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Sondernutzungsrechte: Begründung durch Beschluss?

von Ralf Schulze Steinen | 19.11.2014

Sondernutzungsrechte: Begründung durch Beschluss?

 

1. Sondernutzungsrechte können grundsätzlich nur durch Vereinbarung, nicht jedoch durch Beschluss begründet werden, denn es fehlt den Wohnungseigentümern an der insoweit erforderlichen Beschlusskompetenz.

2. Ein Vertrauensschutz in Bezug auf den Bestand von durch Beschluss (nicht wirksam) begründeter Sondernutzungsrechte kommt in der Regel nicht in Betracht.

 

Dies hat das Landgericht Hamburg, Urteil vom 09.04.2014, Az. 318 S 117/13 entschieden.

 

Der Fall:

In dem zu entscheidenden Fall verlangte der klagende von dem beklagten Wohnungseigentümer die Herausgabe eines im Gemeinschaftseigentum stehenden Kellerraums. Letzterer wendete ein, ihm bzw. seinem Rechtsvorgänger sei der Kellerraum per Beschluss zur ausschließlichen Nutzung zugewiesen worden, weshalb der Herausgabeanspruch nicht bestehe.

Der die Herausgabe begehrende Wohnungseigentümer erhob daraufhin Klage.

Zu Recht?

Ja – das LG Hamburg gibt der Klage statt und verurteilt zur Herausgabe des Kellerraums, denn Sondernutzungsrechte könnten im Beschlusswege nicht begründet werden.

1.

Der Beschluss, durch welchen dem Beklagten der betreffende Kellerraum zur Sondernutzung überlassen werden sollte, sei nichtig.

a.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sei es nicht möglich Sondernutzungsrechte im Beschlusswege zu begründen; insoweit fehle es der Wohnungseigentümerversammlung an der erforderlichen Beschlusskompetenz. Die Kammer schließe sich dieser höchstrichterlichen Rechtsprechung an. Der vollständige Ausschluss einiger Miteigentümer vom Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums sei weder nach dem Wohnungseigentumsgesetz, noch nach der hier geltenden Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung ein durch Beschluss regelbarer Gegenstand.

Mangels genereller Beschlusskompetenz der Versammlung betreffend die Begründung von Sondernutzungsrechten sei es auch unerheblich, dass der Beschluss im vorliegenden Fall im Jahre 1978 einstimmig gefasst worden sei.

b.
Da der Beschluss im Jahre 1978 nicht nur einstimmig, sondern auch allstimmig gefasst worden sei, möge es sich dabei  materiell-rechtlich um eine Vereinbarung im Sinne von § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG gehandelt haben.

Doch begründe auch eine solche Vereinbarung kein Recht des Beklagten zum Alleinbesitz bzw. zur Sondernutzung des Kellerraums. Denn Vereinbarungen der Wohnungseigentümer würden gemäß § 10 Abs. 3 WEG für oder gegen den Sonderrechtsnachfolger eines Wohnungseigentümers nur dann gelten, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen seien.

Der Kläger selbst sei an der möglichen Vereinbarung im Jahr 1978 nicht beteiligt gewesen; er sei später Sonderrechtsnachfolger eines Wohnungseigentümers geworden. Eine Eintragung des Sondernutzungsrechts der Beklagten im Grundbuch sei hier nicht erfolgt, weshalb der Kläger hieran nicht gebunden sei.

2.

Der Umstand, dass die überwiegende Rechtsprechung zum Zeitpunkt des – nichtigen – Beschlusses davon ausging, dass Sondernutzungsrechte durch unangefochtenen (Mehrheits-)Beschluss begründet werden können, weil ein solcher Beschluss bis zur Ungültigerklärung gültig sei, ändere daran nichts.

Denn diese – schon vor ihrer Aufgabe durch den BGH – umstrittene Rechtsprechung begründe keinen Vertrauenstatbestand, welcher der Geltendmachung des Herausgabeanspruchs des Klägers entgegenstünde. Wie der BGH ausgeführt habe, komme ein solcher Vertrauensschutz nur in Betracht, wenn im Vertrauen auf „bestandskräftige Mehrheitsbeschlüsse mit Vereinbarungsinhalt…rechtlich schützenswerte Positionen entstanden sind“ und „deren Beseitigung zu unzumutbaren Härten führen würde“.

Das sei hier nicht zu erkennen.

Fazit:

Die Entscheidung des LG Hamburg überrascht in Anbetracht der sog. Jahrhundertentscheidung des Bundesgerichtshofs vom 20.09.2000, Az. V ZB 58/99 nicht.

Sie ist bitter für den Beklagten, der für den Kellerraum gezahlt hatte, und enthält darüber hinaus zwei weitere, in Fällen dieser Art (praxis-) relevante Aussagen, nämlich:

1.

Der auf § 985 BGB gestützte Herausgabeanspruch unterliegt gemäß § 902 BGB nicht der Verjährung.

2.

Auch eine Verwirkung des Herausgabeanspruchs kommt nur höchst ausnahmsweise in Betracht, nämlich nur dann, wenn die Herausgabe für den Besitzer schlechthin unerträglich ist. Das dürfte nur selten der Fall sein.

Bei dem Kauf einer Eigentumswohnung ist es mithin unerlässlich, das zum Kauf ins Auge gefasste Wohnungseigentum genau unter die (rechtliche) Lupe zu nehmen und zwar rechtzeitig!

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