Mietrecht | 01.08.2022
Kakerlaken im Laden – Miete ist um 30 % gemindert!
Ist die Mietsache mangelhaft, ist die Miete gemindert – § 536 BGB.
Die Anwesenheit von Kakerlaken in einem Laden sowie deren regelmäßige Sichtbarkeit rechtfertigen eine Mietminderung i. H. v. 30 %.
Bei der Festlegung der Minderungshöhe ist insbesondere auch die – drohende – Rufschädigung zu berücksichtigen.
Kakerlaken im Laden - Mietminderung i. H. v. mindestens 30 % kann gerechtfertigt sein!
Kakerlaken im Laden - Der Fall
Kläger und Beklagter waren durch einen Geschäftsraummietvertrag über Räume verbunden, in denen letzterer ein Bekleidungsgeschäft betrieb.
Es traten kurz nach Eröffnung des Bekleidungsgeschäfts immer wieder Kakerlaken im Laden auf, was der Beklagte auch anzeigte.
Nachdem der Kläger untätig blieb bzw. seinerseits veranlasste Maßnahmen zur Beseitigung der Kakerlaken fehlschlugen, minderte der Beklagte die monatliche Miete um 30 %.
Der Kläger erklärte nach einigen Monaten die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs und erhob Räumungsklage.
Zu Recht?
Kakerlaken im Laden - Die Entscheidung:
OLG Karlsruhe, Urteil vom 21.06.2022 - 9 U 112/19
Das OLG Karlsruhe ändert das landgerichtliche Urteil und weist die Räumungsklage ab.
Denn der Beklagte habe sich in den Monaten, die der fristlosen Kündigung durch den Kläger zugrunde gelegt worden seien, nicht in kündigungsrelevantem Zahlungsverzug befunden.
Vielmehr sei die Miete um - mindestens - 30 % wegen der Kakerlaken im Laden gemindert gewesen:
Das Vorhandensein von Ungeziefer in einem Ladengeschäft stelle einen Mangel des Mietobjekts dar.
Der Mieter eines solchen brauche nicht damit zu rechnen, dass sich dort Kakerlaken aufhalten. Infolgedessen sei er auch nicht dazu verpflichtet, eine solche Situation hinzunehmen.
Für die Feststellung eines Mangels im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB komme es auf die Ursachen des Kakerlakenbefalls nicht an; vor allem komme es nicht darauf an, ob und inwieweit den Vermieter ein Verschulden treffe.
Eine Minderungsquote von mindestens 30% sei angemessen.
Die Tauglichkeit der Geschäftsräume zum vertraglich vereinbarten Zweck sei wegen der Kakerlaken im Laden erheblich herabgesetzt.
Denn von Kundinnen und Kunden eines Bekleidungsgeschäfts würden in Deutschland keine Kakerlaken erwartet.
Außerdem müsse der Beklagte damit rechnen, dass Kundschaft die Kakerlaken jederzeit wahrnehmen würden; für den Ruf eines Bekleidungsgeschäfts könne das erhebliche Nachteile verursachen. Das gelte in besonderem Maße in einer Kleinstadt wie im vorliegenden Fall.
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