Dies & Das | 07.11.2012
Dr. Schneider & Partner Rechtsanwälte – Lexikon des Mietrechts, Teil 3
Dr. Schneider & Partner Rechtsanwälte – Lexikon des Mietrechts,Teil 3:
C wie Centermanagement/Centermanager
Centermanagement/Centermanager:
Die Begriffe Centermanagement und Centermanager sind dem Bereich des Betriebs- bzw. Nebenkostenrechts zuzuordnen. Beide Begriffe spielen in Zusammenhang mit Mietverträgen über Gewerberäumlichkeiten in Einkaufszentren eine Rolle. Diese werden in der Regel durch einen Centermanager geleitet, dessen Aufgaben vielfältig sind. Es geht bspw. um Aufwendungen für Marktanalysen, die Ermittlung von Kundenwünschen, Werbe- und PR-Maßnahmen, Dekoration, die Organisation und Durchführung von Veranstaltungen sowie sonstige Profilierungsmaßnahmen. Hierdurch entstehen beträchtliche Kosten, wobei es sich der Sache nach bei den Kosten des Centermanagements bzw. des Centermanagers nicht nur um Betriebs-, sondern auch um Verwaltungskosten handelt. Diese Kosten können auf den Gewerberaummieter durch mietvertragliche Vereinbarung abgewälzt werden, in der Regel erfolgt die Umlage durch allgemeine Geschäftsbedingungen. Da aber dem Begriff des Centermanagements eine scharfe Kontur nicht gegeben werden kann, dieser inbesondere auch nicht in der Betriebskostenverordnung enthalten ist, muss die mietvertragliche Abwälzungsklausel für den Mieter transparent, hinreichend bestimmt sein. Der Mieter muss im Groben erkennen können, welche Kosten einbezogen werden oder welche Leistungen dem Inhalt nach hiervon erfasst werden sollen und welche zusätzliche Kostenbelastung sich hieraus für ihn ergibt. Eine Klausel etwa, durch die die „Kosten des Centermanagers“ auf den Mieter abgewälzt werden sollen, ist nicht hinreichend transparent und deshalb unwirksam.
Contracting:
Der Begriff des Contracting, auch Wärmecontracting genannt, ist dem Betriebskostenrecht, genauer dem Heizkostenrecht zuzuordnen. Es findet Erwähnung in § 2 Nr. 4 c) Betriebskostenverordnung (BetrKV), ist dort allerdings als „eigenständig gewerbliche Lieferung von Wärme“ bezeichnet. In § 7 Abs. 4 Heizkostenverordnung (HeizKV) ist insoweit von „Kosten der Wärmelieferung“ die Rede. Ist der Vermieter auf Grundlage des Mietvertrags zur Beheizung der Wohnung und Lieferung von Warmwasser gegenüber dem Mieter verpflichtet, so ist es grundsätzlich seine Entscheidung, wie er diese Verpflichtung erfüllt. Er kann dies einerseits durch Selbstbetrieb einer eigenen Zentralheizungsanlage tun. Er kann dies andererseits aber auch dadurch erreichen, dass er Wärme und Warmwasser durch einen Dritten liefern lässt. Dies geschieht entweder durch Lieferung der Wärme von außen, sog. Fernwärme, oder durch eine im zu beheizenden Anwesen selbst gelegene Anlage, sog. Nahwärme, die aber der Dritte, der sog. Contractor, im eigenen Namen und auf eigene Rechnung betreibt und betriebsfähig erhält. In den Wärmepreis fließen dann zusätzlich auch Investitionskosten, Abschreibungen, Instandhaltungs- und Verwaltungskosten sowie der Gewinn des Dritten mit ein, also (Mehr-) Kosten, die bei einer durch den Vermieter selbst betriebenen Heizungsanlage entweder gar nicht anfallen oder – wie bspw. Instandhaltungskosten – bereits durch die Miete abgedeckt sind. Rechtliche