Mietrecht | 30.07.2014
Mustermietvertrag des Bundesjustizministeriums: § 7 ist unwirksam!
Die in § 7 Abs. 1 enthaltene Klausel zur Abwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter im Mustermietvertrag des Bundesjustizministeriums aus dem Jahr 1976 ist jedenfalls dann unwirksam, wenn dem Mieter eine unrenovierte oder renovierungsbedürftige Wohnung überlassen worden ist.
Mustermietvertrag des Bundesjustizministeriums - § 7 ist unwirksam.
Dies hat das Landgericht Heilbronn, Urteil vom 22.07.2014 - 2 S 63/13 Me in einem durch unseren Partner Ralf Schulze Steinen, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht, für die beklagte Mieterin geführten Rechtsstreit erstmals überhaupt entschieden.
Dabei ist das Urteil, gegen das die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen worden ist, eine (kleine) Sensation, denn es läuft der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) zu wider!
In dem zu entscheidenden Fall waren der klagende Vermieter und die beklagte Mieterin durch den sog. Mustermietvertrag des Bundesjustizministeriums aus dem Jahr 1976 verbunden.
Die streitgegenständliche Wohnung war der Mieterin zu Beginn des Mietverhältnisses unrenoviert bzw. in renovierungsbedürftigem Zustand überlassen worden.
Gestützt auf die im Mustermietvertrag des Bundesjustizministeriums in § 7 Abs. 1 enthaltene Klausel zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen verlangte der Vermieter unter Fristsetzung zunächst die Durchführung der Schönheitsreparaturen selbst, nach fruchtlosem Verstreichen der Frist einen entsprechenden Vorschuss in Geld zum Zwecke deren Durchführung durch einen Malerbetrieb.
Die Mieterin leistete auch den Vorschuss nicht, weshalb der Vermieter Vorschussklage erhob.
In deren Rahmen wendete die Mieterin – vertreten durch unseren Partner Ralf Schulze Steinen – ein, die im Mustermietvertrag des Bundejustizministeriums enthaltene Klausel zur Überbürdung der laufenden Schönheitsreparaturen sei unwirksam, da eine Beschränkung auf die Durchführung von Schönheitsreparaturen fehle, die auf ihren Mietgebrauch zurückzuführen seien.
Das Amtsgericht Marbach hielt die Klausel für wirksam und verurteilte die Mieterin zur Vorschusszahlung.
Hiergegen wendete sich letztere mit ihrer Berufung.
Zu Recht?
Ja – das LG Heilbronn weist die Vorschussklage ab.
Die Berufung sei begründet, weil die streitgegenständliche Schönheistreparaturklausel im Mustermietvertrag des Bundesjustizministeriums unwirksam sei!
1.
Nach dem unstreitigen Sachvortrag der Mieterin sei ihr die streitgegenständliche Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses unrenoviert bzw. renovierungsbedürftig übergeben worden.
In Anbetracht dessen benachteilige die Schönheistreparaturklausel im Mustermietvertrag des Bundesjustizministeriums die Mieterin unangemessen und sei agb-rechtlich unwirksam, weil die Mieterin hierdurch auch zur Beseitigung von Gebrauchsspuren verpflichtet werde, die nicht auf ihren Mietgebrauch, sondern etwa auf jenen des Vormieters zurückzuführen seien.
2.
Zwar sei nach der bisherigen Rechtsprechung des BGH die Abwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter im Falle der Übergabe einer unrenovierten oder renovierungsbedürftigen Wohnung dann unbedenklich, wenn etwa gleichermaßen vereinbarte Fristen erst mit dem Anfang des Mietverhältnissen zu laufen beginnen.
Allerdings habe der BGH im Jahr 2007 in Zusammenhang mit einer sog. Quotenabgeltungsklausel Bedenken dahingehend geäußert, ob eine solche bei Übergabe einer unrenovierten oder renovierungsbedürftigen Wohnung wirksam vereinbart werden könne.
Diese Bedenken habe der BGH per Hinweisbeschluss vom 22.01.2014 vertieft und auf die Abwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen im Falle der Übergabe einer unrenovierten oder renovierungsbedürftigen Wohnung erweitert.
Diese Bedenken teile die Kammer und halte deshalb – im vorliegenden Fall – die Schönheistreparaturklausel im Mustermietvertrag des Bundesjustizministeriums für unwirksam.
Fazit:
1.
Die Entscheidung ist – wie bereits gesagt – eine Sensation.
Bislang wurde nämlich die im Mustermietvertrag des Bundesjustizministeriums enthaltene Schönheitsreparaturklausel durch den BGH als agb-rechtlich unproblematisch angesehen.
2.
Die Entscheidung ist äußerst praxisrelevant.
Denn der Mustermietvertrag des Bundesjustizministeriums aus dem Jahr 1976 liegt noch immer tausenden von Mietverhältnisses zu Grunde.
Die Entscheidung hat aber auch Auwirkungen auf alle anderen Mietverhältnisse, in denen eine unrenovierte oder renovierungsbedürftige Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses übergeben worden ist und die laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt worden sind.
3.
Der Hinweisbeschluss des BGH vom 22.01.2014 erging im Übrigen erst im Laufe des von uns geführten Berufungsverfahrens vor dem LG Heilbronn.
Bereits vorher hatten wir für unsere Mandantin in 1. und 2. Instanz den Rechtsstandpunkt vertreten, dass die Abwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter agb-rechtlich dann unwirksam ist, wenn in der Klausel eine Beschränkung dahingehend fehlt, dass das Erfordernis der Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den (eigenen) Mietgebrauch des Mieters zurückzuführen sein muss.
Denn anderenfalls müsste der Mieter Schönheitsreparaturen durchführen, deren Erforderlichkeit durch eine Naturkatastrophe, einen Wasserrohrbruch oder das Verhalten unbeteiligter Dritter, etwa Einbrecher, zurückzuführen ist.
Das aber kann nicht angehen.
4.
Das LG Heilbronn hat die Revision zum BGH zugelassen.
Es bleibt deshalb abzuwarten, ob diese eingelegt wird und wie sich der BGH hierzu äußert.
Wir sind aber zuversichtlich, dass der BGH „unserer Rechtsauffassung“ folgen wird.