Die Vertragsstrafe im Gewerberaummietverhaeltnis ist regelmäßig zulässig

Das Oberlandesgericht Celle hat mit Beschluss vom 3. Januar 2014 – 2 U 164/13 jüngst die Auffassung des Bundesgerichtshofs, dass die Vereinbarung einer Vertragsstrafe im Gewerberaummietverhaeltnis im Rahmen von Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht gegen § 307 Abs. 1 BGB verstößt, bestätigt.

Die Vertragsstrafe im Gewerberaummietverhaeltnis hatte den BGH schon 2003 beschäftigt: In dem mit Urteil vom 12. März 2003 – XII ZR 18/00 entschiedenen Fall hatte die Klägerin eine noch zu erstellende Immobilie in Berlin sozusagen „vom Reißbrett“ angemietet, um einen Lebensmittelsupermarkt zu eröffnen. Als spätester Mietbeginn war der 1. Juni 1995 vereinbart. Für den Fall, dass die Mietsache nicht spätestens an diesem Tage der Mieterin zur Verfügung gestellt wurde, war der Vermieter verpflichtet, für jeden Tag des Verzuges eine Vertragsstrafe in Höhe von 500 DM zu bezahlen. Das Mietverhältnis war auf unbestimmte Zeit geschlossen worden und sollte von der Vermieterin frühestens zum 31. Mai 2015 ordentlich gekündigt werden können. Die Miete betrug DM 21.600,00 monatlich und die klagende Mieterin verlangte von der Vermieterin insgesamt DM 239.000,00 nebst Zinsen an Vertragsstrafe.

Nachdem das Kammergericht Berlin die Klage abgewiesen hatte, sprach der BGH der klagenden Mieterin den Betrag zu. Er vertrat die Auffassung, die Vereinbarung einer Vertragsstrafe im Gewerberaummietverhaeltnis im Rahmen von Allgemeinen Geschäftsbedingungen verstoße grundsätzlich nicht gegen nicht gegen § 9 AGBG (heute § 307 BGB). Eine unangemessene Benachteiligung des Vermieters liege nicht vor und die Rechtsprechung des BGH, wonach bei Bauverträgen eine Vertragsstrafe nur dann wirksam vereinbart werden könne, wenn sie eine Höchstgrenze von 5% der Auftragssumme nicht überschreite (BGH, Urteil vom 23. Januar 2003 – VII ZR 210/01), könne auf die Beurteilung einer Vertragsstrafe im Gewerberaummietverhaeltnis nicht angewendet werden, denn im Bauvertrag verfalle eine typischerweise zeitabhängige Vertragsstrafe beim Verzug mit einer einmalig zu erbringenden Leistung, was beider Vertragsstrafe im Gewerberaummietverhaeltnis nicht der Fall sei.

Daher müsse die Höhe der Vertragsstrafe lediglich in einem angemessenen Verhältnis zur Schwere des geahndeten Vertragsverstoßes stehen und angesichts des gesetzlichen Leitbildes der Garantiehaftung des verschuldensunabhängigen Vermieters (§ 536a Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB) sei ein gröberer Vertragsverstoß als die Nichtfertigstellung der Mietsache kaum denkbar. Der Bundesgerichtshof entschied seinerzeit, dass jedenfalls Vertragsstrafe in Höhe von knapp 62% der Miete nicht unangemessen sei.

Dies bestätigte nun das OLG Celle und vertrat darüber hinaus gehend, dass auch das Verhältnis der Vertragsstrafe von 200,00 Euro/Tag nicht als unangemessen anzusehen sei, wenn die Vertragsstrafe 75% des vereinbarten täglichen Mietzinses ausmache.

Fazit:

Die in vielen Musterverträgen enthaltene Vertragsstrafe im Gewerberaummietverhaeltnis sollten Vermieter nicht auf die leichte Schulter nehmen. Gerade dann, wenn die Mietsache noch zu erstellen ist, haben sie es vielfach nicht selbst in der Hand, den Übergabetermin einzuhalten und daher muss versucht werden, solche Klauseln aus dem Vertrag „herauszuverhandeln“. Hierfür stehen Ihnen unsere erfahrenen

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