegenüber den beklagten Mietern eine Eigenbedarfskündigung. Zur Begründung der Eigenbedarfskündigung  hieß es im Kündigungsschreiben, dass die Wohnung für die Tochter der Vermieter und deren Lebensgefährten benötigt werde, die dort einen eigenen, gemeinsamen Hausstand gründen wollten.

Das Landgericht Essen wies die auf die Eigenbedarfskündigung gestütze Räumungsklage ab.

Die Kündigung sei (formell) unwirksam, denn es liege keine hinreichende Begründung der Eigenbedarfskündigung vor. Hierzu hätte der Name des Lebensgefährten mitgeteilt werden müssen, was nicht der Fall gewesen sei.

Zu Recht?

Nein – der BGH hebt das Urteil des LG Essen auf und verweist den Rechtsstreit zur Klärung der Frage, ob der geltend gemachte Eigenbedarf besteht, zurück.

1.

Gemäß § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB setze die Wirksamkeit einer Kündigungserklärung voraus, dass die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses in dem Kündigungsschreiben angegeben sind.

Der Zweck dieser Vorschrift bestehe darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Diesem Zweck werde im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichne, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden könne; bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs sei daher grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt werde, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend.

2.

Nach obigen Maßstäben sei es – entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts – nicht erforderlich, den Lebensgefährten der Bedarfsperson in dem Kündigungsschreiben namentlich zu benennen.

Das Begründungserfordernis solle gewährleisten, dass der Kündigungsgrund derart konkretisiert ist, dass er von anderen Kündigungsgründen unterschieden werden könne. Diese Konkretisierung ermögliche es dem Mieter, der die Kündigung nicht hinnehmen wolle, seine Verteidigung auf den angegebenen Kündigungsgrund auszurichten, denn eine Auswechselung des Kündigungsgrundes sei dem Vermieter verwehrt.

Im Falle der Eigenbedarfskündigung genüge es, die Eigenbedarfsperson – hier die Tochter – identifizierbar zu benennen und das Interesse darzulegen, das diese an der Erlangung der Wohnung habe. Insoweit reiche die Angabe, dass die Tochter in die größere Wohnung der Beklagten ziehen wolle, um dort mit ihrem Lebensgefährten einen gemeinsamen Hausstand zu begründen. Weiterer Angaben habe es  nicht bedurft.

Fazit:

Die Entscheidung ist richtig und zeigt erneut, dass der VIII. Zivilsenat – anders als so manches Instanzgericht – kein Freund übertriebenen Formalismus ist.

Man kann sich folgendes merken:

1.

Bei der Beantwortung der Frage, ob eine hinreichende Begründung der Eigenbedarfskündigung vorliegt oder nicht, unterscheidet der BGH in ständiger Rechtsprechung zwischen Kern- und Ergänzungstatsachen.

Für die formelle Wirksamkeit der Kündigungserklärung reicht es aus, wenn der Kündigungsgrund so bezeichnet wird, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Das sind die sog. Kerntatsachen.

Andere Tatsachen, die lediglich der näheren Erläuterung oder Ergänzung sowie dem Beweis des geltend gemachten Kündigungsgrunds dienen, können später nachgeschoben werden. Das sind die sog. Ergänzungstatsachten.

2.

Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs muss die Bedarfsperson identifizierbar – bestenfalls namentlich – benannt werden, um die Anforderungen an eine hinreichende Begründung der Eigenbedarfskündigung zu erfüllen.

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Ralf Schulze Steinen

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