Schönheitsreparaturen – Was ist das und worauf ist zu achten?

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Unter Schönheitsreparaturen sind all diejenigen malermäßigen Arbeiten zu verstehen, die zur Beseitigung von typischen, auf den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache zurückzuführenden Abnutzungserscheinungen an der Dekoration innerhalb der Wohnung oder des Gewerberaums erforderlich sind.

Nach der gesetzlichen Definition des § 28 Abs. 4 S. 5 II. BV, die nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sowohl für den sozialen, als auch den freifinanzierten (privaten) Wohnungsbau gilt, sind vom Begriff der Schönheitsreparaturen das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von innen umfasst. Schönheitsreparaturen sind fällig, wenn Renovierungsbedarf besteht. Dies ist in der Regel der Fall, wenn das Aussehen der Räume bzw. deren malermäßige Dekoration durch den Wohngebrauch verschlechter worden ist.

Die Frage, wer Schönheitsreparaturen wann und wie durchzuführen hat, ist häufig Anlass für Mietrechtsstreitigkeiten. Nach dem gesetzlichen Leitbild, § 535 Abs. 1 S. 2 BGB, ist die Durchführung von Schönheitsreparaturen Sache des Vermieters.

Allerdings können die Mietvertragsparteien vom gesetzlichen Grundmodell abweichende Vereinbarungen getroffen, die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen vom Vermieter auf den Mieter abgewälzt werden. Möglich sind individuell ausgehandelte Vereinbarungen, meistens geschieht die Abwälzung der Schönheitsreparaturen aber in Form von Allgemeinen Geschäftsbedingungen, etwa durch Verwendung eines für eine Vielzahl von Fällen vorformulierten Mietvertrags aus dem Schreibwarenhandel oder dem Internet, der eine entsprechende Klausel zur Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter beinhalten.

Allgemeine Geschäftsbedingungen unterliegen indes einer besonderen, strengen Überprüfung. Viele der in zahlreichen Mietvertragsformularen enthaltenen Schönheitsreparaturklauseln sind durch den Bundesgerichtshof in der vergangenen Jahren für unwirksam erklärt worden, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligen. Unwirksamkeitsgründe können starre Renovierungsfristen, Farbvorgaben, die Pflicht zur Beauftragung eines Malers, die Erweiterung des Umfangs der Schönheitsreparaturen oder die zwingende Pflicht zur Anfangsrenovierung und/oder Endrenovierung sein.

Die Folgen der Unwirksamkeit solcher Klauseln sind weitreichend, denn ist gilt dann das gesetzliche Grundmodell, was heißt: Nicht der Mieter, sondern der Vermieter ist zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet, der Mieter hat hierauf einen einklagbaren Anspruch.