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Nutzungsentschädigung nach § 546 a BGB: Die Marktmiete ist Maßstab!

von Ralf Schulze Steinen | 15.02.2017

Nutzungsentschädigung nach § 546 a BGB: Die Marktmiete ist Maßstab!

 

Die vom Mieter dem Vermieter nach § 546 a BGB geschuldete Nutzungsentschädigung kann sich nach der aktuellen Marktmiete richten, wenn diese höher als die zuletzt vereinbarte und/oder höher als die ortsübliche Vergleichsmiete ist.

 

Dies hat der Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.01.2017, Az. VIII ZR 17/16, entschieden.

 

Der Fall:

In dem zu entscheidenden Fall räumten die beklagten Mieter die Wohnung trotz Eigenbedarfskündigung der klagenden Vermieter nicht bzw. mit erheblicher Verspätung.

Für den Verspätungs- bzw. Vorenthaltungszeitraum begehrten die Vermieter die Zahlung einer monatlichen Nutzungsentschädigung nach § 546 a BGB und zwar in Höhe der aktuellen Marktmiete, die sowohl die zuletzt vereinbarte Miete, als auch die sog. ortsübliche Vergleichsmiete deutlich überschritt.

Amts- und Landgericht gaben der Klage statt.

Dem entgegen vertraten die Mieter auch im durch das Landgericht zugelassenen Revisionsverfahren die Auffassung, die Vermieter könnten als Nutzungsentschädigung nur die niedrigere ortsübliche Vergleichsmiete verlangen.

Zu Recht?

Nein – der Bundesgerichtshof weist die Revision der Mieter zurück.

1.

Es sei streitig, was der Vermieter im Falle der Vorenthaltung der Mietsache von dem Mieter nach § 546 a BGB an Nutzungsentschädigung verlangen könne.

a.

Nach einer im mietrechtlichen Schrifttum verbreiteten Auffassung bestimme sich die Nutzungsentschädigung nach § 546 a Abs. 1 Alt. 2 BGB bei der Beendigung von Wohnraummietverhältnissen nicht nach der ortsüblichen Neuvertragsmiete.

Vielmehr sei gemäß § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB der dort vorgegebene vierjährige Bezugszeitraum zu berücksichtigen.

Die Beurteilung der Nutzungsentschädigung als „vertraglichem Anspruch eigener Art“ sowie der Gesetzeszweck würden es rechtfertigten, dem Vermieter diejenige Nutzungsentschädigung bzw. Miete zuzubilligen, die andere Vermieter aufgrund von § 558 BGB durchsetzen könnten.

b.

Nach anderer Ansicht sei bei verspäteter Rückgabe der Mietsache auch bei beendeten Wohnraummietverhältnissen für den Anspruch des Vermieters aus § 546 a Abs. 1 Alt. 2 BGB auf Nutzungsentschädigung die bei einer Neuvermietung ortsüblich erzielbare Miete maßgeblich; auf die örtliche Entwicklung der vereinbarten oder geänderten Mieten der letzten vier Jahre komme es nicht an.

2.

Die zuletzt genannte Auffassung sei zutreffend.

Dies ergebe sich u.a. daraus, dass gemäß § 546 a Abs. 1 Alt. 2 BGB der Vermieter bei verspäteter Rückgabe der Mietsache als Nutzungsentschädigung die für vergleichbare Sachen ortsübliche Miete verlangen könne.

Die in § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB vorgesehene Berücksichtigung der in der Gemeinde in den letzten vier Jahren vereinbarten oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geänderten Bestandsmieten, sehe bereits der Wortlaut des § 546 a Abs. 1 Alt. 2 BGB nicht vor.

Zudem bestehe der Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung bereits nach dem Gesetzeswortlaut unabhängig davon, ob der Vermieter die Mietsache nach ihrer Rückgabe erneut vermieten oder sie – wie in dem hier gegebenen Fall der Eigenbedarfskündigung – selbst nutzen will.

Fazit:

Der Bundesgerichtshof entscheidet eine seit langem streitige Frage zur Nutzungsentschädigung i. S. v. § 546 a BGB – unseres Erachtens zutreffend.

1.

Anders als § 546 a BGB, der Teil der für alle Mietverhältnisse geltenden allgemeinen gesetzlichen Bestimmungen des Mietrechts ist und deshalb nicht nur für Wohnraummietverhältnisse gilt, sind die Bestimmungen der §§ 558 ff. BGB über die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete auf – laufende – Mietverhältnisse über Wohnraum zugeschnitten.

Der Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung gemäß § 546 a BGB entsteht – anders als im Rahmen der §§ 558 ff. BGB – nicht erst durch eine rechtsgestaltende Willenserklärung des Vermieters, nach deren Zugang sich die Vierjahresfrist des § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB bestimmt.

Vielmehr hat der Vermieter, dem nach Beendigung des Mietverhältnisses die Räume vorenthalten werden, von vornherein einen Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten oder, sofern diese höher ist, der ortsüblichen Miete, der auch ohne vorherige Ankündigung rückwirkend geltend gemacht werden kann.

2.

Gegen eine Ausrichtung der Nutzungsentschädigung i. S. v. § 546 a Abs. 1 Alt. 2 BGB an der örtlichen Entwicklung der Wohnraummieten der letzten vier Jahre gemäß § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB spricht darüber hinaus der unterschiedliche Sinn und Zweck beider Regelungen.

Im Rahmen der Regelungen der §§ 558 ff. BGB über die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, die einerseits die Wirtschaftlichkeit des Hausbesitzes erhalten soll, andererseits aber auch den Interessen des Mieters durch die Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete, der Jahressperrfrist, der fünfzehnmonatigen Wartezeit, der Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB sowie durch das Sonderkündigungsrecht des § 561 BGB Rechnung trägt, dient die in § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB vorgesehene Zeitkomponente der ortsüblichen Vergleichsmiete auch dazu, im laufenden Mietverhältnis eine gewisse Schutzwirkung zugunsten des Mieters zu entfalten, indem sie durch die Bemessung des Bezugszeitraums die Dynamik der Mietpreissteigerung in Gemeinden mit steigenden Mietpreisen in dem vom Gesetzgeber als maßgeblich erachteten Umfang abfedert.

Dazu besteht bei einem beendeten Mietverhältnis jedoch keine Veranlassung mehr.

Die Nutzungsentschädigung nach § 546 a BGB hat dementsprechend ein anderes Ziel, das auch anhand der Gesetzesmaterialien deutlich wird:

Die Materialien zum Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts – Mietrechtsreformgesetz – vom 19. Juni 2001 stellen ausdrücklich darauf ab, dass es im Rahmen von § 546 a Abs. 1 Alt. 2 BGB auch im Wohnraummietrecht darauf ankommt, was bei einer Neuvermietung der Wohnung ortsüblich erzielbar gewesen wäre.

Die für eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß §§ 558 ff. BGB geltenden Beschränkungen sind im Gesetzgebungsverfahren hingegen nicht herangezogen worden.

Im Wohnraummietrecht kann, wie die Gesetzesbegründung insoweit hervorhebt, „zwischen Wirksamwerden der Kündigung und endgültiger Räumung der Wohnung durch den Mieter unter Umständen ein längerer Zeitraum liegen, über den hinweg die Wohnung dem Vermieter vorenthalten wird und der deshalb daran gehindert ist, durch eine Neuvermietung eine (höhere) ortsübliche Vergleichsmiete zu erzielen“.

Unter dem Gesichtspunkt einer gerechten Risikoverteilung sei es nicht einzusehen, dass der Vermieter sich mit der vereinbarten (geringeren) Miete begnügen müsse, wenn sich später im Rahmen eines Rechtsstreits herausstelle, dass die Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt gewesen sei.

Dieses Risiko liege vielmehr in der Sphäre des Mieters, der trotz Kündigung in der Wohnung verbleibe.

Damit hat der Gesetzgeber sichtlich einen Anspruch auf die bei Neuvermietung erzielbare Miete eröffnen wollen, ohne diesen durch die Zeitkomponente des § 558 Abs. 2 BGB einschränken zu wollen.

3.

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Ralf Schulze Steinen, Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

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