Wohnungseigentumsrecht | 10.04.2013

Bauliche Veränderung i.S.d. § 22 Abs. 1 WEG durch bunte Farbgebung?

Ralf Schulze Steinen

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht und Fachanwalt für Verkehrsrecht

Eine nachteilige bauliche Veränderung i. S. d. § 22 Abs. 1 WEG, die der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf, kann in der farblichen Umgestaltung der Fassade zu sehen sein.

Dies hat das Landgericht München mit Urteil vom 20.09.2012, Az. 36 S 1982/12 WEG entschieden.

In dem zu entscheidenden Fall hatten die Wohnungseigentümer mehrheitlich beschlossen, die Fassade der Wohnanlage neu zu ge- und grundlegend umzugestalten. Die bislang dezente und ruhige Farbgebung – hellgelb – sollte durch ein auffälliges, buntes Design – orangefarbene Kontrast- und Akzentstreifen – ersetzt werden. Einer der Wohnungseigentümer war hiermit nicht einverstanden und erhob Beschlussanfechtungsklage. Er war der Auffassung, die farbliche Umgestaltung der Fassade sei eine nachteilige bauliche Veränderung i. S. d. § 22 Abs. 1 WEG , die der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedürfe. Dies sei aber nicht der Fall.

Zu Recht?

Ja! Das Landgericht München hebt das Urteil des Amtsgerichts München auf und gibt der Klage statt.

Bei dem durch die Gemeinschaft beschlossenen Farbkonzept bezüglich der Fassade handele es sich um eine bauliche Veränderung i. S. d.  § 22 Abs. 1 WEG,  die über die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinaus gehe. Eine bauliche Veränderung könne insbesondere auch die Veränderung der äußeren Gestaltung des Gebäudes, also des architektonisch-ästhetischen Bildes, auch der Farbgebung, darstellen, dies jedenfalls dann, wenn diese den Gesamteindruck der Anlage beeinflusse. Vorliegend solle der Neuanstrich dazu dienen, das Gesamterscheinungsbild des Gebäudes gezielt zu verändern. Damit gehe er über die bloße Instandhaltung, für die es ausgereicht hätte, die Fassade in der alten Farbe neu zu streichen, hinaus. Die bloße Änderung der Farbgebung könne eine bauliche Veränderung darstellen.


Bei Änderungen der Fassade durch einen Neuanstrich könne eine nachteilige Beeinträchtigung i. S. d. §§ 22, 14 Nr. 1 WEG insbesondere in einer nicht nur unerheblichen nachteiligen Veränderung des optisch-architektonischen Gesamteindrucks der Anlage bestehen. Dabei gelte, dass nicht jede wesentliche Veränderung des optischen Gesamteindrucks als nachteilig einzustufen sei, sondern es komme vielmehr darauf an, ob die Veränderung des optischen Gesamteindrucks als nachteilig zu bewerten sei.

Maßstab zur Beurteilung, ob eine bauliche Veränderung beeinträchtigend wirke, sei, ob sich nach der Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer in einer entsprechenden Lage objektiv und verständlicherweise benachteiligt fühlen kann. Hierbei habe eine am konkreten Einzelfall orientierte Abwägung stattzufinden, die den Grundrechten sowohl des die bauliche Veränderung veranlassenden Eigentümers, als auch der Wohnungseigentümer, die in ihrem Eigentumsrecht beeinträchtigt werden, hinreichend Rechnung tragen müsse. Die Schwelle einer Beeinträchtigung der Rechte der übrigen Wohnungseigentümer sei schon aus verfassungsrechtlichen Gründen niedrig anzusetzen; nur ganz geringfügige Beeinträchtigungen von völlig belanglosem oder bagatellartigem Charakter für das Gemeinschaftseigentums bzw. die äußere Gestaltung der Anlage blieben außer Betracht.

Vorliegend ergebe eine Vergleich der Fassade in ihrem Zustand vor der Renovierung einerseits und im Zustand nach der Renovierung andererseits, dass eine zustimmungsbedürftige bauliche Veränderung zweifelsohne vorliege.

Das Erscheinungsbild der Fassade nach dem Neuanstrich sei deutlich anderes. Die ursprüngliche Fassadengestaltung vermittle ein einheitliches, ruhiges und neutrales Gestaltungsbild. Es handle sich um eine unauffällige Farbgebung, deren Vorhandensein beim Betrachten der Fassade als solches kaum auffalle. Ganz anders stelle sich das Erscheinungsbild der renovierten Fassade dar. Die orangefarbenen Streifen, die gleichsam als Akzentstreifen bei allen Balkonbrüstungen im unteren Teil angebracht seien, würden klar hervorstechen und das Erscheinungsbild der Fassade beherrschen. Betrachte man die Fassade, falle der Blick sofort auf diese orangefarbenen Streifen, die sich in jedem Stockwerk über 6 Balkone (3 pro Haushälfte) erstreckten. Die Schaffung derartig starker Kontraste über die gesamte Fassade stelle eine wesentliche Änderung dar. Diese sei bei objektiver Würdigung durchaus als störend zu bezeichnen, wenn man von der Ausgangssituation einer einheitlich, ruhig gestalteten Fassade ausgehe.

Werde der Charakter einer Fassade so stark wie durch die hier vorgesehenen Kontraststreifen verändert, liege hierin ein nicht nur unerheblicher Nachteil für die nicht zustimmenden Eigentümer (LG München a. a. O).

Fazit:

Richtiges Urteil des LG München I, das über die Entscheidung des Einzelfalles hinausgehende, lehrbuchartige, aber gleichwohl verständliche Ausführungen zum Thema „bauliche Veränderung“ enthält – lesenswert.

In der wohnungseigentumsrechtlichen Praxis spielen Fragen rund um die sog. bauliche Veränderung i. S. d. § 22 Abs. 1 WEG eine große Rolle, sind häufig Gegenstand von Rechtsstreitigkeiten. Dabei bedarf es stets einer genauen Prüfung desjeweiligen Einzelfalles um beurteilen zu können, ob allseitige Zustimmung erforderlich ist oder nicht.

Ralf Schulze Steinen

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht und Fachanwalt für Verkehrsrecht

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