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Sondernutzungsrecht nach WEG: Sind bauliche Veränderungen zulässig?

von Ralf Schulze Steinen | 12.06.2013

 

Sondernutzungsrecht nach WEG: Sind bauliche Veränderungen hiervon gedeckt?

 

Ein Sondernutzungsrecht nach WEG berechtigt zur ausschließlichen Nutzung von Teilen des Gemeinschaftseigentums, grundsätzlich aber nicht zur Vornahme baulicher Veränderungen i.S.d. §§ 22 Abs. 1 WEG.

 

Dies hat das Landgericht München I mit Urteil vom 04.03.2013, Az. 1 S 8972/12 WEG entschieden.

 

In dem zu entscheidenden Fall bestand zu Gunsten des klagenden Wohnungseigentümers ein Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche, die teilweise von den beklagten Miteigentümern zu Unrecht genutzt wurde. Von letzteren verlangte der Kläger die Duldung der Versetzung eines bereits vorhandenen Gartenzauns auf den bisher durch die Beklagten genutzten Teil der Sondernutzungsfläche.

 

Zu Recht?

 

Nein – das LG München I (aaO) weist die Klage zurück.

 

Zwar berechtige ein Sondernutzungsrecht zur Nutzung von Teilen des Gemeinschaftseigentums unter Ausschluss der übrigen Miteigentümer. Die Vornahme nachteiliger baulicher Veränderungen i. S. d. § 22 Abs. 1 WEG sei hingegen von einem bestehenden Sondernutzungsrecht grundsätzlich nicht  umfasst.

Das Bestehen eines Sondernutzungsrechtes  ändere nämlich nichts daran, dass es sich bei der betroffenen Fläche um Gemeinschaftseigentum handle, der Sondernutzungsberechtigte somit gemeinschaftliches Eigentum nutze. Durch diese Nutzung dürfe den übrigen Eigentümern kein über das sich aus  § 14 Nr. 1 WEG ergebende Maß hinausgehender Nachteil entstehen. Daher dürfe der Sondernutzungsberechtigte ohne die erforderliche Zustimmung der anderen Eigentümer grundsätzlich keine baulichen Veränderungen vornehmen. Sei ein Sondernutzungsrecht an einer im Gemeinschaftseigentum stehenden Gartenfläche eingeräumt, so stelle die Errichtung eines diese eingrenzenden Zauns grundsätzlich eine bauliche Veränderung dar, die entweder durch eine allseitige Vereinbarung oder durch einen Beschluss zu genehmigen sei, wozu der Kläger aber nichts vorgetragen habe.

Die Errichtung/Versetzung des vorhandenen Zauns führe vorliegend auch zu einer Beeinträchtigung der anderen Eigentümer, die über das in § 14 Nr. 1 WEG  bestimmte Maß hinaus gehe, weil hierdurch zumindest das optische Bild der zur Wohnanlage gehörenden Gartenfläche wesentlich verändert werde. Damit sei die Maßnahme  gemäß § 22 I WEG zustimmungspflichtig. Zwar sei der Zaun derzeit durch  Sträucher und sonstige Anpflanzungen verdeckt, so dass dieser nicht sichtbar sei. Würde er aber, so wie von der Klägerseite begehrt, nach Außen versetzt, wäre er deutlich wahrnehmbar. Zudem würde der Zaun bei einer Versetzung zur Seite die freie Sicht vom Gebäude in den hinteren Gartenteil behindern.

Damit sei der Kläger zur Veränderung des derzeitigen Zustands nicht berechtigt.

 

Fazit:

 

Die Entscheidung des LG München I liegt auf der Linie der bisherigen Rechtsprechung.

Ein Sondernutzungsrecht wird in der Regel dann eingeräumt, wenn es rechtlich nicht möglich ist, an dem entsprechenden Grundstücksteil, etwa an einer Gartenfläche, Sondereigentum zu begründen. Zwar ist dann der Berechtigte – ähnlich einem Sondereigentümer – zur aussschließlichen Nutzung der von seinem Sondernutzungsrecht umfassten Fläche berechtigt, verändern darf er diese aber nicht, denn diese bleibt Gemeinschaftseigentum.

Dies ist – was die Praxis zeigt – vielen Wohnungseigentümern nicht bewusst.

Erschwerend kommt hinzu, dass das Sondernutzungsrecht gesetzlich nicht geregelt, die Festlegung der Rechte und Pflichten von Sondernutzungsberechtigten der Rechtsprechung überlassen ist. Diese hat sich hiermit bereits in unzähligen Entscheidungen befassen müssen.

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Ralf Schulze Steinen, Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

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