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Dr. Schneider & Partner – Lexikon des Mietrechts,Teil 6

von Ralf Schulze Steinen | 13.02.2013

Dr. Schneider & Partner Rechtsanwälte – Lexikon des Mietrechts,Teil 6:

F wie Fachhandwerkerklausel

 

Fachhandwerkerklausel:

Die sog.  Fachhandwerkerklausel ist ein dem Bereich der Schönheitsreparaturen zuzuordnender Begriff. Durch derartige Vertragsbestimmungen versucht der Vermieter dem Mieter nicht nur die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen an sich aufzubürden, sondern ihm darüber hinaus bestimmte Vorgaben zur deren Qualität und zur Art deren Ausführung zu machen. Gängig sind etwa Regelungen, wonach die Schönheitsreparaturen „durch Fachhandwerker“, „durch einen Fachbetrieb“ , “ durch eine Fachfirma“ oder „nach den anerkannten Regeln der Technik“ auszuführen bzw. ausführen zu lassen sind. Derartige Regelungen sind unproblematisch, soweit sie auf einer Individualvereinbarung der Mietvertragsparteien beruhen, d.h. zwischen ihnen im Einzelfall verhandelt und ausgehandelt  worden sind. Derartiges ist in der Praxis aber eher selten anzutreffen. Zumeist sind solche Regelungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB)  i. S. d. § 305 Abs. 1 BGB des Vermieters enthalten. Diese unterliegen einer strengen Inhaltskontrolle nach den §§ 307, 308 und 309 BGB und sind unwirksam, soweit ein Verstoß gegen diese Regelungen zu bejahen ist. Im Wohnraummietrecht können Fachhandwerkerklauseln durch AGB wirksam nicht vereinbart werden, da sie den Mieter unangemessen benachteiligen. Derartige Klauseln sind unwirksam und zwar insgesamt. Die unangemessene Benachteiligung ergibt sich daraus, dass dem Mieter die Möglichkeit der kostengünstigeren Eigenarbeit genommen wird. Im Gewerberaummietrecht wird zwar teilweise die Auffassung vertreten, dass dort Fachhandwerkerklauseln zulässig sind. Diese Auffassung ist aber unzutreffend, so dass auch im Gewerberaummietrecht eine unangemessene Benachteiligung zu bejahen ist.

Fälligkeit der Miete:

Die Fälligkeit der Miete beschreibt den Zeitpunkt, von dem ab der Vermieter die Mietzahlung verlangen kann. Im Mietrecht findet dieser Begriff in den §§ 556 b, 579 BGB Erwähnung. Die Fälligkeit der Miete ist eine der Voraussetzungen für den Zahlungsverzug des Mieters. Im Wohnraummietrecht bestimmt § 556 b BGB, dass die Miete zu Beginn, spätestens zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten ist, nach denen sie bemessen ist. In der Regel ist also die Miete monatlich im Voraus, spätestens bis zum 3. Werktag des jeweiligen Monats von dem Mieter an den Vermieter zu entrichten. Verstreicht dieser Zeitpunkt, dann gerät der Mieter gemäß § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB automatisch, d. h. ohne weitere Mahnung, in Zahlungsverzug, denn der Leistungszeitpunkt ergibt sich aus dem Gesetz, ist mithin nach dem Kalender bestimmt bzw. bestimmbar. Der Samstag ist in diesem Zusammenhang kein Werktag, wird also nicht mitgezählt. Grund ist, dass der Samstag bei Banken in der Regel kein Geschäftstag ist, Überweisungen des Mieters also nicht bearbeitet werden können. Es dürfte grundsätzlich ausreichend sein, wenn der Mieter die Leistungshandlung (z. B. die Überweisung) rechtzeitig vornimmt, auf den Eintritt des Leistungserfolgs (Eingang der Zahlung beim Vermieter) kommt es nicht an, dieser kann somit auch am vierten, fünften, sechsten oder siebten Werktag eintreten. In der Praxis gängig ist in Anbetracht dessen die sog. Rechtzeitigkeitsklausel, die wirksam und nach der der Eingang der Miete beim Vermieter, also der Leistungserfolg, für die Pünktlichkeit der Zahlung maßgeblich ist. Im Gewerberaummietrecht gilt § 556 b BGB aufgrund Verweisung in § 579 Abs. 2 BGB entsprechend. In Anbetracht der EU -Richtlinie 2000/35/EG vom 29. 6. 2000 zur Bekämpfung des Zahlungsverzugs im Geschäftsverkehr und der dazu ergangenen Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofs (EuGH) ist aber davon auszugehen, dass es hier auch ohne Rechtzeitigkeitsklausel auf den Zahlungseingang beim Vermieter ankommt.

Feuchtigkeit:

