Mietrecht | 30.09.2015

Anbietpflicht des Vermieters nach Eigenbedarfskündigung

Ralf Schulze Steinen

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht und Fachanwalt für Verkehrsrecht

1. Steht bei Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung eine vergleichbare Alternativwohnung frei oder wird eine solche nach Ausspruch der Eigenbedarfskündigung frei, ensteht eine diesbezüglich Anbietpflicht des Vermieters gegenüber dem Mieter.

 2. Wird die Anbietpflicht des Vermieters durch letzteren verletzt, ist das Festhalten an der Eigenbedarfskündigung treuwidrig und das Mietverhältnis besteht fort.

 

Dies hat das Landgericht Berlin, Urteil vom  16.04.2015, Az.  67 S 14/15 entschieden.

Der Fall:

In dem zu entscheidenden Fall  erklärte der klagende Vermieter gegenüber dem beklagten Mieter eine Eigenbedarfskündigung. Eine danach frei werdende Alternativwohnung bot der Vermieter dem Mieter nicht an, sondern erhob nach Kündigungswiderspruch durch letzteren Räumungsklage. Der Mieter bestritt den geltend gemachten Eigenbedarf.

Außerdem meinte er, es läge eine Verletzung der Anbietpflicht des Vermieters vor. Auch dies hielt er dem geltend gemachten Räumungsanspruch entgegen.

Zu Recht?

Ja – das LG Berlin weist die Räumungsklage ab.

Ob der geltend gemachte Eigenbedarf tatsächlich vorliege oder – wie der Mieter meine – lediglich vorgeschoben sei, könne dahinstehen. Denn jedenfalls sei das Festhalten an der Kündigung treuwidrig, da die Anbietpflicht des Vermieters durch letzteren verletzt worden sein.

1.
Ein wegen Eigenbedarfs – berechtigterweise – kündigender Vermieter habe dem Mieter eine andere ihm zur Verfügung stehende, vergleichbare Wohnung während der Kündigungsfrist zur Anmietung anzubieten, sofern sich die Wohnung im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befinde. Werde gegen diese Anbietpflicht des Vermieters verstoßen, sei die ausgesprochene Kündigung wegen Verstoßes gegen das Gebot der Rücksichtnahme rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam.

Zwar sei bei der Kündigung einer Mietwohnung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich die Entscheidung des Vermieters, welche der ihm gehörenden Wohnungen er nutzen wolle, zu respektieren. Es könne aber nicht unberücksichtigt bleiben, dass die Kündigung von Wohnraum besonders stark in die Lebensführung eines Mieters eingreife. Der Vermieter sei deshalb gehalten, diesen Eingriff abzumildern, soweit ihm dies möglich sei.

Eine – berechtigte – Eigenbedarfskündigung sei daher dann rechtsmissbräuchlich, wenn dem Vermieter eine vergleichbare andere Wohnung im selben Anwesen oder in derselben Wohnanlage zur Verfügung stehe und er diese dem Mieter nicht anbiete, obwohl er die frei stehende Wohnung erneut vermieten wolle.

2.

Hier sei unstreitig die unter der streitgegenständlichen Wohnung gelegene Wohnung frei geworden.

Soweit der Vermieter meine, diese Wohnung sei mit der streitgegenständlichen nicht vergleichbar, da sie zwar eine ähnliche Fläche aufweise, aber nur über zwei – davon ein gefangenes – Zimmer und eine Wohnküche verfüge, vermöge ihm dies nicht zum Erfolg zu verhelfen.

Denn die Wohnungen würden sich nicht nur hinsichtlich der Fläche ähneln. Auch die Anzahl der Zimmer sei im Wesentlichen gleich, denn eine Wohnküche sei nicht anders als ein sonstiges Zimmer zu behandeln. Im Übrigen sei es letztlich die Sache des betroffenen Mieters, ob er gegenüber der bisherigen Wohnung sich ergebende Nachteile hinnehme.

Fazit:

Die Entscheidung überrascht nicht, sondern liegt voll auf der Linie der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs.

Man kann sich also grundsätzlich folgendes merken:

Steht bei Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung oder danach eine vergleichbare – nicht identische -Alternativwohnung im selben Anwesen oder derselben Wohnanlagefrei, so entsteht die Anbietpflicht des Vermieters.

Ist dies schon bei Ausspruch der Eigenbedarfskündigung der Fall, muss der Vermieter -neben dem Eigenbedarf – grundsätzlich auch darlegen und beweisen, wieso der geltend gemachte Eigenbedarf nicht durch die Alternativwohnung, sondern nur durch die gekündigte Wohnung gedeckt werden kann.

Die Anbietpflicht besteht zeitlich bis zum Ablauf der Kündigungsfrist, eine erst danach frei werdende Wohnung muss nicht (mehr) angeboten werden.

Wird die Anbitepflicht verletzt, verstößt das Festhalten an der Eigenbedarfskündigung gegen Treu und Glauben, § 242 BGB. Das Mietverhältnis besteht in diesem Fall fort.

Ralf Schulze Steinen

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht und Fachanwalt für Verkehrsrecht

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