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Hunde- und Katzenhaltung: Keine generelles Verbot durch AGB!

von Ralf Schulze Steinen | 30.04.2013

 

Hunde- und Katzenhaltung können durch Mietvertrag nicht generell verboten werden. Eine so lautende Klausel in allgemeinen Geschäftsbedingungen des Vermieters ist gemäß § 307 BGB unwirksam.

 

Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 20.03.2013, Az. VIII ZR 168/12 entschieden.

In dem zu entscheidenden Fall enthielt das von der klagenden Vermieterin, einer Wohnungsgenossenschaft, gestellte Vertragsformular folgende Klausel:

 

„Das Mitglied ist verpflichtet, keine Hunde und Katzen zu halten.“

 

Die beklagten Mieter zogen mit ihrer Familie und einem Hund in die Wohnung ein, obwohl der Mietvertrag das Verbot der Hunde- und Katzenhaltung enthielt. Die Vermieterin verlangte daraufhin Beseitigung und Unterlassung der Hundehaltung.

Zu Recht?

Nein – der BGH erklärt die Klausel, nach der Hunde- und Katzenhaltung in der Mietwohnung verboten sind, wegen unangemessener Benachteiligung der Mieter für unwirksam, § 307 BGB.

Denn die Klausel verbiete die Hunde- und Katzenhaltung in jeder nur denkbaren Fallkonstellation und verstoße damit gegen den wesentlichen Grundgedanken der Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters, § 535 BGB.  So blende die Klausel evident berechtigte Belange des Mieters an einer entsprechenden Tierhaltung in vollem Umfang aus. Dem Mieter sei die Hunde- und Katzenhaltung hiernach selbst in besonderen Härtefällen, etwa bei einem Angewiesensein auf einen Blinden-, Behindertenbegleit- oder Therapiehund, untersagt.

Weiter ergebe sich eine unangemessene Benachteiligung des Mieters auch daraus, dass das Verbot der Hunde- und Katzenhaltung uneingeschränkt und auch in den Fällen gelte, in denen auf Seiten des Vermieters kein berechtigtes Interesse an einem solchen Verbot erkennbar sei, etwa weil von den gehaltenen Tieren keine Beeinträchtigungen der Mietsache und keine Störungen anderer Hausbewohner oder sonstiger Nachbarn ausgehen.

Weiter sei das im Mietvertrag ausgesprochene Verbot der Hunde- und Katzenhaltung deswegen unangemessen benachteiligend,  weil es  dem wesentlichen Grundgedanken der Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters nach § 535  Abs. 1 BGB widerspreche. Ob eine Tierhaltung in der Mietwohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gehöre, erfordere eine umfassende Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters sowie der weiteren Beteiligten. Diese Abwägung lasse sich nicht allgemein, sondern nur im Einzelfall vornehmen, weil die dabei zu berücksichtigenden Umstände so individuell und vielgestaltig seien, dass sich jede schematische Lösung verbiete. Zu berücksichtigen seien insbesondere Art, Größe, Verhalten und Anzahl der Tiere, Art, Größe, Zustand und Lage der Wohnung und des Hauses, in dem sich die Wohnung befinde, Anzahl, persönliche Verhältnisse, namentlich Alter, und berechtigte Interessen der Mitbewohner und Nachbarn, Anzahl und Art anderer Tiere im Haus, bisherige Handhabung durch den Vermieter sowie besondere Bedürfnisse des Mieters. Die hier zu beurteilende Klausel schließe aber die Hunde- und Katzenhaltung  losgelöst von den konkreten Umständen des Einzelfalls abstrakt und generell aus, verbiete damit eine derartige Tierhaltung auch in den Fällen, in denen eine Interessenabwägung eindeutig zugunsten des Mieters ausfallen würde.

Fazit:

Der VIII. Zivilsenat des BGH kassiert die Klausel mit den von ihm – auch in anderen Bereichen des Wohnraummietrechts – bekannten Argumenten, insbesondere den in der Klausel fehlenden „Ausnahmetatbeständen“.

Selbstverständlich hat die Unwirksamkeitserklärung dieser Klausel zum generellen Verbot der Hunde- und Katzenhaltung nicht zur Folge, dass nun jedermann generell und ohne Rücksicht auf die Belange des Vermieter oder Nachbarn zur Hunde- und Katzenhaltung berechtigt ist:

Denn fehlt eine wirksame Regelung zur Zulässigkeit der Hunde- und Katzenhaltung im Mietvertrag, so ist die Zulässigkeit einer solchen Tierhaltung von dem Ergebnis einer umfassenden Abwägung der jeweiligen Einzelfallumstände und gegenseitigen Interessen abhängig, die selbstverständlich auch zu Gunsten des Vermieters und gegen die Hunde- und Katzenhaltung ausgehen kann.

Zu beachten ist schlussendlich, dass es sich in diesem Fall um eine vorformulierte Klausel der Vermieterin, also um allgemeine Geschäftsbedingungen i. S. d. §§ 305 ff BGB handelte, die einer strengen Wirksamkeitskontrolle unterliegen. Einer solchen unterliegen Individualvereinbarungen, also zwischen den Parteien im Einzelfall ver- und ausgehandelte Regelungen, nicht.

Es gilt also wieder einmal, dass einer vorausschauenden und klugen sowie fachlich und sachlich kompetenten Vertragsgestaltung entscheidende Bedeutung zukommt. Hierfür steht Ihnen unser Partner

 

Ralf Schulze Steinen, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

 

jederzeit und gerne zur Verfügung. Vorsicht ist also auch hier besser, als Nachsicht…

 

 

 

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