BGH: Wie weit reicht eine in der Gemeinschaftsordnung verankerte Kostentragungsverpflichtung?

Eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft, nach der die Instandhaltung und Instandsetzung der Balkone auf Kosten derjenigen Sondereigentümer zu erfolgen hat, die diese ausschließlich nutzen, ist nicht dahingehend einschränkend auszulegen, dass hiervon im Gemeinschaftseigentum stehende Teile ausgenommen sind.

Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 16.11.2012, Az. V ZR 9/12 entschieden.

In dem zu entscheidenden Fall waren die Balkone einer Wohnungseigentumsanlage instandsetzungsbedürftig. Die Wohnungseigentümer entschieden durch Mehrheitsbeschluss, dass die Kosten einer sog. Ursachenanalyse, in der von einer schadhaften Balkon- und Fugenabdichtung sowie von einem größtenteils losen und starke Rissbildungen aufweisenden Fliesenbelag die Rede ist, anteilsmäßig auf sämtliche Eigentümer umgelegt und die darüber hinaus anstehenden Kosten für die Sanierung zweier Balkone von der Gemeinschaft übernommen werden.

Hiergegen wendet sich ein Wohnungseigentümer unter Berufung auf die Gemeinschaftsordnung, in der es unter § 5.2 heißt:

„Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß dieser Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z.B. Balkone, Terrassen, Veranden, Einstellplätze), sind von ihm auf seine Kosten instandzusetzen und instandzuhalten.“

Zu Recht?

Ja! Die gefassten Beschlüsse widersprechen den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, weil sie gegen § 5.2. der Teilungserklärung bzw. der Gemeinschaftsordnung verstoßen.

Nach dieser Regelung hätten allein die Eigentümer von Wohnungen, die mit einem Balkon ausgestattet seien, für sämtliche diesbezüglich entstehenden Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten aufzukommen. Für eine einschränkende Auslegung der Regelung sei kein Raum. Bei der Auslegung einer Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung sei nämlich maßgebend auf den Wortlaut und den Sinn abzustellen ist, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegend ergebe; Umstände außerhalb der Eintragung dürften nur dann herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar seien. Der Wortlaut der Regelung in der Gemeinschaftsordnung enthalte keinerlei Einschränkung und biete auch keine Anhaltspunkte für eine irgendwie geartete – im Übrigen auch nur zu Abgrenzungsschwierigkeiten führende – Unterscheidung. Vielmehr ergebe der klare und eindeutige Wortlaut, dem insbesondere keine Differenzierung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum zu entnehmen sei, dass der Sinn der Regelung darin bestehe, die übrigen – von der Nutzung der Balkone ausgeschlossenen – Wohnungseigentümer  von der Verpflichtung zur Instandhaltung und Instandsetzung aller Balkonteile zu befreien, weil diese Lasten bei einer Bauweise ohne Balkone nicht angefallen wären. Eine solche Regelung in der Gemeinschaftsordnung zu treffen liege im privatautonomen Gestaltungsspielraum der Wohnungseigentümer bzw. des teilenden Eigentümers. Das Wohnungseigentumsrecht lasse den Wohnungseigentümern weitgehend freie Hand, wie sie ihr Verhältnis untereinander ordnen wollen (BGH aaO).

Damit seien die Kosten für die Isolierung und die Abdichtungsanschlüsse von den betroffenen Wohnungseigentümern zu tragen. Diese dürften nicht auf sämtliche Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft umgelegt werden.

Fazit:

Eine überzeugende Entscheidung des für Wohnungseigentumssachen zusändigen V. Zivilsenats des BGH.

Aufgrund des klaren und eindeutigen Wortlauts der Gemeinschaftsordnung bestand für eine einschränkende Auslegung keinerlei Raum. Fehlt eine solche Regelung, dann sind die Instandsetzung und die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums sowie die Tragung der hierbei entstehenden Kosten selbstverständlich Sache der Wohnungseigentümergemeinschaft. Daran, dass bestimmte Teile des Balkons zwingend dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sind, ändert eine diesbezügliche Kostentragungsregelung aber nichts. Die in der Praxis häufig anzutreffende, rechtlich aber insoweit unbeachtliche Regelung in einer Gemeinschaftsordnung, nach der diese Teile zu Sondereigentum erklärt werden, können ggfs. in eine Kostentragungsregelung umgedeutet werden.

Fragen Sie uns! Ihr Ansprechpartner für alle das Wohnungseigentumsrecht betreffende Fragen ist unser Partner Ralf Schulze Steinen, Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht.