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BGH: Schadensersatz wegen verweigerter Erlaubnis zur Untervermietung

von Joachim Muth | 01.07.2014

BGH: Schadensersatz wegen verweigerter Erlaubnis zur Untervermietung

Wohnraummieter können nach einer aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshofs Schadensersatz wegen verweigerter Erlaubnis zur Untervermietung vom Vermieter verlangen.

1. Der Fall

Geklagt hatten Mieter einer Dreizimmerwohnung in Hamburg auf Schadensersatz wegen verweigerter Erlaubnis zur Untervermietung. Sie hatten diese Wohnung seit 2001 von den Beklagten angemietet und sind Mitte November 2010 vorübergehend nach Kanada gezogen, weil einer der Mieter ab 1. Januar 2011 eine befristete mehrjährige Arbeitstätigkeit in Ottawa aufgenommen hat. Mit Schreiben vom 19. August 2010 unterrichteten die Mieter die Hausverwaltung der Beklagten von ihrer Absicht, die Wohnung – mit Ausnahme eines von ihnen weiter genutzten Zimmers – ab 15. November 2010 voraussichtlich für zwei Jahre an eine namentlich benannte Interessentin unterzuvermieten, weil sie sich in dieser Zeit aus beruflichen Gründen regelmäßig im Ausland aufhalten würden. Die Vermieterin verweigerte die Zustimmung zur Untervermietung. Mit rechtskräftigem Urteil vom 4. Oktober 2011 wurde sie jedoch verurteilt, die Untervermietung der beiden vorderen Zimmer der Wohnung bis zum 31. Dezember 2012 an die von den Klägern benannte Interessentin zu gestatten.

In dem nun abgeschlossenen Verfahren machten die Mieter Schadensersatz wegen entgangener Untervermietungseinnahmen im Zeitraum 15. November 2010 bis 30. Oktober 2011 geltend.

2. Der rechtliche Rahmen

Die Untervermietung von Teilen einer Wohnung ist Mietern nicht ohne weiteres gestattet. Der Mieter muss gemäß § 553 Abs. 1 BGB die Erlaubnis zur Untervermietung einholen. Der Vermieter hat sie zu erteilen, wenn für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung entsteht. Ein solches berechtigtes Interesse kann unterschiedlichsten Ursprungs sein. Gerichte haben entschieden, dass es beispielsweise besteht, wenn

  • – ein Mieter seine Berufstätigkeit einschränken und einen finanziellen Ausgleich durch die Untervermietung erreichen will (LG Hamburg, Urteil vom 19.04.1983 – 16 S 329/82)
  • – nach Auszug eines Ehepartners die Miete für den in der Wohnung verbleibenden Ehepartner zu hoch ist (AG Kandel, Urteil vom 28. April 1988 – C 10/88)
  • – ein Mieter arbeitslos wird und daher Kosten einsparen muss (LG Landau, Urteil vom 12. Januar 1989 – 3 S 50/88)
  • – ein ausländischer Mieter ein Familienmitglied aufnehmen will, damit dieses sich in Deutschland eingewöhnen kann

Das Vorliegen eines berechtigten Interesses an der Untervermietung ist also keine hohe Hürde, es muss keinesfalls ein dringendes Interesse sein, ausreichend ist ein vernünftiger und nachvollziehbarer Grund; von einer „liberalen Auslegung“ des § 553 Abs. 1 BGB ist in der Literatur die Rede.

Dass die beruflich bedingte vorübergehende Absenz der Mieter ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 553 Abs. 1 BGB ist, war daher kaum in Zweifel zu ziehen, auch wenn dies bisher obergerichtlich nicht entschieden war. Damit bestand jedoch die Pflicht der Vermieterin, die Untervermietung zu erlauben und ihre diesbezügliche Weigerung stellte die Verletzung einer vertraglichen Pflicht im Sinne des § 280 Abs. 1 BGB dar.

Allerdings hing der Schadensersatzanspruch der klagenden Mieter gemäß § 286 Abs. 4 BGB davon ab, dass die Vermieterin ihre Zustimmungsverweigerung zu vertreten hat. In diesem Zusammenhang berief sie sich im Prozess darauf, einem unverschuldeten Rechtsirrtum unterlegen zu sein. Mit wenig Erfolg:

3. Das Urteil

Die Beklagte kann sich hinsichtlich der verweigerten Zustimmung zur Untervermietung nicht auf einen unverschuldeten Rechtsirrtum berufen. Dass die Frage, ob ein Mieter Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung hat, wenn er einen mehrjährigen Auslandsaufenthalt antritt, während dessen er den ihm verbleibenden Teil des Wohnraums nur sporadisch nutzen wird, bislang noch nicht Gegenstand einer höchstrichterlichen Entscheidung gewesen ist, entlastet die Beklagte nicht von ihrer rechtlichen Fehleinschätzung. Denn sie hätte sich mit Rücksicht auf eine insoweit bestehende Rechtsunsicherheit nicht der Möglichkeit verschließen dürfen, dass sie zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet war, und durfte das Risiko einer Fehleinschätzung nicht den Mietern zuweisen.

4. Stellungnahme

Die aus der Pressemitteilung des BGH vom 11. Juni 2014 zitierte Begründung ist wenig überraschend, denn an das Vorliegen eines unverschuldeten Rechtsirrtums werden seit jeher hohe Anforderungen gestellt. Zunächst obliegt es dem Vermieter, die Rechtslage zu prüfen und gegebenenfalls anwaltlichen Rat einzuholen. Ergibt diese Prüfung, dass es sich um eine umstrittene handelt, kann der Vermieter keinesfalls darauf vertrauen, dass die von ihm vertretene Rechtsansicht zutreffend ist. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs handelt der Vermieter nämlich fahrlässig, wenn er sich bei Bestehen mehrerer Rechtsmeinungen die ihm günstige Meinung zu Eigen macht. Im vorliegenden Fall gab es keine obergerichtliche Rechtsprechung zum konkreten Sachverhalt, jedoch eine klare Tendenz. Dass die Erlaubnis zur Untervermietung berechtigterweise zu verweigern war, war kaum vertretbar. Daher ist der Entscheidung des Bundesgerichtshofs uneingeschränkt zuzustimmen.

 

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