Mieterhöhung durch Hausverwaltung – Wirksam oder nicht?

Eine durch die Hausverwaltung erklärte Mieterhöhung ist wirksam, wenn sich aus den Umständen heraus ergibt, dass diese für den Vermieter erklärt wird. In diesem Fall ist keine Offenlegung des Vertretungsverhältnisses erforderlich.

Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 02.04.2014 - VIII ZR 231/13 entschieden.

In dem zu entscheidenden Fall bestand zwischen der klagenden Vermieterin und den beklagten Mietern ein Wohnraummietverhältnis. Die Vermieterin beauftragte die Hausverwaltung, gegenüber den Mietern eine Mieterhöhung zu erklären. Die Hausverwaltung kam dem nach, legte aber anlässlich der Mieterhöhung  nicht offen, dass sie für die Vermieterin handelt.

Die Mieter stimmten der Mieterhöhung nicht zu. Mit dem Argument, die Hausverwaltung sei nicht ihre Mietvertragspartnerin, also auch nicht zur Mieterhöhung berechtigt, hielten sie das Mieterhöhungsverlangen für unwirksam.

Zu Recht?

Nein – nach Auffassung des BGH ist das Mieterhöhungsverlangen wirksam.

Es ergebe  sich aus den Umständen heraus, dass die Hausverwaltung die Mieterhöhung nicht in eigenem, sondern in fremdem Namen erklärt habe. Deshalb stehe der Klägerin  gegen die Beklagten aus § 558 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung auf der Grundlage des Mieterhöhungsverlangens der Hausverwaltung zu.

1.

Gemäß § 164 Abs. 1 Satz 1 BGB wirke eine Willenserklärung, die jemand innerhalb der ihm zustehenden Vertretungsmacht im Namen des Vertretenen abgebe, für und gegen den Vertretenen. Dabei mache es keinen Unterschied, ob die Erklärung ausdrücklich im Namen des Vertretenen erfolge oder ob die Umstände ergäben, dass sie in dessen Namen erfolge, § 164 Abs. 1 Satz 2 BGB.

Allerdings werde in der mietrechtlichen Literatur und in der Rechtsprechung der Instanzgerichte teilweise die Auffassung vertreten, dass eine Mieterhöhung, die durch einen Bevollmächtigten wie beispielsweise eine Hausverwaltung erklärt werde, nur dann wirksam sei, wenn die Stellvertretung ausdrücklich offen gelegt und der Vermieter darin namentlich benannt werde.

Dies sei zum Schutz des Mieters gerechtfertigt, der in dem vom Gesetzgeber bewusst formalisiert gestalteten Mieterhöhungsverfahren Klarheit über den Erklärenden haben müsse. Nur so könne er binnen der Überlegungsfrist des § 558 b Abs. 2 Satz 1 BGB die Berechtigung des Erhöhungsverlangens prüfen .

Mit dem Auftreten als Hausverwaltung sei zudem ohne weitere Umstände auch ein Eigengeschäft vereinbar.

2.

Diese Auffassung teile der Senat nicht.

Denn sie sei  mit der gesetzlichen Regelung in § 164 Abs. 1 Satz 2 BGB, wonach auch ein konkludentes Handeln in fremdem Namen genüge, nicht vereinbar.

Es bestehe auch kein Anlass, in Abweichung hiervon aus Gründen des Mieterschutzes für das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 a BGB eine ausdrückliche Offenlegung der Vertretung zu fordern. Die erforderliche Klarheit über den Vertragspartner bei einer Stellvertretung sei – wie bei jedem anderen Rechtsgeschäft – durch eine Auslegung der Erklärung und der sie begleitenden Umstände gemäß § 164 Abs. 1 BGB gewährleistet.

Gebe eine Hausverwaltung, die nicht selbst Vermieterin ist, im Rahmen eines Mietverhältnisses eine Erklärung gegenüber dem Mieter ab, sei aus diesen Umständen regelmäßig zu entnehmen, dass sie im Namen des Vermieters handle.

So liege der Fall hier. Aus den Umständen des Einzelfalles ergebe sich, dass die Hausverwaltung das Mieterhöhungsverlangen im Namen der Klägerin gestellt habe.

Fazit:

Erneut erteilt der Bundesgerichtshof einer – bis dahin – weit verbreiteten, anders lautenden Auffassung in der mietrechtlichen Literatur und Rechtsprechung ein klare Absage.

Dabei überzeugt die Entscheidung einerseits dogmatisch, andererseits unterstreicht sie – erneut – die Linie des VIII. Zivilsenats dahingehend, übertriebenen Formalismus nicht anerkennen zu wollen.

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