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Einmonatiger Zahlungsverzug – Ordentliche Kündigung?

von Ralf Schulze Steinen | 26.06.2012

Zahlungsverzug – Wann ist  eine ordentliche Kündigung gerechtfertigt?

Der Fall:

Der Mieter gerät in Zahlungsverzug mit einer Monatsmiete, weshalb der Vermieter die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses erklärt und Räumungsklage erhebt.

Das Problem:

Die Zahlung der vereinbarten Miete ist Hauptleistungspflicht des Mieters. Verletzt er diese grundlos, liegt grundsätzlich eine schwerwiegende Vertragsverletzung vor. Zahlungsverzug des Mieters stellt deshalb gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB regelmäßig einen Grund zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses dar, sofern die Voraussetzungen dieser Vorschrift erfüllt sind.

D.h.:

Der Zahlungsverzug muss entweder in Höhe von zwei Monatsmieten oder – bezogen auf zwei aufeinanderfolgende Monate – in Höhe eines nicht nur unerheblichen Teils (> 1 Monatsmiete) bestehen, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB.

Die Frage ist, ob auch ein Zahlungsverzug geringerer Höhe zur Kündigung berechtigt, namentlich zu einer ordentlichen Kündigung.

Gemäß § 573 Abs.2 Nr.1 BGB kann der Vermieter ordentlich – d.h.  fristgemäß – kündigen, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten nicht nur unerheblich verletzt.

Diese Möglichkeit besteht sicher dann, wenn ein verzugsbedingter Mietrückstand aufgelaufen ist, der auch zur fristlosen Kündigung berechtigt.

Ob und unter welchen Voraussetzungen eine ordentliche Kündigung möglich ist, wenn geringere Rückstände als von § 543 BGB gefordert aufgelaufen sind, ist seit langem streitig:

So wird u.a. vertreten, dass eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs nur unter den Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB möglich sein soll. Andere verlangen einen Rückstand von mehr als einer Monatsmiete. Wieder andere halten eine ordentliche Kündigung bei jedem nicht nur einmaligen, geringfügigen und kurzfristigem Rückstand für möglich.

Die Entscheidung:

Das Landgericht Berlin, Urteil vom 01.03.2012, Az. 67 S 42/11 gibt dem Vermieter Recht und weist die Berufung des Mieters gegen das der Räumungsklage stattgebende Urteil des Amtsgerichts zurück.

Durch die ordentliche Kündigung des Vermieters sei das Mietverhältnis beendet worden, denn zum Zeitpunkt deren Ausspruch habe sich der Mieter mit einer Monatsmiete in Rückstand befunden.

Dies stelle eine nicht nur unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters  i. S. d. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB, einen Verstoß gegen seine Hauptleistungspflicht dar, der die ordentliche Kündigung rechtfertige. Es sei insbesondere nicht erforderlich, dass der Rückstand des Mieters der Höhe nach die durch § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB vorgesehenen Beträge erreiche, denn dann liefe das Recht zur ordentlichen Kündigung im Falle der Verletzung der Hauptleistungspflicht leer.

Die Empfehlung:

Die vermieterfreundliche Entscheidung ist vertretbar.

Es wird sich aber noch zeigen, ob sie auch beständig ist, denn das Landgericht Berlin hat die Revision zum Bundesgerichtshof (BGH) zur Klärung obiger Streitfrage zugelassen, die auch eingelegt worden ist, Az. VIII ZR 107/12.

Um sicher zu gehen sollte der Vermieter in Fällen, in denen der Rückstand unterhalb der Schwellen der §§ 543 Abs. 2 Nr.3, 569 Abs.3 Nr. 1 BGB liegt,  gegenüber dem Mieter vor Ausspruch der (ordentlichen) Kündigung eine Abmahnung erklären. Eine solche ist zwar im Rahmen von § 573 BGB grundsätzlich nicht erforderlich, deren Missachtung durch den Mieter kann aber der Pflichtverletzung das für eine Kündigung erforderliche Gewicht verleihen.

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Ralf Schulze Steinen

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