Wohnungseigentumsrecht | 03.07.2015

Betriebskostennachzahlung nicht gezahlt? – Kündigung droht!

Ralf Schulze Steinen

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht und Fachanwalt für Verkehrsrecht

Auch wenn eine Betriebskostennachzahlung  keine laufende Mietzahlung darstellt, stellt sie  eine Mietzahlung i. S. v. § 535 Abs. 2 BGB und deren Zahlung damit eine Hauptleistungspflicht des Mieters dar. Verletzt er diese grundlos und erreicht die Betriebkostennachzahlung eine erhebliche Höhe, kann der Vermieter das Mietverhältnis

Dies hat das LG Berlin, Urteil vom 20.02.2015, 63 S 202/14 entschieden.wegen der Nichtzahlung kündigen.

Der Fall:

In dem zu entscheidenden Fall erteilte der klagende Vermieter den beklagten Mietern eine Betriebskostenabrechnung. Aus dieser ergab sich zu Lasten der Mieter eine Betriebskostennachzahlung, die der Höhe nach zwei Monatsmieten überschritt. Die Mieter leisteten die Betriebskostennachzahlung nicht und erhoben auch keinerlei Einwendungen.

Nach entsprechender, erfolgloser Abmahnung der Nichtzahlung erklärte der Vermieter die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses.

Zu Recht?

Ja – das LG Berlin stellt fest, dass die fristlose Kündigung wegen Nichtzahlung der Betriebskostennachzahlung das Mietverhältnis beendet hat, und verurteilt die Mieter zur Räumung und Herausgabe der Wohnung.

1.

Die Beklagten hätten sich mit der Betriebskostennachzahlung  in Verzug befunden.

Sie hätten auch – zunächst – keinerlei Einwendungen gegen die Betriebskostennachzahlung erhoben.

Außerdem seien sie vor Ausspruch der Kündigung abgemahnt worden und hätten auch nach der Abmahnung weder gezahlt, noch Einwendungen erhoben oder sich sonstwie gemeldet.

2.

Auch wenn eine Betriebskostennachzahlung keine laufende Zahlung im Sinne von § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB sei, so handle es sich dennoch um eine Mietzahlung und damit um eine Hauptleistungspflicht des Mieters. Deren Nichtzahlung stelle mithin eine Verletzung der dem Mieter obliegenden Vertragspflichten dar.

Angesichts der Höhe der Betriebskostennachzahlung, die den Betrag von zwei Monatsmieten deutlich übersteige und mehr als einen Monat andauere, sei auch von einer hinreichenden Erheblichkeit der Pflichtverletzung auszugehen.

3.

Anhaltspunkte dafür, dass den Beklagten der Ausgleich der Betriebskostennachzahlung unverschuldet nicht möglich gewesen sei, seien nicht vorgetragen worden.

Fazit:

Es ist zwar grundsätzlich einhellige Auffassung in der mietrechtlichen Rechtsprechung und Literatur, dass die Nichtzahlung einer Betriebskostennachzahlung durch den Mieter den Vermieter grundsätzlich zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen kann.

Streitig ist allerdings, wann dies der Fall.

Die für die Beantwortung dieser Frage maßgeblichen Gesichtspunkte prüft das LG Berlin lehrbuchmäßig ab und kommt zu einem zweifelsohne richtigen Ergebnis.

Diese Gesichtspunkte sind:

    – die Höhe der Betriebskostennachzahlung

    – die Dauer des Verzugs mit der Entrichtung der Betriebskostennachzahlung

    – etwaige Einwendungen des Mieters

    – das Vorliegen einer missachteten Abmahnung

Ralf Schulze Steinen

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht und Fachanwalt für Verkehrsrecht

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