Mietrecht | 25.07.2012

Irrtümliche Minderung: Kündigung wegen Zahlungsverzug!

Ralf Schulze Steinen

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht und Fachanwalt für Verkehrsrecht

Eine irrtümliche Mietminderung schließt eine Kündigung wegen Zahlungsverzug nicht aus!

Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 11.07.2012, Az. VIII ZR  138/11 entschieden.

In dem zu entscheidenden Fall hatten die beklagten Mieter eines Einfamilienhauses die von ihnen geschuldete Miete über einen längeren Zeitraum hinweg wegen Schimmels und Feuchte – unter fälschlichem Hinweis auf bauliche Mängel der Mietsache –  gemindert. Nachdem ein kündigungsrelevanter Zahlungsrückstand erreicht worden war, erklärten die Vermieter – die zutreffenderweise falsches Wohnverhalten der Mieter für Schimmel und Feuchte verantwortlich machten – die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug und erhoben Räumungsklage.

Zu Recht!

Nach Auffassung des BGH waren die Mieter zur Minderung nicht berechtigt, da sie die Mängel – Schimmel und Feuchte – durch falsches Wohnverhalten selbst verursacht hätten, was sachverständig festgestellt worden sei. Dass sich die Mieter möglicherweise über die Mangelursache geirrt haben, lasse das für den Zahlungsverzug erforderliche Verschulden nicht entfallen. Dieses sei bei Vorsatz und Fahrlässigkeit zu bejahen, was dem allgemeinen Maßstab des § 276 BGB entspreche. Für eine mildere Haftung und damit eine Privilegierung des Mieters bestehe auch in den Fällen kein Anlass, in denen der Mieter die Ursache eines Mangels  fehlerhaft einschätze. Der Mieter könne bei Zweifeln die Miete unter Vorbehalt zahlen, so dass ihm die Möglichkeit bleibe, eine gerichtliche Klärung seiner Rechte herbeizuführen, ohne dem Risiko einer fristlosen Kündigung ausgesetzt zu sein.

Der BGH stärkt die Rechte der Vermieter im Falle des Zahlungsverzugs auf Seiten des Mieters. Allerdings dürfen die Besonderheiten des vorliegenden Falls bei der Einordnung der Entscheidung nicht außer Acht gelassen werden:

Den beklagten Mietern, so der BGH, hätte sich die Vermutung aufdrängen müssen, dass das Vorhandensein von zwei Aquarien sowie eines Terrariums mit Schlangen eine die Schimmelbildung begünstigende, höhere Luftfeuchtigkeit in der gemieteten Wohnung bedinge und somit an das Lüftungsverhalten entsprechend höhere Anforderungen zu stellen waren.

Ralf Schulze Steinen

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht und Fachanwalt für Verkehrsrecht

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