Mischmietverhältnis: Ist eine Teilmieterhöhung zulässig?

Mit einer mietrechtlichen Spezialproblematik, nämlich mit der Frage nach der Zulässigkeit  einer

Teilmieterhöhung im Rahmen von Mischmietverhältnissen

befasst sich ein aktueller Fachaufsatz unseres Partners Ralf Schulze Steinen, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht, der auf der Website der Fachzeitschrift

IMR – Immobilien- und Mietrecht

sowie in deren aktueller Ausgabe (IMR 2013, 490 ) veröffentlicht worden ist.

1.

Im Rahmen einer kurz gehaltenen Einführung werden das Problem und der Gegenstand des Aufsatzes umrissen.

2.

Sodann erfolgt eine Definition des Begriffs  „Mischmietverhältnis“.

Zum besseren Verständnis werden Beispielsfälle genannt, in denen von einem Mischmietverhältnis gesprochen wird. So handelt es sich etwa bei der Vermietung eines Lokals nebst Gastwirtswohnung, der Vermietung einer Wohnung nebst Garage oder der Vermietung einer Wohnung nebst KFZ – Stellplatz um ein Mischmietverhältnis.

3.

Im Anschluss wird dargelegt, dass bei einem Mischmietverhältnis die Frage nach dem anwendbaren Recht zu beantworten ist.

Denn bei einem Mischmietverhältnis besteht das Problem konkurrierender gesetzlicher Vorschriften, namentlich jener für das Wohnraummietrecht und jener, die für die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumlichkeiten gelten, die nachfolgend dann Gewerberaum genannt werden. Problematisch kann hier vor allem die Beantwortung der Fragen nach der Geltung – oder Nichtgeltung –  des wohnraummietrechtlichen Kündigungsschutzes oder der einzuhaltenden Kündigungsfrist sein.

Dabei kommt im Ergebnis grundsätzlich entweder nur Wohnraummietrecht oder nur Gewerberaummietrecht zur Anwendung.

Unter Hinweis auf die sog. Schwerpunkttheorie wird festgestellt, dass die Frage nach dem anwendbaren Recht abhängig davon zu beantworten ist, wo das Mischmietverhältnis nach dem Willen der Vertragsparteien seinen Schwerpunkt haben soll.

Im folgenden wird dann von einem Mischmietverhältnis mit Schwerpunkt im Wohnraummietrecht ausgegangen, namentlich von der Vermietung eines Einfamilienhauses nebst KFZ – Stellplätzen.

4.

Sodann werden die möglichen Varianten einer Teilmieterhöhung im Rahmen von Mischmietverhältnissen sowie deren Zulässigkeit abgehandelt:

a.

Bezüglich der isolierten Erhöhung der Gewerberaummiete, also z.B. der isolierten Erhöhung der Stellplatzmiete, wird deren Zulässigkeit unter Hinweis auf die hierzu ergangene Rechtsprechung und die überwiegende Auffassung in der mietrechtlichen Literatur verneint.

Eines der Hauptargumente ist dabei der Grundsatz der sog. Einheitlichkeit des (Misch-) Mietverhältnisses, der auch einer Teilkündigung entgegenstehen kann.

b.

Bezüglich der isolierten Erhöhung der Wohnraummiete werden die hierzu vertretenen Auffassungen dargestellt, nämlich einmal jene, die auch in dieser Konstellation eine Teilmieterhöhung für unzulässig hält und jene, die solches für zulässig erachtet, namentlich die vom Landgericht Karlsruhe vertretene Auffassung.

5.

Der Aufsatz endet mit einer Zusammenfassung der Rechtslage und einer kritischen Auseinandersetzung mit der vom Landgericht Karlsruhe vertretenen Auffassung unter Darlegung derjenigen Gründe und Argumente, die im Ergebnis gegen die Zulässigkeit der isolierten Erhöhung der Wohnraummiete und somit gegen die vom Landgericht Karlsruhe vertretene Auffassung sprechen.