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Sonderkündigungsrecht nach § 573a BGB nur bei 2 Wohnungen

von Ralf Schulze Steinen | 15.04.2015

Sonderkündigungsrecht nach § 573a BGB nur bei 2 Wohnungen

 

1. Das Sonderkündigungsrecht nach § 573a Abs. 1 BGB besteht nicht, wenn in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude außer zwei Wohnungen weitere Räume vorhanden sind, in denen eine eigenständige Haushaltsführung möglich ist, auch wenn diese als Gewerberaum vermietet sind.

2. Etwas anderes kann gelten, wenn die weiteren Räume schon vor Abschluss des Mietvertrags, der nach § 573a Abs. 1 BGB gekündigt werden soll, als gewerbliche Räume genutzt worden sind.

 

Dies hat der Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.02.2015, VIII ZR 127/14 entschieden.

Der Fall:

In dem zu entscheidenden Fall bewohnten die beklagten Mieter seit 1984 eine im Dachgeschoß des streitgegenständlichen Anwesens gelegene Wohnung, die im Erdgeschoß gelegene Wohnung wurde durch die klagenden Vermieter bewohnt.

Außer diesen 2 Wohnungen befand sich im Dachgeschoß ein weiteres Appartement, das u. a. über Versorgungsanschlüsse für Strom und Wasser sowie eine Bad mit WC verfügte und zunächst als Wohnung,  seit 2010 aber durch ein den Klägern gehöriges Unternehmen ausschließlich gewerblich, namentlich als Büro, genutzt wurde.

Die Vermieter erklärten die Kündigung des Mietverhältnisses unter Berufung auf ihr Sonderkündigungsrecht nach § 573a BGB und erhoben Räumungsklage.

Zu Recht?

Nein – entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts könne der klagweise geltend gemachte Räumungsanspruch der Kläger gemäß § 546 Abs. 1 BGB nicht bejaht werden. Denn die auf  das Sonderkündigungsrecht nach § 573a Abs. 1 BGB gestützte Kündigung der Kläger habe das Mietverhältnis der Parteien nicht beendet.

1.

Ein Mietverhältnis über Wohnraum könne, ohne dass es eines berechtigten Interesses des Vermieters im Sinne von § 573  Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB an der Beendigung des Mietverhältnisses bedürfe, nach § 573a  Abs. 1 Satz 1 BGB gekündigt werden, wenn der Mieter in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen wohne.

Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts lägen die Voraussetzungen für das Sonderkündigungsrecht nach § 573a  Abs. 1 Satz 1 BGB hier aber nicht vor, da sich in dem Wohnhaus der Kläger seit dessen Errichtung unverändert drei selbständige Wohnungen/Wohneinheiten befänden.

2.

Unter einer Wohnung werde ein selbständiger, räumlich und wirtschaftlich abgegrenzter Bereich verstanden, der eine eigenständige Haushaltsführung ermögliche.

Für die Beurteilung, ob in einem Gebäude mehr als zwei Wohnungen vorhanden seien, sei – ungeachtet einer etwaigen abweichenden baurechtlichen Einordnung – die Verkehrsanschauung maßgebend. Da eine eigenständige Haushaltsführung gemeinhin voraussetze, dass eine Küche oder eine Kochgelegenheit vorhanden sei,  müssten die dafür erforderlichen Versorgungsanschlüsse (Wasser, Abwasser, Strom) vorhanden sein.

Hingegen sei nicht erforderlich, dass die Küche mit Möbeln und Geräten ausgestattet ist.

Hiernach könne es keinen Zweifeln unterliegen, dass es sich bei dem Appartement im Dachgeschoss um eine eigenständige Wohnung handle, die über einen durch eine Wohnungseingangstür räumlich abgeschlossenen Wohnbereich mit Bad und die für eine Küchenzeile erforderlichen Anschlüssen verfüge. Damit hätten die Beklagten die streitgegenständliche Wohnung in einem Gebäude angemietet, in dem drei selbständige Wohneinheiten geplant waren und entstanden und auch nach wie vor vorhanden seien.

3.

Anders als das Berufungsgericht meine, habe sich der Wohnungsbestand von drei selbständigen Wohnungen auch nicht dadurch reduziert, dass das Appartement im Dachgeschoss seit etwa zwei Jahren vor der Kündigung durch ein von den Klägern betriebenes Unternehmen als Büro und somit gewerblich genutzt werde.

Denn durch die Umwidmung des neben der streitgegenständlichen Wohnung der beklagten Mieter liegenden Appartements von Wohnraum zu Gewerberaum habe sich der einmal gegebene Wohnungsbestand nicht reduziert. Auch wenn in den gewerblich genutzten Räumen statt der ehemals vorhandenen Küchenzeile nunmehr ein Regal vorhanden sei, ändere dies nichts daran, dass in diesen, eine abgeschlossene Wohneinheit bildenden Räumlichkeiten jederzeit eine eigenständige Haushaltsführung möglich sei.

4.

Von obigen Grundsätzen komme nur dann eine Ausnahme in Betracht, wenn die weitere Wohnung schon vor Abschluss des zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrages nicht mehr als Wohnung, sondern als Gewerberaum genutzt wurde, was hier aber nicht der Fall sei.

Fazit:

Die nachträgliche Umwidmung der dritten Wohnung zu Büroräumen minimierte den Wohnungsbestand selbstverständlich nicht.

Entsprechendes hat zu gelten, wenn der Vermieter eine weitere eigenständige Wohnung im Gebäude für sich selbst zu erweiterten Wohnzwecken als Besucherzimmer, Bügelzimmer oder Arbeitszimmer nutzt, da auch durch diese Erweiterung des Wohnbereichs sich der einmal gegebene Wohnungsbestand nicht reduziert.

Es ist also – jedenfalls nach Abschluss des Wohnraummietvertrags – nicht möglich, das Sonderkündigsrecht nach § 573a BGB dadurch zu erschaffen, dass man den Wohnungsbestand durch Umwidmung künstlich minimiert. So werden auch Missbrauchsfälle ausgeschlossen.

Vor Abschluss des Wohnraummietvertrags ist dies hingegen grundsätzlich möglich.

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