Quotenklausel im Mietvertrag: BGH deutet Rechtsprechungsänderung an!

1.

Es erscheint als fraglich, ob eine sog. Quotenklausel – oder Quotenabgeltungsklausel – durch Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) wirksam vereinbart werden kann. Vielmehr sprechen in Abweichung von der bisherigen Rechtsprechung gewichtige Gründe dafür, eine unangemessene Benachteiligung des Mieters durch eine Quotenklausel zu bejahen und zwar unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter renoviert oder unrenoviert übergeben wurde.

2.

Fraglich erscheint auch, ob die Übertragung der laufenden Schönheitsreparaturen  im Falle der Übergabe einer unrenovierten Wohnung einer AGB – rechtlichen Überprüfung standhält.

Hierauf hat der Bundesgerichtshof mit Beschluss vom 22.01.2014, VIII ZR 352/12 hingewiesen und eine mögliche Änderung seiner bisherigen Rechtsprechung in Aussicht gestellt.

Der Beschluss zur Quotenklausel schlägt dabei in dreierlei Hinsicht ein „wie eine Bombe“.  Seine für die Praxis wohl bedeutsamsten Bedenken äußert der VIII. Zivilsenat dabei in einem einzigen, unscheinbaren Satz (unten 3.).

Hier die möglichen Fallkonstellationen und die Bedenken des BGH stützenden Kernargumente:

1. Quotenklausel bei Übergabe einer unrenovierten oder renovierungsbedürftigen Wohnung:

Bereits im Urteil vom 26. September 2007, Az. VIII ZR 143/06 habe der Senat Bedenken geäußert, ob eine Quotenklausel bei unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassener Wohnung der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB standhalte.

Diese Zweifel habe der Senat damit begründet, dass entweder – wenn der Mieter während der Mietzeit keine Schönheitsreparaturen durchgeführt habe – sich am Ende der Mietzeit nicht feststellen lasse, in welchem Umfang die Abnutzung durch den Mieter selbst und wie weit sie durch den Vormieter herbeigeführt worden sei, oder der Mieter – wenn er im Laufe seiner Mietzeit renoviert habe – doppelt belastet werde, indem er zusätzlich zu dem (eigenen) Schönheitsreparaturaufwand eine Kostenquote zu tragen habe, obwohl beziehungsweise weil er die von ihm (jedenfalls auch zur Beseitigung der Abnutzung durch den Vormieter) vorgenommenen Dekorationsarbeiten noch nicht vollständig abgenutzt habe.

Wenn diese Bedenken – entgegen dem Rechtsentscheid des Senats vom 6. Juli 1988, VIII ARZ 1/88 – für durchgreifend erachtet würden, käme es im Streitfall darauf an, ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert übergeben wurde.

2. Quotenklausel bei Übergabe einer renoviertenWohnung:

Unabhängig von obigen Erwägungen stelle sich dem Senat aber auch die grundsätzliche Frage, ob Quotenklauseln bzw. Quotenabgeltungsklauseln der Inhaltskontrolle unter einem anderen Gesichtspunkt überhaupt standhalten können.

Zwar habe der Senat in seinem Urteil vom 26. September 2007 im Anschluss an den Rechtsentscheid des Senats vom 6. Juli 1988 eine Quotenklausel über eine vom Vermieter renoviert überlassene Wohnung für unbedenklich gehalten, wenn sie eine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustands der Wohnung in der Weise ermögliche, dass für die Berechnung der Quote das Verhältnis zwischen der Mietdauer seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen und dem Zeitraum nach Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen maßgeblich sei, nach dem bei einer hypothetischen Fortsetzung aufgrund des Wohnverhaltens des Mieters voraussichtlich Renovierungsbedarf bestünde.

Es sei aber fraglich, ob sich auf der Grundlage des tatsächlichen Zustands der Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses eine realistische Feststellung dazu treffen lasse, welcher hypothetischen Nutzungsdauer bei „normaler“ Nutzung der bei Beendigung des Mietverhältnisses bestehende Abnutzungsgrad der einzelnen Wohnräume entspreche und ob darüber hinaus eine empirische Prognose über den – hypothetischen – Zeitpunkt des voraussichtlich eintretenden Renovierungsbedarfs bei unterstellter Fortdauer des tatsächlichen Nutzungsverhaltens des Mieters zuverlässig möglich sei oder ob dies nicht vielmehr einer Fiktion gleichkomme.

Darin könnte eine unangemessene Benachteiligung des Mieters gesehen werden. Auf die Frage, ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert überlassen wurde, käme es dann nicht an.

3. Abwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen bei Übergaber einer unrenovierten Wohnung:

Die dargestellte Argumentation könne auch zur Folge haben, dass bei unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassener Wohnung – entgegen dem Rechtsentscheid des Senats vom 6. Juli 1988  – bereits die Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen als den Mieter unangemessen benachteiligend anzusehen wäre. Denn auch durch eine solche Klausel würde der Mieter zur Beseitigung von Gebrauchsspuren verpflichtet, die nicht er, sondern der Vormieter verursacht hat.

Fazit:

Der BGH setzt seine strenge AGB – Rechtsprechung in Zusammenhang mit Schönheitsreparaturklauseln fort.

Dabei sind die durch den BGH geäußerten Bedenken gegen die Wirksamkeit der Abwälzung der Schönheitsreparaturen an sich im Falle der Übergabe einer unrenovierten Wohnung – oben 3. –  ganz unzweifelhaft die für die Praxis  bedeutsamsten.

Ändert der BGH seine bisherige Rechtsprechnung zu dieser Fallkonstellation, dann werden hiervon auf einen Schlag zigtausende Mietverträge, vor allem aber Vermieter betroffen sein. Denn Folge der Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel, die die Abwälzung dieser Arbeiten auf den Mieter bewirken sollte, ist, dass gemäß § 535 Abs. 1 S . 2 BGB nunmehr der Vermieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet ist.

Um dies zu vermeiden, sollte schon bei der Vertragsgestaltung ein Spezialist hinzugezogen werden. Sprechen Sie deshalb vor Mietvertragsabschluss unseren Partner

Ralf Schulze Steinen, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

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