Betriebskostennachzahlung: Verwirkung bei Untätigkeit!

Der Fall:

In dem zu entscheidenden Fall erteilte die klagende Vermieterin den beklagten Mietern gegen Ende des Jahres 2009 die Betriebskostenabrechnung für das Kalenderjahr 2008.

Aus dieser ergab sich eine Betriebskostennachzahlung, die die Mieter nicht beglichen. Vielmehr erhoben sie in Form von zwei Schreiben konkrete Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung.

Die Vermieterin reagierte auf die Einwendungsschreiben der Mieter nicht. Ende 2012 machte sie die Betriebskostennachzahlung gerichtlich geltend.

Zu Recht?

Nein – das AG Köln weist die Klage ab.

1.

Es könne offen bleiben, ob die Einwendungen der Beklagten gegen die Betriebskostenabrechnung durchgreifen oder nicht.

Der Klägerin stehe gegenüber den Beklagten kein Anspruch auf die Betriebskostennachzahlung zu, denn es sei Verwirkung eines etwaigen Anspruchs eingetreten.

Zwar sei die Verjährung des Anspruchs durch die Einleitung des Mahnverfahrens wirksam gehemmt worden.

Das für eine Verwirkung erforderliche Zeitmoment sei jedoch gegeben, denn seit der Abrechnung der Betriebskosten für das Jahr 2008 bis  zur gerichtlichen Geltendmachung der Betriebskostennachzahlung seien mehr als drei Jahre vergangen.

Ein Zeitraum von über drei Jahren reiche für die Annahme des erforderlichen Zeitmoments aus. Dabei komme es allein auf den Zeitpunkt an, ab dem der Vermieter über die Betriebskosten hätte abrechnen können, denn jedenfalls ab diesem Zeitpunkt habe er die Möglichkeit eine Betriebskostennachzahlung geltend zu machen.

2.
Auch das für eine Verwirkung erforderliche Umstandsmoment sei erfüllt.

Denn die Mieter durften aufgrund des Verhaltens der Vermieterin darauf vertrauen, nicht mehr in Anspruch genommen zu werden.

So habe die Vermieterin auf die beiden Einwendungsschreiben, in denen um Klärung bezüglich einzelner Positionen der Betriebskostenabrechnung gebeten wurde, in der Folgezeit nicht mehr reagiert.

Durch diese Schreiben musste indes der Vermieterin klar sein, dass die Mieter den Ausgleich der Betriebskostennachzahlung von weiteren Ausführungen ihrerseits abhängig machen wollten.

Durch ein solches Verhalten eines Vermieters dürfe bei dem Mieter der Eindruck entstehen, dass der Vermieter die Forderung aus der monierten Abrechnung nicht weiterverfolgen werde.

Fazit:

Vermieter sollten grundsätzlich auf Einwendungsschreiben von Mieterin reagieren und mit der (gerichtlichen) Geltendmachung einer Betriebskostennachzahlung nicht zu lange zuwarten.

Denn so wie das Amtsgericht Köln entschied auch der Bundesgerichtshof, Beschluss vom 21.02.2012, Az. VIII ZR 146/11.

Neben den sich aus § 556 Abs. 3 BGB ergebenden Nachforderungsausschluss tritt somit eine weitere, harte Sanktion für Vermieter in Zusammenhang mit einer Betriebskostenabrechnung bzw. Betriebskostennachzahlung.

Dennoch:

Zuwarten kann aus Vermietersicht unter bestimmten Voraussetzungen ein probates Mittel sein, um aufwendige Streitigkeiten über die Berechtigung einer Betriebskostennachzahlung zu vermeiden.