Zweckbestimmung Laden: Ist der Betrieb eines Eiscafés zulässig?

Dies hat das LG Frankfurt/Main, Urteil vom 27.09.2018, Az. 2-13 S 138/17, entschieden.

DER FALL:

In dem zu entscheidenden  begehrte die Klägerin von der Beklagten die Unterlassung einer zweckwidrigen Nutzung.

Das Teileigentum der Beklagten wies in der Teilungserklärung die Zweckbestimmung Laden auf.

Die Beklagte hatte das Teileigentum vermietet, die Mieterin betrieb dort ein Eiscafé mit Sitzmöglichkeiten.

Die Klägerin war der Auffassung, die Zweckbestimmung Laden der Teileigentumseinheit in der Teilungserklärung träge nicht den Betrieb eines Eiscafés, sondern stelle ein zweckwidrige Nutzung dar.

Zu Recht?

DIE ENTSCHEIDUNG:

Ja – das LG Frankfurt/Main bestätigt das der Klage stattgebende Urteil des Amtsgerichts.

Der Klägerin stehe gegen die Beklagte ein Unterlassungsanspruch nach den §§ 1004 BGB, 15 Abs. 3 WEG zu.

1.

Vorliegend sehe die Teilungserklärung eine Regelung hinsichtlich der Nutzung der streitgegenständlichen Teileigentumseinheit vor.

Das Teileigentum der Beklagten trage die Zweckbestimmung Laden.

Diese Zweckbestimmung habe Vereinbarungscharakter, sei also als Vereinbarung der – zulässigen – Nutzung zu verstehen.

Die Nutzung als Eiscafé könne nicht unter die Zweckbestimmung Laden subsumiert werden.

Zutreffend habe das Amtsgericht festgestellt, dass der Vertrieb von Speisen und die Eröffnung der Möglichkeit, diese an Ort und Stelle zu verzehren, nicht mehr unter den Begriff des Ladens subsumiert werden könne.

Dabei sei auf den allgemeinen Sprachgebrauch abzustellen.

Unter der Zweckbestimmung Laden sei danach eine Verkaufsstätte zum Vertrieb von Waren an jedermann zu verstehen.

Vom Betrieb eines Ladens könne aber nicht mehr gesprochen werden, wenn nicht nur Getränke und Speisen zum Verkauf angeboten würden, sondern sich die Besucher auch zum Verzehr dieser Lebensmittel in den dafür eingerichteten Räumen aufhalten könnten.

2.

Die Nutzung als Eiscafé verursache bei einer typisierenden Betrachtung auch eine höhere Störung als die in der Teilungserklärung vorgesehene Nutzung als Laden.

So sei insbesondere mit einer erhöhten Geräuschbelastung zu rechnen.

Dies ergebe ein typisierter, also vom konkreten Einzelfall unabhängiger, Vergleich eines Verkaufs- und eines Gastronomiebetriebs.

Bei Letzterem sei insbesondere mit dem Verweilen der Kunden zu rechnen.

Diese würden nicht bloß Waren erwerben , sondern auch die angebotenen Sitzmöglichkeiten nutzen, um die Waren vor Ort zu verzehren.

Dies sei oft eine Gelegenheit, neben dem Verzehr an sich, zur Kommunikation.

Ein gastronomischer Betrieb bedinge ein völlig anderes Kundenverhalten als eine reine Verkaufsstelle.

PRAXISHINWEIS:

Die Entscheidung konnte in diesem Fall nicht anders ausfallen.

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1.

Der Anspruch gegen die Teileigentümerin ergibt sich aus den §§ 1004 BGB, 15 Abs. 3 i. V. m. § 14 Nr. 2 WEG.

Denn sie hat gegenüber der WEG als sog. mittelbare Störerin für die zweckwidrige Nutzung ihrer Mieterin einzustehen.

Mit letzterer wird die Teileigentümerin in der Folge erhebliche rechtliche Probleme bekommen, denn die Mieterin hat den Laden zum Betrieb eines Eiscafés angemietet.

Dies ist der vertragsgemäße Gebrauch, den die Teileigentümerin ihrer Mieterin schuldet. 

2.

Interessanter ist die Frage, ob die WEG ihre Ansprüche auch direkt gegen die Mieterin geltend machen kann.

Anspruchsgrundlage wäre § 1004 BGB.

Aber was hat die Mieterin mit der WEG und weg-internen Vereinbarungen zu tun?

Grundsätzlich nichts.

Die bisher herrschende Meinung in Rechtsprechung und Literatur bejaht dennoch einen direkten Unterlassungsanspruch gegen den Mieter.

Argument:

Der Mieter als Besitzer sei zwar nicht unmittelbar den Vereinbarungen der Wohnungseigentümer unterworfen. 

Er unterliege aber dennoch dem Unterlassungsanspruch bei zweck-/vereinbarungswidriger Nutzung, weil die durch Zweckbestimmung der Inhalt des Eigentums bestimmt werde mit der Folge, dass diese Rechtsposition im Sinne eines absoluten Rechts gegenüber jedermann wirke.

Unumstritten ist das aber nicht.

Deshalb hat das LG Frankfurt/Main die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen, der diese Rechtsfrage zuletzt offen gelassen hatte.