Mietrecht | 23.07.2014
Modernisierungsmieterhöhung: Pauschale Angaben sind ausreichend!
Es ist zur formellen Wirksamkeit einer sog. Modernisierungsmieterhöhung ausreichend, wenn der Vermieter in seiner Mieterhöhungserklärung bezüglich etwaiger Instandsetzungsarbeiten pauschale Abzüge ohne nähere Erläuterung vornimmt.
Modernisierungsmieterhöhung: Pauschale Angaben sind ausreichend!
Dies hat das LG Berlin, Urteil vom 27.03.2014 - 67 S 421/13 entschieden.
In dem zu entscheidenden Fall hatte die klagende Vermieterin verschiedene Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt.
Nach deren Abschluss begehrte sie von dem beklagten Mieter eine Modernisierungsmieterhöhung.
In ihrer dieser zu Grunde liegenden Mieterhöhungserklärung zog die Vermieterin von den im Zuge der Modernisierung enstandenen Kosten pauschal und ohne näher Erläuterung bestimmte Beträge für ersparte Instandsetzungsarbeiten ab.
Das Amtsgericht hielt die Modernisierungsmieterhöhung für unwirksam, weil die Abzüge für die Instandsetzungsarbeiten nicht näher erläutert worden waren.
Das deshalb die Klage auf Zahlung der Erhöhungsbeträge abweisende Urteil griff die Vermieterin mit ihrer Berufung an.
Zu Recht?
Ja – das LG Berlin hält die Modernisierungsmieterhöhung bzw. das dieser zu Grunde liegende Mieterhöhungsverlangen für wirksam und verurteilt den Mieter zur Zahlung der Erhöhungsbeträge.
Die Mieterhöhungserklärung sei formell wirksam. Sie entspreche den Anforderungen von § 559b Abs. 1 BGB.
Die formelle Wirksamkeit der Modernisierungsmieterhöhung bezüglich der Positionen Fenster, Wärmeschutzfassade und Architektenkosten entfalle nicht deshalb, weil die Klägerin lediglich einen pauschalen Betrag für die ersparten Instandsetzungskosten in unterschiedlicher Höhe abgezogen habe
Der Vermieter genüge seiner Begründungspflicht im Rahmen einer Modernisierungsmieterhöhung - entgegen anderslautender Instanzrechtsprechung und Literaturauffassung - auch dann, wenn er die pauschal vorgenommenen Instandhaltungsabzüge nicht näher erläutere.
Denn im Einklang mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Vornahme von Vorwegabzügen in der Betriebskostenabrechnung beträfen die Pflicht zur Vornahme eines Instandhaltungsabzugs und der Umfang seiner Erläuterung in der Modernisierungserhöhungserklärung lediglich die materielle, hingegen nicht die formelle Ordungsgemäßheit der Erhöhungserklärung.
Fazit:
Eine aus Vermietersicht erfreuliche Entscheidung.
§ 559 b Abs. 1 S. 2 BGB lautet wie folgt:
Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559 und 559 a erläutert wird.
Hieraus folgerte die bis zur Entscheidung des LG Berlin vorherrschende Auffassung in der Rechstprechung und der mietrechtlichen Literatur, dass die Abzüge für Instandsetzungsarbeiten näher erläutert werden müssen, anderenfalls die Modernisierungsmieterhöhung formell unwirksam sei.
Das LG Berlin erteilt diesen, teilweise überformalisierten Auffassungen nunmehr eine Absage.
Ob sich die Aufassung des LG Berlin durchsetzen wird, bleibt abzuwarten.
Als fragwürdig erscheint jedenfalls, dass das LG Berlin zur Begründung seiner Auffassung die Rechtsprechnung des Bundesgerichtshofs zu Betriebskostenabrechnungen heranzieht.