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BGH: Hausrecht des Mieters steht Kündigung entgegen!

von Ralf Schulze Steinen | 08.08.2014

BGH: Hausrecht des Mieters steht Kündigung entgegen!

 

Missachtet der Vermieter das Hausrecht des Mieters, der ihn daraufhin aus der Wohnung trägt, so rechtfertigt die (gewaltsame) Selbsthilfe des Mieters weder einer fristlose, noch eine fristgerechte Kündigung des Mietverhältnisses.

 

Dies hat der Bundesgerichtshof, Urteil vom 04.06.2014, VIII ZR 289/13 entschieden.

 

In dem zu entscheidenden Fall suchte die klagende Vermieterin den beklagten Mieter vereinbarungsgemäß auf, um zwischenzeitlich installierte Rauchmelder in Augenschein zu nehmen. Bei dieser Gelegenheit versuchte die Vermieterin, das gesamte Haus zu besichtigen und gegen den Willen des Beklagten weitere als die mit Rauchmeldern versehenen Zimmer zu betreten. Der Mieter machte daraufhin von seinem Hausrecht Gebrauch und forderte die Vermieterin unmissverständlich dazu auf, das Haus zu verlassen.

Die Vermieterin missachtete das Hausrecht des Mieters, leistete dessen Aufforderung keine Folge, sondern verweilte in der Diele vor der Haustür. Daraufhin umfasste der Mieter die Vermieterin mit den Armen am Oberkörper und trug sie vor die Haustür.

Wegen dieses Vorfalls erklärte die Vermieterin die fristlose, hilfsweise die fristgerechte Kündigung des Mietverhältnisses und erhob Räumungsklage, der das LG Koblenz stattgab.

Zu Recht?

Nein – die Vermieterin scheitert mit ihrem Räumungsbegehren vor dem BGH, der das Urteil der Vorinstanz aufhebt, weil es den der Kündigung zu Grunde liegenden Sachverhalt nur unzureichend gewürdigt habe.

1.

Die fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses setze gemäß § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB voraus, dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden könne.

Die Beantwortung der Frage, ob eine Unzumutbarkeit in diesem Sinne vorliege, sei das Ergebnis einer wertenden Betrachtung; diese obliege in erster Linie dem Tatrichter und könne vom Revisionsgericht nur daraufhin überprüft werden, ob der Tatrichter die maßgebenden Tatsachen vollständig und fehlerfrei festgestellt und gewürdigt und ob er die allgemein anerkannten Maßstäbe berücksichtigt und richtig angewandt habe.

2.

Nach den obigen Kriterien sei die Auffassung des Berufungsgerichts, der Klägerin sei die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Beklagten nicht mehr zuzumuten gewesen, als rechtsfehlerhaft zu beanstanden.

Das Urteil des Berufungsgerichts könne schon deshalb keinen Bestand haben, weil es bei seiner Abwägung nicht berücksichtigt habe, dass die Vermietern ihrerseits vor dem beanstandeten Verhalten des Mieters ihre mietvertragliche Rücksichtnahmepflicht durch Missachtung des Hausrechts des Mieters verletzt und dadurch sein nachfolgendes Verhalten herausgefordert habe:

Die Parteien hätten verabredet, dass die Vermieterin lediglich die Räume, in denen Rauchwarnmelder angebracht sind, in Augenschein nehmen sollte. Zu einer weiteren eigenmächtigen Besichtigung war die Vermieterin hingegen nicht berechtigt. Indem sie dies gleichwohl – gegen den Willen des Mieters – durchzusetzen versuchte und seiner Aufforderung, das Haus zu verlassen, nicht nachkam, habe sie das Hausrecht des Mieters verletzt.

Sie trage deshalb zumindest eine Mitschuld an dem nachfolgenden Geschehen, die das Berufungsgericht bei seiner Abwägung rechtsfehlerhaft nicht berücksichtigt habe.

3.

Angesichts der Gesamtumstände, insbesondere des vorangegangenen pflichtwidrigen Verhaltens der Vermieterin, stelle das mit der Kündigung beanstandete Verhalten des Mieters – selbst wenn er damit, wie das Berufungsgericht angenommen hat, die Grenzen erlaubter Notwehr (geringfügig) überschritten haben sollte – jedenfalls keine derart gravierende Pflichtverletzung dar, dass der Klägerin deshalb die weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden könnte, § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB.

Auch von einer Vertragsverletzung von einem Gewicht, das ein berechtigtes Interesse der Klägerin an der Beendigung des Mietvertrags rechtfertige, § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB, könne unter diesen Umständen nicht ausgegangen werden.

Fazit:

Die Entscheidung des BGH ist schlicht und ergreifend zutreffend!

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