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Überhitzte Büroräume: Mietmangel?

von Ralf Schulze Steinen | 06.08.2012

Überhitzte Büroräume: Praktisch und juristisch problematisch!

 

Kennen sie überhitzte Büroräume? Das kann bei unerträglicher Hitze schnell passieren!

In den vergangenen Tagen und Wochen sind die Außentemperaturen mehrfach über die 30 Grad – Grenze hinausgeschossen. Arbeiten wird da schnell zur Qual. Dies gilt nicht nur für die Arbeit unter freiem Himmel, sondern auch für die Büroarbeit und zwar insbesondere dann, wenn keine Klimaanlage vorhanden ist und das Bürogebäude über große Glasflächen verfügt. Folge sind dann überhitzte Büroräume. Das Büro verwandelt sich durch die permanente Sonneneinstrahlung zur regelrechten Sauna – Fensteröffnen hilft da auch nicht weiter.

Wer soll da noch vernünftig arbeiten können?

Schnell gehen bei einer beständigen Aufheizung der Räume auch die Mitarbeiter oder der Betriebsrat auf die Barrikaden, beschweren sich und verweisen auf arbeitsschutzrechtliche Vorschriften, etwa die ArbeitsstättenVO bzw. die Arbeitsstätten-Richtlinie. Der durch die Hitze und die Beschwerden seiner Mitarbeiter ins Schwitzen geratene Chef, der zugleich Gewerberaummieter ist, stellt sich da schnell die Frage:

Berechtigen mich überhitzte Büroräume eigentlich zur Mietminderung? Spricht hierfür nicht schon der Verstoß gegen das Arbeitsschutzrecht?

Oder anders herum:

Der Vermieter von Gewerbraum wird mit einer Minderung wegen Überhitzung konfrontiert und fragt sich:

Darf der Mieter das überhaupt? Was geht mich eigentlich der Arbeitschutz an?

Wie so oft lautet die Antwort: Es kommt darauf an! Denn es sind juristisch äußerst interessante Fragen, die schon zahlreiche Obergerichte beschäftigt haben und ganz unterschiedlich beantwortet worden sind.

Im Grundsatz  dürfte davon auszugehen sein, dass übererhitzte Büroräume einen Mietmangel darstellen können, allerdings nur in Bezug auf den tatsächlich betroffenen Zeitraum, sog. periodischer Mangel (BGH, Urteil vom 15.12.2010, Az. XII ZR 132/09). Die Frage, unter welchen Voraussetzungen ein solcher Mangel im Einzelfall zu bejahen ist, war nicht Gegenstand dieser Entscheidung des Bundesgerichtshofs. In der obergerichtlichen Rechtsprechung ist eine klare Linie nicht erkennbar:

Folgt man zwei älteren Entscheidungen der Oberlandesgerichte Köln (Urteil vom 28.10.1991, Az. 2 U 185/90) und Rostock  (Urteil vom 29.12.2000, Az. 3 U 83/89) so kann in diesen Fällen unmittelbar auf die Vorschriften des Arbeitsschutzes zurückgegriffen werden. Bei einem Verstoß gegen selbige liegt ein Mietmangel vor. So beurteilten dies auch die Oberlandesgerichte Hamm  (Urteil vom 28.02.2007, Az. 30 U 131/06) und Naumburg  (Urteil vom 17.06.2003, Az. 9 U 82/01).

Folgt man hingegen den Oberlandesgerichten Frankfurt (Urteil vom 19.01.2007, Az. 2 U 106/06), Karlsruhe (Urteil vom 17.12.2009, Az. 9 U 42/09) und Berlin (Urteil vom 05.03.2012, Az. 8 U 48/11), so reicht es in der Regel aus, wenn das Gebäude – bezogen auf den Zeitpunkt seiner Errichtung – baurechtskonform errichtet worden ist. Ist dem so, dann scheidet ein Mietmangel grundsätzlich aus. Die Erhitzung gehört dann vielmehr zum allgemeinen Lebensrisiko. Da der Vermieter weder Adressat, noch Garant von Vorschriften des Arbeitsschutzrechts ist, sind diese – nach dieser Auffassung – für die Beruteilung der Mangelhaftigkeit unerheblich.

Fazit:

Die Rechtslage ist in Bezug auf überhitzte Büroräume derzeit völlig unklar.

Lassen Sie sich unbedingt durch einen Experten beraten! Bestenfalls werden schon bei Mietvertragsabschluss klare Regelungen getroffen.

 

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Ralf Schulze Steinen

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