Wohnungseigentumsrecht | 22.07.2015

Mietpreisbremse: Verfassungsbeschwerde nicht angenommen!

Ralf Schulze Steinen

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht und Fachanwalt für Verkehrsrecht

Auch in Bezug auf die Mietpreisbremse gilt, dass vor Erhebung einer Verfassungsbeschwerde gegen die Mietpreisbremse der Zivilrechtsweg zu erschöpfen ist.

 

Dies hat das Bundesverfassungsgericht, Beschluss vom 24.06.2015, Az.  1 BvR 1360/15 entschieden.

Der Fall:

In dem zu entscheidenden Fall rügte der Beschwerdeführer aus Berlin mit seiner Verfassungsbeschwerde gegen die Mietpreisbremse die Verletzung seiner Grundrechte aus Art. 1 Abs. 1, Art. 2 Abs. 1, Art. 12 Abs. 1 und Art. 14 Abs. 1 GG.

Er war der Ansicht, dass die Mietenbegrenzungsverordnung offensichtlich nicht den Anforderungen der gesetzlichen Verordnungsermächtigung entspreche. Insbesondere sei die Rechtsverordnung entgegen § 556 d Abs. 2 Satz 5 BGB nicht ausreichend begründet worden und enthalte keinen Hinweis darauf, welche flankierenden Maßnahmen der Berliner Senat ergreifen wolle, um der Wohnungsnot in der Stadt Herr zu werden. Daher könne nicht nachvollzogen werden, ob wirklich in allen zwölf Stadtbezirken ein angespannter Wohnungsmarkt im Sinne von § 556 d Abs. 1, Abs. 2 Satz 2 BGB vorliege.

Gegen eine flächendeckende, sich über das gesamte Stadtgebiet erstreckende Notsituation sprächen statistische Daten wie der Rückgang der Zahl der Haushalte und Mietwohnungen im Jahr 2013 und die Tatsache, dass die Mieten weniger stark gestiegen seien als ein durchschnittliches Arbeitseinkommen.

Auch die Ermächtigungsgrundlage des § 556 d Abs. 2 BGB sei wegen Verstoßes gegen Art. 20 Abs. 3 und Art. 80 Abs. 1 Satz 2 GG verfassungswidrig.

Inhalt, Zweck und Ausmaß der Ermächtigung seien nicht hinreichend bestimmt; der Rahmen dessen, was durch Verwaltungshandeln ausgefüllt werden müsse, sei nur mit unbestimmten Rechtsbegriffen wie „angespannter“ Wohnungsmarkt, „ausreichende“ Versorgung der Bevölkerung oder „angemessenen“ Bedingungen beschrieben. Diese Voraussetzungen mit objektivem Inhalt zu füllen, sei geradezu unmöglich.

Zu Recht?

Das Bundesverfassungsgericht nimmt die Verfassungbeschwerde gegen die Mietpreisbremse nicht zur Entscheidung an. Denn der Zulässigkeit der Verfassungsbeschwerde stehe jedenfalls der Grundsatz der Subsidiarität entgegen.

1.

Bei einer Rechtssatzverfassungsbeschwerde – wie sie hier vorliege – sei der Subsidiaritätsgrundsatz zur Wahrung des Vorrangs der sachnäheren Fachgerichtsbarkeit in besonderer Weise zu beachten, weil das Gebot der Rechtswegerschöpfung gemäß § 90 Abs. 2 Satz 1 BVerfGG nicht gelte.

Es sei daher besonders sorgfältig zu prüfen, ob der Beschwerdeführer vor Erhebung der Verfassungsbeschwerde alle nach Lage der Sache zur Verfügung stehenden prozessualen Möglichkeiten ergriffen habe, um die geltend gemachte Grundrechtsverletzung in dem unmittelbar mit ihr zusammenhängenden sachnächsten Verfahren zu verhindern oder zu beseitigen. Damit solle vor allem gewährleistet werden, dass dem Bundesverfassungsgericht infolge der fachgerichtlichen Vorprüfung der Beschwerdepunkte ein bereits eingehend geprüftes Tatsachenmaterial vorliege und ihm auch die Fallanschauung und die Beurteilung der Sach- und Rechtslage durch die sachnäheren Fachgerichte vermittelt werden.

2.

Demnach sei der Beschwerdeführer auf die Beschreitung des Zivilrechtswegs zu verweisen.

Sollte er bei der Neuvermietung der Wohnung gegen die Mietpreisbremse verstoßen, ändere dies nichts an der Wirksamkeit des Mietvertrags. Unwirksam sei lediglich die Abrede über die Höhe der Miete und auch dies nur insoweit, als die zulässige Höchstgrenze überschritten werde –  § 556 g Abs. 1 Satz 2 BGB. Halte der Beschwerdeführer die Begrenzung der zulässigen Miethöhe für nichtig, so sei er mithin nicht gehindert, die gesamte vertraglich vorgesehene Miete vor den Zivilgerichten einzuklagen. Diese hätten dann zu prüfen, ob die Entgeltabrede teilweise unwirksam sei.

Zu diesem Prüfungsprogramm könne auch die Frage gehören, ob die Rechtsverordnung nach § 556 d Abs. 2 Satz 1 BGB den Anforderungen der gesetzlichen Ermächtigung genüge und auch im Übrigen mit höherrangigem Recht in Einklang stehe.

Fazit:

Über die Mietpreisbremse wird bis heute kontrovers diskutiert.

Durch sie soll die angemessene Versorgung mit Wohnraum auch für Bezieher geringer und mittlerer Einkommen gesichert werden. Dies will der Gesetzgeber dadurch erreichen, dass durch die Mietpreisbremse die Miethöhe bei Wiedervermietungen unter bestimmten Voraussetzungen gedeckelt wird.

Ob das Ziel der Mietpreisbremse erreicht werden kann, erscheint als fraglich. Im Zweifel und weil Fragen des Vermieters nach den Einkommensverhältnissen des Mieters im Stadium der Vertragsanbahnung zulässig sind, wird der Vermieter denjenigen Mietinteressenten auswählen, der über die bessere Bonität verfügt.

Der Staat greift zudem in Form der Mietpreisbremse in die Vertragsfreiheit der Mietvertragsparteien in puncto Miethöhe, insbesondere in das Recht des Vermieters, denjenigen Mietpreis zu verlangen, den er für die Überlassung seines Eigentums an Dritte für gerechtfertigt erachtet oder zur Deckung seiner Kosten benötigt, ein.

Ob das verfassungskonform ist, bleibt zunächst offen.

Ein Vermieter, der die Verfassungsmäßigkeit der Mietpreisbremse durch das Bundesverfassungsgericht überprüfen lassen will, muss sich – so die Begründung der Entscheidung – erst einmal gesetzeswidrig verhalten, d.h. gegen die Vorgaben der Mietpreisbremse in puncto Miethöhe verstoßen, und dann die Zivilrechtsinstanzen durchlaufen…

Ralf Schulze Steinen

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht und Fachanwalt für Verkehrsrecht

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