BGH: Wartungskosten Gastherme durch AGB auf Mieter abwälzbar!

Eine Mietvertragsklausel, die den Mieter zur anteiligen Tragung der Wartungskosten Gastherme verpflichtet, ist auch dann nicht unwirksam, wenn die Klausel keine Kostenobergrenze enthält. 

Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 07.11.2012, Az. VIII ZR 119/12 entschieden.

Der Mietvertrag im zu entscheidenden Fall enthielt folgende Klausel:

„Die in diesen Mieträumen befindliche Gasheizung ist Eigentum des Vermieters. Die jährliche Wartung wird vom Vermieter durch Sammelauftrag bei der Firma […] durchgeführt. Der Mieter hat diese anteiligen Kosten nach erfolgter Arbeit und Rechnungslegung dem Vermieter zu erstatten.“

Die klagende Vermieterin verlangte von der beklagten Mieterin Zahlung der anteiligen Wartungskosten Gastherme. Letztere wendete ein, die Klausel sei unwirksam, da eine Kostenobergrenze nicht vorgesehen sei. Das Amtsgericht wies die Klage ab, das Landgericht gab ihr statt.

Zu Recht?

Ja! Die von der Mieterin beanstandete Klausel ist wirksam.

Die Wartungskosten Gastherme seien den Betriebskosten einer Wohnung i. S. v. § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB i. V. m. § 2 Abs. 1 Nr. 4a, 4 b Betriebskostenverordnung zuzuordnen. Diese könnten gemäß § 7 Abs. 2 Heizkostenverordnung vom Vermieter auf den Mieter umgelegt werden, sofern es sich bei der Gastherme um eine zentrale Heizungs- und/oder Warmwasserversorgungsanlage gemäß § 1 Nr. 1 HeizkostenVO handle und keine Ausnahmeregelung hinsichtlich der Anwendbarkeit der Verordnung gemäß §§ 2, 11 HeizkostenVO eingreife. Die Betriebskosten einer Mietwohnung, deren Umlegung auf den Mieter entweder gesetzlich bestimmt oder von den Vertragsparteien vereinbart sei, habe letzterer grundsätzlich in der angefallenen Höhe zu tragen. Eine Obergrenze dafür sehe die gesetzliche Regelung nicht vor. Soweit sich aus der eine Vornahmeklausel betreffenden Entscheidung des BGH vom 15. 05 1991, Az. VIII ZR 38/90 etwas anderes ergeben sollte, halte der Senat hieran nicht fest (BGH aaO).

Fazit:

Die Entscheidung ist im Ergebnis richtig, zutreffend begründet ist sie aber nicht. Des Weiteren ist sie missverständlich, was die vermeintliche Aufgabe bisheriger Rechtsprechnung des Senats betrifft.

1. Einschlägig ist weder § 7 Abs. 2 HeizKV, noch § 2 Nr. 4 a oder b BetrKV. Denn bei der Gastherme handelte es sich nicht um eine zentrale Heizungsanlage, sondern vielmehr um eine in der Wohnung befindliche Einzelanlage, so dass § 2 Nr. 4 d BetrKV einschlägig sein dürfte.

2. Die vermeintliche Aufgabe anders lautender Rechtsprechung des Senats aus dem Jahr 1991 ist mit Vorsicht zu genießen.

Seinerzeit wurde über eine sog. Vornahmeklausel entschieden, die den Mieter nicht nur zur Tragung der Kosten, sondern auch zur Vornahme der Wartung selbst verpflichtete. Durch eine derartige Klausel wird dem Mieter weitaus mehr überbürdet als nur die Wartungskosten Gastherme, nämlich überdies die Auswahl eines Fachunternehmens, dessen Beauftragung und die Risiken im Falle einer Schlechterfüllung oder der Insolvenz des Fachunternehmens. Derartige Klauseln dürften nach wie vor unwirksam sein.

Vorsicht also bei der Vertragsgestaltung!

Ihr Ansprechpartner bei allen das Mietrecht betreffenden Fragen ist unser Partner Ralf Schulze Steinen, Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht.