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Kombilösung Karlsruhe: Berechtigen die Bauarbeiten zur Mietminderung?

von Ralf Schulze Steinen | 21.05.2012

Die Kombilösung Karlsruhe ist ein Zukunftsprojekt.

Die Idee: Der beträchtliche und in der Vergangenheit permanent zunehmende Straßen- und S – Bahnverkehr in der Karlsruher Innenstadt, vornehmlich in der Kaiserstraße, wird einfach „tiefer gelegt“. Es entsteht ein Stadtbahntunnel. Die Kaiserstraße wird zur schienenfreien Flaniermeile, zu einer echten Fußgängerzone mit Straßencafés und mit viel Platz und Freiraum für die Passanten. Die Anwohner werden – irgendwann – von den Beeinträchtigungen des öffentlichen Personennahverkehrs befreit.

Das Problem: Die mit der Kombilösung Karlsruhe zusammenhängenden Bauarbeiten sind immens. Es werden Jahre vergehen, bis diese abgeschlossen sind. Bis dahin wird die Karlsruher Innenstadt einer Dauerbaustelle gleichen.  Durch den damit zusammenhängenden Lärm, den Schmutz und die mit den Bauarbeiten zwangsläufig einhergehenden Zugangserschwernisse, werden vor allem auch die Wohn- und Gewerberaummieter in der Kaiserstraße betroffen sein. Den Karlsruher Vermietern drohen in diesem Bereich Mietausfälle, denn die mit den Bauarbeiten zusammenhängenden Beeinträchtigungen der Mieter können grundsätzlich zur Mietminderung berechtigende Mietmängel darstellen.

Aber gilt dies auch für die mit der Kombilösung Karlsruhe zusammenhängenden Beeinträchtigungen?

Die Antwort:

Nicht in jedem Fall! Die Kombilösung Karlsruhe ist seit Jahren in aller Munde. Es hat im Jahr 2002 sogar ein Bürgerentscheid stattgefunden, nach dessen amtlichen Ergebnis sich mehr als 55 % der Karlsruher Bürger für die Kombilösung Karlsruhe aussprachen. Das Vorhaben ist allgemein bekannt.

Die Rechtsprechung:

In ähnlich gelagerten Fällen haben u. a. das Landgericht Gießen, Urteil vom 15.12.2010, Az. 1 S 210/10 und das Landgericht Berlin, Urteil vom 27.09.2011, Az. 63 S 641/10 entschieden, dass Lärm- und Staubbelastungen durch Bauarbeiten und damit zusammenhängende, nachteilige Veränderungen des (Wohn-) Umfelds nicht zur Mietminderung berechtigen, wenn der Mieter hiermit rechnen musste. Nach der Entscheidung des Landgerichts Berlin (Nichtzulassungsbeschwerde beim Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 308/11, anhängig)  muss der Mieter in der Zentrumslage einer Großstadt sogar ohne vertraglichen Vorbehalt und ohne besondere Umstände, z. B. Baulücken in der Umgebung, im Regelfall mit störenden Baumaßnahmen rechnen. Diese sind dann Vertragsbestandteil geworden und somit vertragsgemäß, quasi mit angemietet. Passend zur Kombilösung Karlsruhe hat  das Amtsgericht Eckernförde, Urteil vom 27.04.2010, Az. 6 C 670/09 unter Hinweis auf § 536 b BGB entschieden, dass ein Mieter wegen eines stadtbekannten Bauprojekts nicht zur Minderung berechtigt ist, wobei ausreicht, dass das Projekt öffentlich bekannt ist. Im Falle von Großbauprojekten im Bereich des Zug- oder Schienenverkehrs  muss der Mieter sogar mit Arbeiten in der Nacht und an Sonntagen rechnen, LG Berlin, Urteil vom 10.02.2012, Az. 63 S 206/11, da sich jedermann aufdrängen muss, dass Arbeiten in diesen Bereichen dann am zügigsten erfolgen können, wenn kein oder nur wenig Schienenverkehr vorhanden ist.

Die Empfehlung:

Es lohnt sich also in jedem Fall die vermeintliche Minderungsberechtigung einer rechtlichen Überprüfung zu unterziehen. Der in der Praxis häufig von Mieterseite erklärten „rückwirkenden Minderung“ stehen Rechtsgründe entgegen (Schulze Steinen, IMR 2012, S. 93 m. w. N.) Stellt sich die Minderung als berechtigt heraus, steht der Vermieter nicht rechtslos dar: Er kann ggfs. Rückgriff beim Bauherrn nehmen. Bei Neuvertragsabschlüssen im Karlsruher Innenstadtbereich sollte die Kombilösung Karlsruhe unbedingt und nachweislich zum Gegenstand der Vertragsverhandlungen und des Mietvertrags gemacht werden.

Sprechen Sie uns an! Unser Partner Ralf Schulze Steinen, Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht, weiß, wie Sie Mietausfälle im Zusammenhang mit der Kombilösung Karlsruhe vermeiden und ggfs. Rückgriff nehmen können.

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