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Wohnflächenabweichung: Übersicht über die Rechtsprechung des BGH

von Ralf Schulze Steinen | 18.09.2013

Wohnflächenabweichung: Bei 10 % liegt die magische Grenze!

 

Das Thema „Wohnflächenabweichung“ ist praxisrelevant – für Vermieter und Mieter. Immer wieder kommt es vor, dass die tatsächliche von der mietvertraglich vereinbarten Wohnfläche abweicht. Die Gründe hierfür sind vielfältig, die Folgen mitunter schwerwiegend. Auch der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich mit der mietrechtlichen Problematik der „Wohnflächenabweichung“ mehrfach befasst.

Im Anschluss erhalten Sie eine Übersicht über die 10  wichtigsten Urteile des BGH zum Thema „Wohnflächenabweichung“.

 

1. BGH, Urteil vom 24.03.2004, VIII ZR 295/03:

a.

„Die Angabe der Wohnfläche in einem Mietvertrag stellt im allgemeinen keine unverbindliche Objektsbeschreibung, sondern eine Beschaffenheitsvereinbarung dar, die im Falle einer Abweichung der tatsächlichen von der vereinbarten Fläche unter bestimmten weiteren Voraussetzungen dazu führen kann, dass ein Mangel der Mietsache vorliegt.“

b.

„Weist eine gemietete Wohnung eine Wohnfläche auf, die mehr als 10% unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, stellt die Wohnflächenabweichung grundsätzlich einen Mangel der Mietsache dar, der den Mieter zur Minderung der Miete berechtigt. Einer zusätzlichen Darlegung des Mieters, dass infolge der Flächendifferenz die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist, bedarf es nicht.“

c.

„Die Höhe der Minderung entspricht der prozentualen Wohnflächenabweichung.“

2. BGH, Urteil vom 07.07.2004, VIII ZR 192/03:

„Übersteigt die in einem Mieterhöhungsverlangen angegebene und der Berechnung der Miete zu Grunde gelegte Wohnfläche die tatsächliche Wohnfläche, so kann der Mieter unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung die Rückzahlung der in der Folgezeit aufgrund der fehlerhaften Berechnung überzahlten Miete verlangen, wenn die Wohnflächenabweichung mehr als 10% beträgt.“

3. BGH, Urteil vom 23.05.2007, VIII ZR 138/06:

„Auch die Angabe der Größe der Räume mit „ca.“ 88 qm im Mietvertrag ist als Beschaffenheitsvereinbarung über die Wohnfläche der vermieteten Wohnung anzusehen , die bei einer Wohnflächenabweichung von mehr als 10 % zum Nachteil des Mieters zu einem Mangel der Mietsache führt. „

4. BGH, Urteil vom 26.11.2007, VIII ARZ 261/06:

„Überschreitet die Abweichung der tatsächlichen von der vertraglich vereinbarten Wohnflächen die Grenze von 10 % nicht, dann ist im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung die vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen.“

5. BGH, Urteil vom 29.04.2009, VIII ZR 142/08:

 „Eine Abweichung der tatsächlichen von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 % stellt einen Mangel der Mietsache dar, der den Mieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses wegen Nichtgewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs berechtigen kann.“

6. BGH, Urteil vom 28.10.2009, VIII ZR 164/08:

„Auch bei Vermietung eines Einfamilienhauses mit Garten stellt eine Wohnflächenabweichung einen zur Minderung berechtigenden Mangel dar, wenn die tatsächliche Wohnfläche von der vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10% nach unten abweicht. Eine Anhebung dieses Grenzwerts wegen der mitvermieteten Gartenfläche kommt nicht in Betracht.“

7. BGH, Urteil vom 23.06.2010, VIII ZR 256/09:

„Auch dann, wenn der Mietvertrag keine Angaben zur Wohnfläche enthält, kann eine solche stillschweigend vereinbart sein, wenn die Parteien vor Abschluss des schriftlichen Mietvertrags übereinstimmend von einer bestimmten Wohnungsgröße ausgegangen sind.“

8. BGH, Urteil vom 10.11.2010, VIII ZR 306/09:

„Von einer Beschaffenheitsvereinbarung in Bezug auf die Wohnfläche ist nicht auszugehen, wenn der Wohnraummietvertrag zwar eine Wohnflächenangabe enthält, diese Angabe jedoch mit der Einschränkung versehen ist, dass sie nicht zur Festlegung des Mietgegenstands diene.“

9. BGH, Urteil vom 29.06.2011,VII ZR 30/10:

„Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung von Miete wegen erheblicher Wohnflächenabweichung unterliegt der Regelverjährung nach den §§ 195,199 BGB.“

10. BGH. Urteil vom 10.03.2013, VIII ZR 144/09:

a.

„Die Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag mit dem Zusatz  „ca.“ ändert nichts daran, dass ein zur Mietminderung berechtigender Sachmangel vorliegt, wenn die tatsächliche Fläche mehr als 10% unter der vereinbarten Quadratmeterzahl liegt.“

b.
Für die Berechnung der Minderung ist in einem solchen Fall ist ebenfalls die prozentuale Unterschreitung der vereinbarten Quadratmeterzahl maßgebend,  und nicht eine um eine Toleranzspanne verringerte Wohnflächenabweichung.“

 

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Ralf Schulze Steinen, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

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