Mietrecht | 19.02.2014

Garagenmietvertrag: Kann er isoliert gekündigt werden und wenn ja, wann?

Ralf Schulze Steinen

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht und Fachanwalt für Verkehrsrecht

Ein Garagenmietvertrag über eine Garage in Nähe der Wohnung, über die zwischen den gleichen Vertragsparteien ein Wohnraummietvertrag besteht, ist isoliert, also unabhängig vom Wohnraummietvertrag kündbar, wenn er separat abgeschlossen worden ist und unterschiedliche Laufzeit- und Kündigungsregelungen enthält. In diesem Fall besteht eine tatsächliche Vermutung für die Selbständigkeit beider Verträge auch dann, wenn sich Garage und Wohnung auf demselben Grundstück befinden.

Hierauf hat der Bundesgerichtshof mit Beschluss vom 08.10.2013, Az. VIII ZR 254/13 hingewiesen.

In dem zu entscheidenen Fall hatte der beklagte Mieter von dem klagenden Vermieter zunächst eine Wohnung, einige Zeit später dann eine auf demselben Grundstück gelegene Garage angemietet und zwar auf Grundlage zweier separater Mietverträge. Der Garagenmietvertrag enthielt vom Wohnraummietvertrag abweichende Bestimmungen zu Laufzeit und Kündigung.

Der Vermieter kündigte den Garagenmietvertrag. Der Mieter vertrat die Auffassung, es läge ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnung und Garage vor, weshalb letztere nicht isoliert gekündigt werden könne.

Der Vermieter erhob Klage auf Räumung und Herausgabe der Garage.

Zu Recht?

Ja – der BGH weist darauf hin, dass er die Revision des Mieters per einstimmigen Beschluss zurückweisen werde.

Denn das Landgericht habe zu Recht den Garagenmietvertrag als isoliert kündbar erachtet und auf Räumung und Herausgabe der Garage erkannt.

1.

Einerseits bestehe ein Grund für die Zulassung der Revision nicht.

Die Frage, unter welchen Umständen ein einheitlicher und deshalb nur insgesamt kündbarer Mietvertrag über eine Wohnung und eine Garage oder einen Stellplatz vorliege, sei durch das  Urteil des Senats vom 12. Oktober 2011, Az. VIII ZR 251/10 hinreichend geklärt.

Dass es über die hier vorliegende, spezielle Konstellation – separate Vertragsurkunde für die auf demselben Grundstück wie die Wohnung gelegene Garage sowie Vereinbarung unterschiedlicher Kündigungsfristen für Wohnung und Garage – noch keine höchstrichterliche Entscheidung gebe, verleihe der Sache keine grundsätzliche Bedeutung.

2.

Vielmehr lasse sich die Entscheidung auch vorliegender Konstellation ohne weiteres aus der bisherigen Rechtsprechung des Senats ableiten.

a. Bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Garagenmietvertrag spreche eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der beiden Vereinbarungen. Es bedürfe dann der Widerlegung der Vermutung durch besondere Umstände, welche die Annahme rechtfertigen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen.

b. Zwar sei ein solcher Wille in der Regel anzunehmen, wenn sich Grundstück und Garage auf demselben Grundstück befänden.

Wenn aber wie vorliegend der Garagenmietvertrag  von den Bestimmungen des Wohnraummietvertrags abweichende Rgelungen über die Vertragslaufzeit und die Kündigung enthalte, liege es ausgesprochen nahe, auf den Willen der Parteien zwei separate und somit auch gesondert kündbare Verträge abzuschließen zu schließen.

Fazit:

1.

Die durch den BGH zur Frage der isolierten Kündbarkeit eines Garagenmietvertrags aufgestellten Grundsätze gelten entsprechend bei der Anmietung eines Stellplatzes o.Ä.

Es wäre in der vorliegenden Fallkonstellation durch nichts gerechtfertigt gewesen, die äußeren Umstände – Belegenheit von Wohnung und Garage auf demselben Grundstück – den klaren vertraglichen Vereinbarungen der Mietvertragsparteien vorzuziehen.

Mehr zum Thema „Garagenmietvertrag“ erfahren Sie hier.

2.

Ist hingegen von einem einheitlichen Mietverhältnis über Wohnung und Garage auszugehen, dann spricht man von einem sog. Mischmietverhältnis.

Ralf Schulze Steinen

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht und Fachanwalt für Verkehrsrecht

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