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Berliner Räumung – und dann?

von Ralf Schulze Steinen | 14.11.2012

Der Fall:

Die antragstellenden Vermieter hatten das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs der Mieter beendet, Räumungsklage erhoben und ein Räumungsurteil erwirkt. Aus dem Urteil, nach dem die Mieter zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verpflichtet waren, betrieben die Vermieter die Zwangsvollstreckung, allerdings beschränkt auf ihren Herausgabeanspruch,. Hinsichtlich der in der Wohnung befindlichen Gegenstände der Mieter machten sie von ihrem Vermieterpfandrecht Gebrauch, sog. Berliner Räumung. Der Gerichtsvollzieher setze die Mieter außer Besitz der Wohnung und wies die Vermieter in in selbigen ein. Letztere forderten die Mieter unter Fristsetzung vergeblich auf, ihre Gegenstände zu entfernen. Beim Amtsgericht stellten die Vermieter deshalb den Antrag,  die Verwetung der zurückgebliebenen Gegenstände durch Vernichtung zu bewilligen. Das Amtsgericht wies diesen Antrag zurück.

Zu Recht?

Das Problem:

Ein Sachverhalt, wie er in der mietrechtlichen Beratungspraxis regelmäßig vorkommt:

Der Mieter zahlt monatelang keine Miete, sei es, weil er plötzlich in Vermögensverfall geraten ist, oder sei es, weil er von Anfang an ein Mietnomade war. Für den Vermieter einerlei: Er erleidet erhebliche finanzielle Nachteile in Form von Mietausfällen. Er kündigt deshalb das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs und erhebt Räumungsklage. Der Mieter zieht trotz Verurteilung nicht aus oder ist spurlos verschwunden. Die sich aus dem Urteil ergebenden Ansprüche müssen dann zwangsweise durchgesetzt werden. Die Vollstreckung  kann aber nur durch den Gerichtsvollzieher erfolgen.

Problem: Insbesondere die zwangsweise Räumung der Wohnung verschlingt beträchtliche Kosten, vier-, manchmal sogar fünfstellige Beträge sind an der Tagesordnung. Der Vermieter als Vollstreckungsgläubiger ist insoweit vorschusspflichtig. Teuer ist dabei inbesondere die Beauftragung eines Umzugs-/Räumungsunternehmens durch den Gerichtsvollzieher. Das ehemalige Mietverhältnis wird zum Kostengrab.

Zur Kostenminimierung wurde die sog. Berliner Räumung enwickelt:

Die Vollstreckung wird im Zuge einer Berliner Räumung auf die Herausgabe der Räumlichkeiten beschränkt, d. h. der Mieter wird aus der Wohnung geworfen, die Schlösser gewechselt und die (neuen) Schlüssel dem Vermieter übergeben. An den in der Wohnung befindlichen Gegenständen macht er ein Vermieterpfandrecht geltend, diese werden nicht geräumt. Die hierbei entstehenden Kosten sind überschaubar, vor allem entfällt – vorerst – die Notwendigkeit einer kostenintensiven Räumung.  Es müssen nur der Gerichtsvollzieher und der Schlüsseldienst gezahlt werden. Allerdings bleiben die Gegenstände des Mieters zurück, was insbesondere einer Anschlussvermietung entgegensteht.

In dem hier zu entscheidenden Fall hatten die Vermieter eine pfiffige Idee:

Sie wollten sich zur Vernichtung der mietereignen, wegen der Berliner Räumung in der Wohnung verbliebenen Gegenstände durch das Amtsgericht ermächtigen lassen, legten gegen die diesen Antrag ablehnende Entscheidung selbigen Beschwerde ein.

Die Entscheidung:

Ohne Erfolg! Das Oberlandesgericht Stuttgart, Beschluss vom 19.03.2010 , Az. 8 W 93/12  bestätigt die Entscheidung des Amtsgericht:

Zwar könne gemäß § 1246 Abs. 1 BGB dann, wenn eine von den §§ 1235 bis 1240 BGB abweichende Art des Pfandverkaufs nach billigem Ermessen den Interessen der Beteiligten entspreche, jeder von ihnen verlangen, dass der Verkauf nach dieser Art erfolge. Komme eine Einigung nicht zustande, so entscheide gemäß § 1246 Abs. 2 BGB das Gericht, wobei es sich gemäß § 410 Nr. 4 FamFG um eine Angelegenheit der freiwilligen Gerichtsbarkeit handle. Diese Regelungen seien über § 1257 BGB auch auf das gesetzliche Pfandrecht anwendbar.

Im vorliegenden Fall habe aber das Amtsgericht den Antrag der Vermieter zu Recht abgewiesen. Dieser ziele auf eine „Verwertung durch Vernichtung“. Im Rahmen des § 1246 BGB in Verbindung mit § 410 Nr. 4 FamFG entscheide das Gericht jedoch ausschließlich über die Art und Weise des Pfandverkaufs, zum Beispiel durch Anordnung des freihändigen Verkaufes. Eine Vernichtung des Pfandes sei  in § 1246 BGB aber nicht geregelt. Auch bestünde auf Grund anderer Vorschriften eine Berechtigung zur Vernichtung nicht. Insbesondere könne die Regelung des § 885 Abs. 4 ZPO, die den Gerichtsvollzieher unter gewissen Umständen zur Vernichtung ermächtige hier nicht, auch nicht entsprechend herangezogen werden.

Die Empfehlung:

Die Berliner Räumung mag vordergründig Kosten vermeiden, gleichzeitig erzeugt sie aber zahlreiche andere Probleme. Insbesondere stellt sich die Frage, wie mit den zurückgebliebenen Gegenständen des Mieters zu verfahren ist:

Die gesetzmäßige Umsetzung des Vermieterpfandrechts ist aufwändig, dauert und verursacht weitere Kosten. Des Weiteren zeigt die Praxis, dass viele der zurückgelassene Gegenständen ohnehin keinen Verwertungserlös erzielen. Die Gegenstände also eigenmächtig entsorgen? – Äußerst gefährlich! Die Gegenstände bleiben nämlich Eigentum des Mieters. Werden diese durch den Vermieter im Wege verbotener Eigenmacht vernichtet, kann er sich  schadensersatzpflichtig machen. Dies insbesondere dann, wenn ein vermeintlich wertloser Gegenstand vernichtet wurde, der tatsächlich aber werthaltig war. Im Schadensersatzprozess wird der Vermieter nach der einschlägigen Rechtsprechnung des Bundesgerichtshofs (BGH) für die sog. „kalte Räumung“ mit einer umgekehrten Darlegungs- und Beweislast abgestraft.

Allerdings hat der BGH auch aufgezeigt, wie der Vermieter sich verhalten muss, um Schadensersatzansprüche zu vermeiden. Fragen Sie uns!

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Ralf Schulze Steinen

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