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Wohnflächenabweichung: Wann verjähren Ansprüche des Mieters?

von Joachim Muth | 04.05.2014

Wenn Mieter erst nach Jahren eine Wohnflächenabweichung feststellen, stellt sich immer die Frage nach der Verjährung ihrer Rückforderungsansprüche.

Dass eine erhebliche Abweichung der tatsächlichen von der mietvertraglich vereinbarten Wohnfläche einen Mangel der Mietsache darstellen kann, die den Mieter zur Minderung gemäß § 536 Abs. 1 BGB berechtigt, ist seit dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 24. März 2004 (AZ VIII ZR 295/03) allgemein anerkannt. Auf welche Umstände es im Einzelnen ankommt, hatten wir bereits in unserer Übersicht über die 10  wichtigsten Urteile des BGH zum Thema “Wohnflächenabweichung“ zusammengefasst.

Das Landgericht München I hatte im Dezember 2013 die durch den Bundesgerichtshof seither nicht beantwortete Frage zu klären, ob der Mieter grob fahrlässig handelt, wenn er sich zu Beginn oder im Laufe des Mietverhältnisses nicht Klarheit über die tatsächliche Wohnfläche verschafft, indem er sie ausmisst und dadurch eine etwaige Wohnflächenabweichung feststellen kann.

In jenem Fall lag eine Wohnflächenabweichung von 14,35% vor. Die Mieter erhoben im Jahr 2012 Klage auf Erstattung überzahlter Miete seit Mietbeginn im August 2005 bis September 2009, die beklagte Vermieterin erhob unter anderem den Einwand der Verjährung gegenüber den Rückzahlungsforderungen für den Zeitraum bis 31. Dezember 2008.

Dem Verjährungseinwand war in erster Instanz das Amtsgericht München gefolgt. Mit Urteil vom 21. Februar 2013 (AZ: 454 C 28439/12) stellte es fest, dass es auf grober Fahrlässigkeit der Mieter beruhe, dass sie die tatsächliche Wohnfläche der Mietsache nicht kannten, obschon sie seit Jahren in ihr lebten; immerhin sei es ihnen ohne weiteres möglich gewesen, die konkreten Längen, Breiten und Höhen der von ihnen bewohnten Doppelhaushälfte auszumessen. Damit sei die dreijährige Verjährungsfrist für die Rückzahlungsansprüche vor 2009 gemäß § 199 Abs. 1 BGB bereits in Lauf gesetzt gewesen, weil die Mieter auf Grund dieser groben Fahrlässigkeit keine Kenntnis von der Wohnflächenabweichung hatten. Das Amtsgericht München hat die Klage der Mieter daher weit gehend abgewiesen.

Nicht so die Berufungsinstanz, das Landgericht München I:

Unter Bezugnahme auf das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 14. Oktober 2010 (Az. VII ZR 213/07) führte es aus, dass grob fahrlässige Unkenntnis im Sinne des § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB lediglich dann vorliege, wenn die im Verkehr erforderliche Sorgfalt in besonders schwerem Maße verletzt worden sei und der Gläubiger auch ganz naheliegende Überlegungen nicht angestellt oder das nicht beachtet habe, was im gegebenen Fall jedem hätte einleuchten müssen. Der Gläubiger müsse es versäumt haben, eine gleichsam auf der Hand liegende Erkenntnismöglichkeit wahrzunehmen.

Ebenso wenig wie allgemeine Erkundigungs-, Untersuchungs- oder Nachforschungspflichten des Mieters bei Vertragsschluss oder Annahme der Mietsache im Zusammenhang mit möglicherweise vorhandenen Mängeln bestünden, bestünde auch im laufenden Mietverhältnis keine Obliegenheit des Mieters, die Mieträume ohne konkreten Anlass auszumessen, um eine mögliche Wohnflächenabweichung festzustellen.

Allerdings beschränkte das Landgericht München I seine Auffassung auf den zu entscheidenden Fall. In diesem war es nämlich so, das sich die Gesamtwohnfläche auf insgesamt 15 Einzelflächen und vier Etagen verteilte und eine Aufteilung der vertraglich vereinbarten Wohnfläche dem Mietvertrag nicht zu entnehmen war. „In Anbetracht dessen musste sich die Wohnflächenabweichung den Klägern nicht aufdrängen.“ Ob sich dies anders verhält, wenn sich die Wohnfläche auf weit weniger Räume mit einfachem Zuschnitt verteilt, hatte es nicht zu entscheiden.

Im Ergebnis ist festzustellen, dass auch zehn Jahre nach dem ersten Grundsatzurteil des Bundesgerichtshofs nicht alle Aspekte der rechtlichen Behandlung der Wohnflächenabweichung abschließend geklärt sind. Da es häufig um lange Zeiträume geht und damit ganz erhebliche Ansprüche im Raum stehen, ist eine kompetente Beratung für betroffene Vermieter und Mieter von Beginn an unerlässlich. Unsere

Fachanwälte für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Ralf Schulze Steinen und Joachim Muth

stehen Ihnen hierfür jederzeit zur Verfügung.

 

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