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Dr. Schneider & Partner Rechtsanwälte – Lexikon des Mietrechts,Teil 9

von Ralf Schulze Steinen | 20.11.2013

Dr. Schneider & Partner Rechtsanwälte – Lexikon des Mietrechts,Teil 9:

I wie Indexmiete

 

Indexmiete:

Der Begriff der Indexmiete ist  in § 557 b BGB zu finden. Diese gesetzliche Vorschrift zur Indexmiete kommt mangels Erwähnung in der zentralen Verweisungsnorm des § 578 Abs. 2 BGB nur im Wohnraummietrecht, nicht jedoch im Gewerberaummietrecht zur Anwendung. Im Bereich letzteren richtet sich die Zulässigkeit einer Indexmiete nach dem Preisklauselgesetz bzw. der Preisklauselverordnung. Im Bereich der Wohnraummiete hat die Indexmiete eine nur geringe praktische Bedeutung. Gleichwohl können die Vertragsparteien dort gemäß § 557 b Abs. 1 BGB schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaushalte aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird (Indexmiete). Dieser Preisindex ist die einzig zulässige Bezugsgröße im Rahmen einer Indexmiete. Die Bezugnahme auf eine andere Bezugsgröße macht die Indexmietenvereinbarung unwirksam. Die Miete verändert sich im Falle einer Indexmiete somit in Abhängigkeit von einer bestimmten, von den Parteien vertraglich festgelegten Bezugsgröße.  Das Ausmaß der Mietanpassung muss sich aus der Vereinbarung zur Indexmiete ergeben. Es muss sich um einen prozentualen, gleichen Veränderungsmaßstab handeln. Unzulässig ist demnach, wenn die veränderte Punktzahl der Lebenshaltungskosten mit dem Erhöhungsprozentsatz gleichgesetzt wird. Unzulässig ist es auch, wenn sich die Indexmiete nach der Vereinbarung der Mietvertragsparteien nur in eine Richtung, etwa nur nach oben, nicht aber auch nach unten, ändern kann. Die Vereinbarung einer Indexmiete muss nach § 557 b BGB schriftlich abgeschlossen werden, anderenfalls sie unwirksam ist. Die Mieterhöhung tritt nicht automatisch ein, sondern bedarf einer Mieterhöhungserklärung des Vermieters bzw. eines „Mietherabsenkungsverlangens“ des Mieters und zwar in Textform, § 557 b Abs. 3 BGB. Diese/s muss so gestaltet sein, dass sie/es für den jeweiligen Empfänger gedanklich und rechnerisch nachvollziehbar ist. Bei Geltung einer Indexmiete muss die Miete, abgesehen von Erhöhungen nach §§ 559, 560 BGB,  jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben.

Inklusivmiete:

Die sog. Inklusivmiete oder Bruttomiete ist der gesetzliche Regelfall der vom Mieter gemäß § 535 Abs. 2 BGB gegenüber dem Vermieter zu erfüllenden Mietzinszahlungspflicht, es sei denn, die Parteien haben abweichendes vereinbart oder es ergibt sich aus anderen gesetzlichen Vorschriften, insbesondere jenen der Heizkostenverordnung, anderes. Die Inklusivmiete hat kaum noch praktische Bedeutung, sie ist allenfalls noch in (Ur-) Altverträgen zu finden. Ob eine Inklusivmiete vorliegt, spielt bei der Beantwortung der Frage, welche Mietstruktur zwischen den Parteien vereinbart ist, eine Rolle. Diese Frage kann sich u. a. im Bereich des Betriebskostenrechts oder des Mieterhöhungsrechts stellen. Liegt eine Inklusivmiete vor, so hat der Mieter den Mietzins in einem Betrag an den Vermieter zu entrichten. Durch diese Zahlung sind dann alle seine (Mietzahlungs-) Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter erfüllt. Insbesondere sind im Falle einer Inklusivmiete auch alle Betriebskosten mitabgegolten, die nach der gesetzlichen Regel, § 535 Abs. 1 S. 3 BGB, ohnehin der Vermieter zu tragen und dann aus der Inklusivmiete zu bestreiten hat. Die Vereinbarung einer Inklusivmiete steht also einer separaten Umlage der Betriebskosten und einer Abrechnung über selbige entgegen. Besonderheiten gelten im Bereich der Heizkostenverordnung. In deren Anwendungsbereich ist die Vereinbarung einer Inklusivmiete nicht möglich bzw. eine solche wird durch die Regelungen der Heizkostenverordnung überlagert, § 2 HeizKV. Es liegt dann also lediglich eine Bruttokaltmiete vor.

