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Treppenhausreinigung und Winterdienst: Wann ist Fremdvergabe möglich?

von Ralf Schulze Steinen | 21.06.2013

 

Treppenhausreinigung und Winterdienst: Wann ist Fremdvergabe möglich?

 

Mit einer mietrechtlichen Spezialproblematik, nämlich mit der Frage, ob und in welchen Fällen die

 

Fremdvergabe der Treppenhausreinigung und/oder des Winterdienstes trotz mietvertraglicher Abwälzung auf den Mieter

zulässig ist, befasst sich ein aktueller Fachaufsatz unseres Partners Ralf Schulze Steinen, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht, der auf der Website der Fachzeitschrift

IMR – Immobilien- und Mietrecht

sowie in deren aktueller Ausgabe (IMR 2013, 263 ) veröffentlicht worden ist.

1.

Unter Hinweis auf die hierzu bislang ergangene Rechtsprechung und die einschlägige mietrechtliche Literatur wird zunächst die grundsätzliche Zulässigkeit der Abwälzung von Treppenhausreinigung und Winterdienst auf den Mieter bejaht, und zwar sowohl durch Individualvereinbarung, als auch durch Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB). Eine solche Abwälzung durch mietvertragliche Vereinbarung ist erforderlich, will sich der Vermieter von diesen nach dem Gesetz, § 535 Abs. 1 S. 2 BGB,  ihm allein obliegenden Arbeiten befreien.

2.

Sodann werden die möglichen Beweggründe des Vermieters dafür, zur Fremdvergabe von Treppenhausreinigung und Winterdienst samt anschließender Kostenumlage auf den Mieter trotz mietvertraglicher Abwälzung überzugehen, nämlich einerseits die Fremdvergabe ohne und andererseits die Fremdvergabe mit sachlichem Grund, dargestellt:

a.

In Bezug auf Variante 1, also die Fremdvergabe ohne sachlichen Grund, wird festgestellt, dass eine solche  nach der einschlägigen Rechtsprechung  grundsätzlich nicht zulässig, jedenfalls aber einer Kostenumlage im Falle der Fremdvergabe auf die Mieter scheitert. Dieses Ergebnis wird für alle denkbaren Vertragsgestaltungskonstellationen bejaht, die ebenfalls dargestellt und analysiert werden.

In dieser Variante verhalten sich die Mieter vertragskonform, erfüllen also ihre Pflichten zur Treppenhausreinigung und Winterdienst. Ist dem so, dann verstößt der Vermieter in dieser Variante gegen den Mietvertrag, wenn er die sich vertragskonform verhaltenden Mieter mit einer Fremdvergabe der Arbeiten samt Kostenumlegung „bestraft“.

b.

In Bezug auf Variante 2, also Fremdvergabe mit sachlichem Grund, wird zunächst dargestellt, was einen sachlichen Grund darstellen kann und was nicht, sodann die in der Praxis möglichen Vertragsgestaltungskonstellationen ebenfalls diskutiert.

Im Ergebnis wird ein sachlicher Grund in der Regel nur dann angenommen, wenn zwar die Mieter zur Durchführung von Treppenhausreinigung und Winterdienst durch mietvertragliche Vereinbarung verpflichtet sind, ihren diesbezüglichen Verpflichtungen aber nicht nachkommen. Es wird sodann festgestellt und diskutiert, welche rechtlichen Möglichkeiten dem Vermieter in Fällen, in denen die Mieter ihren Pflichten zur Durchführung von Treppenhausreinigung und Winterdienst nicht nachkommen, theoretisch zur Seite stehen können.

Im Ergebnis wird dem Vermieter grundsätzlich (lediglich) ein Schadensersatzanspruch gegen den/die nicht reinigenden Mieter zugestanden, nur ganz ausnahmsweise ein Vertragsänderungsanspruch gegen alle Mieter.

3.

Der Aufsatz endet mit einer leitsatzartigen Zusammenfassung der Rechtslage und Praxishinweisen, insbesondere die Wichtigkeit einer vorausschauenden Gestaltung des Mietvertrags wird aufgezeigt.  Denn an dieser mietrechtlichen Spezialproblematik lässt sich leicht aufzeigen, wie wichtig es im Mietrecht ist, eine fach- und sachkundige Beratung schon bei der Gestaltung des Vertrags in Anspruch zu nehmen.

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