Probleme bereitet das Wärmecontracting vor allem dann, wenn der Vermieter die Beheizungsart im laufenden Mietverhältnis einseitig, d. h. ohne Zustimmung des Mieters, ändert, also vom Heizungseigenbetrieb auf das Contracting übergeht und der Mietvertrag die durch das Contracting entstehenden Kosten nicht als umlagefähig berücksichtigt. Während die Umstellung der Beheizungsart an sich grundsätzlich nicht zu beanstanden sein wird, stellt sich daneben die Frage, ob die mit der einseitigen Umstellung einhergehenden Mehrkosten auf den Mieter umgelegt werden können. Diese Frage ist in der Regel zu verneinen. Zu bejahen ist sie aber dann, wenn der Mieter der Umstellung zustimmt, der Mietvertrag eine wirksame Regelung enthält, die den Vermieter zur Umstellung der Heizungsart berechtigt oder aber sämtliche Betriebskosten i. S. d. § 2 Betriebskostenverordnung, somit auch die Kosten der „eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme“, im Mietvertrag für umlagefähig erklärt werden. Der Vermieter kann somit zwar einen Contractingvertrag abschließen, die hierdurch entstehenden (Mehr-) Kosten aber nur unter besonderen Voraussetzungen auf den Mieter umlegen.
Culpa in contrahendo (c.i.c.):
Die sog. culpa in contrahendo, das Verschulden bei Vertragsabschluss, ist zwar keine mietrechtliche Besonderheit, kann aber auch in diesem Bereich eine Rolle spielen. Dieses zunächst durch die Rechtsprechung entwickelte, gewohnheitsrechtlich anerkannte Rechtsinstitut findet nunmehr Erwähnung in den §§ 311 Abs. 2, 241 Abs. 2 BGB. Es geht um die Verletzung vorvertraglicher Pflichten auf Basis eines vertragsähnlichen Vertrauensverhältnisses. Diese Pflichten entstehen schon durch die Aufnahme von Vertragsverhandlungen, im Rahmen der Vertragsanbahnung oder anlässlich ähnlicher geschäftlicher Kontakte, also weit vor Abschluss eines Vertrags. Es sind verschiedene Fallkonstellationen denkbar, die zu einer Haftung auf Schadensersatz wegen Verschuldens bei Vertragsabschluss führen können. Es sind der Abbruch von Vertragsverhandlungen, die Verletzung von Aufklärungspflichten, die Haftung für falsche Angaben sowie die Verletzung von Schutzpflichten, namentlich Verkehrsicherungspflichten. Eine Haftung wegen Abbruchs der Vertragsverhandlungen kommt bspw. dann in Betracht, wenn eine der Parteien die Vertragsverhandlungen ohne trifftigen Grund abbricht, nachdem sie vorher in zurechenbarer Weise bei dem anderen Teil das berechtigte Vertrauen auf das Zustandekommen des Vertrages geweckt hat, wenn also aus Sicht des anderen Teils der Vertragsabschluss als sicher erschien. Ersatzfähig ist in diesem Fall der Schaden, der durch die Vorstellung entstanden ist, der Vertrag werde zustande kommen. Es kann sich hierbeit um Makler-, Fahrt- und Umzugskosten handeln, ein Anspruch auf Abschluss des vorverhandelten Vertrags ergibt sich aus c.i.c. aber nie. Wann eine Haftung in dieser Variante bejaht werden kann, ist stets eine im Einzelfall zu beantwortende Frage, denn der Grundsatz der Vertragsfreiheit beeinhaltet auch, Vertragsverhandlungen folgenlos abbrechen zu dürfen.
Der nächste Teil unserer blog-Reihe „Dr. Schneider & Partner Rechtsanwälte – Lexikon des Mietrechts“ ist gewidmet dem Buchstaben D wie …… – und erscheint in Kürze!