Instandhaltung:

Die Pflicht zur Instandhaltung und zur Instandsetzung der Mietsache, also die Pflicht zu deren Erhaltung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand, obliegt nach § 535 Abs. 1  S. 2 BGB dem Vermieter. Er muss die Mietsache einerseits in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen, sie andererseits während der gesamten Dauer des Mietvertrags in einem solchen erhalten. Dies sind die beiden Hauptleistungspflichten des Vermieters, für die er im Gegenzug den Mietzins erhält. Die Instandhaltungspflicht, zu der auch die Mangelbeseitigungspflicht gehört, ist eine Dauerverpflichtung des Vermieters. Sie entsteht – quasi – jeden Tag neu, weshalb eine Verjährung damit einhergehender Ansprüche des Mieters nicht denkbar ist. Seit Inkrafttreten des Mietrechtsänderungsgesetzes 2013 am 01.05.2013 hat sich eine Unterscheidung zwischen den Begriffen „Instandhaltung“ (=Maßnahmen zur Erhaltung des zum vertragsgemäßen Gebrauch erforderlichen Zustands) und „Instandsetzung“ (=Maßnahmen zur Beseitigung bereits aufgetretener Mängel) erübrigt, da das Gesetz, § 555 a BGB n. F.,  nunmehr beide Begriffe unter dem Schlagwort „Erhaltungsmaßnahmen“ zusammenfasst. Teil der Erhaltungspflicht des Vermieters ist auch die sog. Verkehrssicherungspflicht, d.h. die Pflicht zur Vermeidung von Gefahren für den bzw. die Mieter. Die Kosten, die dem Vermieter durch die Erhaltung der Mietsache entstehen, hat er grundsätlich aus der durch den/die Mieter gezahlten Miete zu bestreiten. Die Abwälzung der Erhaltungspflichten vom Vermieter auf den Mieter ist im Bereich des Wohnraummietrechts – jedenfalls soweit dies durch Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) erfolgt – nur sehr eingeschränkt zulässig. Möglich ist in diesem Rahmen lediglich die Vereinbarung einer sog. Kleinreparaturklausel. Individualvertraglich kann aber – theoretisch – weitaus mehr auf den Mieter abgewälzt werden, was aber in der Praxis äußerst selten der Fall ist. Grenzen setzt in jedem Fall  § 536 Abs. 4 BGB. Im Gewerberaummietrecht kann, auch durch AGB, dem Mieter mehr an Erhaltungspflicht überbürdet werden. Allerdings dürfen derartige Vereinbarungen nicht so weit gehen, dass sie dem Gewerberaummieter die Behebung von Schäden auferlegen, die außerhalb seiner Risikospähre und außerhalb seines Einflussbereichs liegen, etwa die Behebung von durch unbeteiligte Dritte und/oder Naturkatastrophen bedingte Schäden.

Investitionen des Mieters:

Etwaige Investitionen des Mieters auf oder in die Mietsache spielen im Rahmen von § 539 BGB eine Rolle. Die Vorschrift gilt, da sie im allgemeinen Teil der mietrechtlichen Vorschriften verortet ist, für alle Arten von Mietverhältnissen, also insbesondere auch für Wohnraum- und Gewerberaummietverhältnisse. Dabei regelt § 539 Abs. 1 BGB, in dem von „Aufwendungen“ die Rede ist, einen Aufwendungsersatzanspruch, § 539 Abs. 2 BGB, in dem von „Einrichtungen“ die Rede ist, ein Wegnahmerecht des Mieters. Die Vorschrift des § 539 BGB muss in Zusammenhang mit § 536 a Abs. 2 BGB gesehen werden, denn sie ist nur dann anwendbar, wenn nicht schon die Voraussetzungen letzterer Vorschrift erfüllt sind. Aufwendungen i. S. v. § 539 Abs. 1 BGB sind all diejenigen Maßnahmen des Mieters, die die Nutzungsmöglichkeiten der Mietsache erweitern und/oder verbessern, z.B. die Verlegung von Fußböden, die Installation eines Bades oder der Einbau einer Heizung. Der Mieter muss die Aufwendungen für den Vermieter und um der Mietsache willen getätigt haben, sog. Fremdgeschäftsführungswille. Dies ist bei eigennützigen Maßnahmen des Mieters zu verneinen. An das Vorliegen des erforderlichen Fremdgeschäftsführungswillens sind im Übrigen strenge Anforderung zu stellen. Liegt dieser ausnahmsweise einmal vor, müssen die Aufwendungen zudem noch dem Interesse und dem wirklichen oder dem mutmaßlichen Willen des Vermieters entsprechen, woran ebenfalls hohe Anforderungen zu stellen sind. Ist § 539 Abs. 1 BGB nicht einschlägig, kommen bereicherungsrechtliche oder vertragliche Ansprüche in Betracht, deren Voraussetzungen gleichermaßen hoch sind. Einrichtungen i. S. v. § 539 Abs. 2 BGB sind bewegliche Sachen, die der Mieter in wieder trennbarer Weise mit der Mietsache verbunden hat und die ihrem wirtschaftlichen Zweck dienen sollen, z. B. eine Kücheneinrichtung, ein Waschbecken, Rollläden, eine Duschkabine oder ein Wandschrank. Solange der Mieter noch in Besitz der Mietsache ist, kann er seine Einrichtungen jederzeit und ohne weiteres wegnehmen. Ist die Mietsache bereits zurückgegeben, wird aus dem Wegnahmerecht ein Anspruch auf Duldung der Wegnahme. Der Anspruch des Mieters verjährt gemäß § 548 Abs. 2 BGB in 6 Monaten, wobei die Verjährungsfrist mit Ende des Mietverhältnisses beginnt.

 

Der nächste Teil unserer blog-Reihe „Dr. Schneider & Partner Rechtsanwälte – Lexikon des Mietrechts“  ist gewidmet dem Buchstagen J wie …… – und erscheint in Kürze!

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Ralf Schulze Steinen

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