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WEG-Beschluss: Ist er zu unbestimmt, dann droht Nichtigkeit!

von Ralf Schulze Steinen | 24.07.2013

Ein unbestimmter WEG-Beschluss ist nichtig und entfaltet keinerlei Wirkung!

 

Ein WEG-Beschluss über eine bauliche Veränderung o. Ä., ist  nichtig, wenn die bauliche Veränderung nicht hinreichend beschrieben wird und der Beschluss eine durchführbare Regelung nicht erkennen lässt.

 

Dies hat das Landgericht Berlin mit Urteil vom 05.05.2013, Az. 55 S 52/12 WEG entschieden.

 

In dem zu entscheidenden Fall wurde im Rahmen einer Eigentümerversammlung WEG-Beschluss über die Anlage eines zentralen Müllplatzes gefasst. Dabei ergab sich eine Mehrheit für die Anlage eines zentralen Müllstandplatzes.

Der Kläger ist der Auffassung, der WEG-Beschluss sei wegen Unbestimmtheit nichtig und entfalte deshalb keinerlei Wirkung.

 

Zu Recht?

Ja – die Nichtigkeit des Beschlusses ergebe sich daraus, dass er inhaltlich unbestimmt sei und keine durchführbare Regelung zum Gegenstand habe (LG Berlin aaO).

1.

Enthalte ein WEG – Beschluss – wie hier – eine bauliche Veränderung oder vergleichbare Maßnahme, sei er dann nichtig, wenn die bauliche Veränderung nicht hinreichend beschrieben werde. Nur zur Anfechtbarkeit führe es hingegen, wenn der Beschluss eine durchführbare Regelung noch erkennen lasse.

Für die Auslegung von Eigentümerbeschlüssen würden  die §§ 133,157  BGB gelten. Die Auslegung habe dabei wegen ihrer Wirkung gegenüber Rechtsnachfolgern entsprechend den Regeln für grundbuchliche Eintragungen aus sich heraus objektiv und normativ zu erfolgen. Es bestehe nämlich im Rechtsverkehr das Bedürfnis, die durch die Beschlussfassung eingetretenen Rechtswirkungen der Beschlussformulierung selbst entnehmen zu können, denn ein WEG-Beschluss würde – anders als Vereinbarungen – auch ohne Eintragung im Grundbuch wie Grundbucherklärungen für und gegen die Rechtsnachfolger wirken.

Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses dürften allenfalls dann herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar seien, z.B. weil sie sich aus dem übrigen Inhalt der Versammlungsniederschrift ergäben.

2.
Der hier zu beruteilende WEG – Beschluss sei gemessen an obigen Maßstäben zwar insoweit trotz des fehlenden Beschlusswortlauts noch hinreichend bestimmt, als der Regelungsgegenstand „Errichtung  eines zentralen Müllplatzes“ unschwer erkennbar sei.

Er sei jedoch völlig unbestimmt hinsichtlich der Frage, wo dieser zentrale Müllplatz errichtet werden solle. Ferner seien dem WEG-Beschluss keinerlei Einzelheiten über den von der Teilungserklärung und dem dieser beigefügten Aufteilungsplan abweichenden Standort zu entnehmen. Weder sei erkennbar, welche Fläche der zentrale Müllplatz einnehmen, noch, welche Höhe die Anlage haben solle. Es sei auch nicht erkennbar, welche Materialien dabei zur Verwendung kommen und wie viele Mülltonnen aufgestellt werden sollen.

Es wäre aber für eine wirksame Beschlussfassung erforderlich gewesen, diese für die Eigentümer und deren Rechtsnachfolger relevanten Umstände eindeutig zu klären.

Ob in der Eigentümerversammlung selbst ein Lageplan vorgelegen habe, der den Standort erkennen ließ – was zwischen den Parteien streitig sei – oder ob den anwesenden Eigentümern der Standort aufgrund der Äußerungen eines Eigentümers bekannt gewesen sei, sei dabei unerheblich, weil dieses Umstände seien, die zur objektiv- normativen Auslegung des Beschlusses nicht herangezogen werden könnten, da sie für einen Dritten nicht erkennbar seien (LG Berlin aaO).

Fazit:

Richtige Entscheidung des Landgerichts Berlin, die auf der Linie der bisherigen Rechtsprechung zu den Themen „Bestimmtheit von Beschlüssen“ und „Auslegung von Beschlüssen“ liegt.

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Ralf Schulze Steinen, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

 

an.

 

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