Feuchtigkeit in der Mietsache und darauf zurückführende Schäden spielen in der mietrechtlichen Praxis eine große Rolle. Dies gilt vor allem im Bereich des Wohnraum-, aber auch im Bereich des Gewerberaummietrechts. Feuchtigkeit und der damit regelmäßig einhergehende Schimmel können grundsätzlich zur Mietminderung i. S. d. § 536 BGB berechtigende Mietmängel darstellen. Als Ursachen für Feuchtigkeit kommen einerseits bauliche Mängel, bspw. eine unzureichende Wäremdämmung oder undichte Rohrleitungen, andererseits falsches Nutzerverhalten, namentlich falsches Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters, in Betracht. Ein  gewisses Maß an Feuchtigkeitsbildung ist beim Wohnen normal und unvermeidlich. Feuchtigkeit und Wasserdampf enstehen beim Kochen, beim Waschen, beim Baden und Duschen. Der Wohnungsnutzer selbst verursacht Feuchte, etwa wenn er schwitzt. In Anbetracht dessen muss der Mieter regelmäßig lüften, damit die in der Wohnung befindliche, feuchte Luft nach außen abgegeben und durch neue ausgetauscht werden kann. In der Praxis dreht sich in der Regel alles um die Beantwortung der Frage, was Ursache für die Feuchtigkeit ist. Liegen bauliche Mängel vor und sind diese für die Feuchtigkeit verantwortlich, dann kann die Miete gemindert werden. Ist das Gebäude baumängelfrei und der Mieter selbst für die Feuchtigkeit verantwortlich, weil er nicht oder nicht ausreichend lüftet und heizt, scheidet eine Mietminderung aus. Diese Frage wird im Mietprozess in der Regel durch Einholung eines Sachverständigengutachtens beantwortet. Die Darlegungs- und Beweislast ist dabei derart verteilt, dass zunächst der Vermieter die aus seinem Risikobereich herrührenden Ursachen (Baumängel etc.) ausräumen muss. Gelingt ihm dies,  dann muss der Mieter beweisen, dass er hinreichend gelüftet und geheizt hat. Bleibt die Ursache unklar, so geht dies zu Lasten des Vermieters.

Fogging:

Das sog. Fogging ist ein Phänomen, das seit Mitte der 90er Jahre bekannt ist. Beim Fogging bilden sich an Wänden, Decken und Einrichtungsgegenständen graue und schwarze sowie schmierige und ölartige Ablagerungen. Fogging tritt zumeist im Winter, d.h. während der Heizperiode auf. Die Ursachen für das Fogging sind unklar. Offenbar besteht ein Zusammenhang mit der Verwendung neuer, moderner Materialien, z. B. PVC – Fußböden, Tapeten, Lacken und Farben, die schwerflüchtige organische Verbindungen enthalten, die sich an Staubpartikeln anlagern können, was durch das Hinzutreten weiterer Faktoren verstärkt wird. Fogging tritt sehr oft in Wohnungen auf, die kurz zuvor renoviert worden sind. Das Fogging stellt grundsätzlich einen zur Minderung der Miete berechtigenden Mangel i. S. d. § 536 BGB dar. Nur dann, wenn der Mieter selbst durch sachwidriges Verhalten das Fogging verursacht hat, scheidet eine Mietminderung aus. Hinsichtlich der Darlegungs- und Beweislast gelten grundsätzlich die zum Auftreten von Feuchtigtkeit – s. o. – entwickelten Grundsätze. Renoviert allerdings der Mieter im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs seine Wohnung, etwa durch Streichen und Verlegen neuer Fußböden, und wird festgestellt, dass dies für das Fogging verantwortlich ist, so entstehen ihm hieraus gleichwohl keinerlei Nachteile, denn für Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache im Zuge vertragsgemäßen Gebrauchs hat er nicht einzustehen, § 538 BGB.

Fristlose Kündigung:

Die fristlose Kündigung stellt für die Parteien eines Mietvertrags grundsätzlich das einzige Mittel dar, um sich einseitig und sofort vom Vertragsverhältnis zu lösen. Sie findet Erwähnung in den §§ 543, 569 BGB, ist dort als außerordentliche fristlose Kündigung bezeichnet. Beide Vorschriften gelten sowohl für das Wohnraum-, als auch für das Gewerberaummietrecht. Eine außerordentliche fristlose Kündigung kommt immer dann in Betracht, wenn der Vertragspartner Pflichtverletzungen begeht, sich also nicht vertragskonform verhält, und deshalb die weitere Vertragsfortsetzung für den Kündigenden unzumutbar ist. Das Gesetz nennt in den §§ 543 Abs. 2, 569 Abs. 1 und Abs. 2 beispielhaft einige Kündigungsgründe, z. B. die Entziehung des vertragsgemäßen Gebrauchs, die Gefährdung der Mietsache, den Zahlungsverzug und Hausfriedensstörungen. Dieser Katalog ist aber nicht abschließend. In § 543 Abs. 1 BGB steht ein genereller Kündigungstatbestand zur Verfügung, nach dem z. B. eine Kündigung wegen ständig verspäteter Mietzahlungen möglich ist. Aus den gesetzlichen Vorschriften ergibt sich, dass der Kündigungsgrund grundsätzlich in der Person des Kündigungsempfängers zu finden und/oder dessen Risikobereich zuzuordnen sein muss.  Eine fristlose Kündigung kommt daher in der Regel nicht in Betracht, wenn bspw. der Mieter umziehen muss oder derart schwer erkrankt ist, dass er sein Geschäft nicht fortführen kann, oder letzteres keinen zureichenden Gewinn (mehr) abwirft. Dementsprechend kann der Vermieter nicht deshalb fristlos kündigen, weil er das Gebäude abreißen möchte oder weil es keinen Gewinn abwirft. In der Regel bedarf es vor Ausspruch einer fristlosen Kündigung einer vorherigen, missachteten Abmahnung bzw. eines vergeblichen Abhilfeverlangens, § 543 Abs. 3 BGB. Das Recht zur fristlosen Kündigung kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden.

Der nächste Teil unserer blog-Reihe „Dr. Schneider & Partner Rechtsanwälte – Lexikon des Mietrechts“  ist gewidmet dem Buchstagen G wie …… – und erscheint in Kürze!

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Ralf Schulze Steinen

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