Wohnungseigentumsrecht | 04.12.2015

Schimmel: Mieter muss 3-4 mal am Tag lüften!

Ralf Schulze Steinen

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht und Fachanwalt für Verkehrsrecht

1. Dem Mieter ist zur Vermeidung von Schimmel in der Wohnung ein 3 – 4 maliges Stoßlüften am Tag zuzumuten. Verletzt er diese Pflicht, so kommt eine Mietminderung seinerseits wegen des Schimmels nicht in Betracht.

2. Dies gilt auch dann, wenn die Wohnung zwar bauphysikalische Schwachstellen aufweist, die aber nicht als bauliche Mängel einzustufen sind.

 

Dies hat das Landgericht Frankfurt/Main, Urteil vom  16.01.2015, Az.  2-17 S 51/14 entschieden.

Der Fall:

In dem zu entscheidenden Fall  minderte der beklagte Mieter die Miete.

Grund: Schimmel in der Wohnung.

Der klagende Vermieter widersprach der Mietminderung und erhob Klage auf Zahlung der seiner Meinung nach zu Unrecht geminderten Beträge. Das Amtsgericht wies die Klage ab.

Begründung:

Einem berufstätige Mieter könne ein 3-4 maliges Stoßlüften am Tag zur Vermeidung von Schimmel nicht zugemutet werden.

Gegen diese Entscheidung richtete sich die Berufung des Vermieters, mit der er seine Zahlungsansprüche weiterverfolgte.

Zu Recht?

Ja – das LG Frankfurt/Main ändert das Urteil des Amtsgerichts ab und verurteilt den Mieter zur Zahlung der geminderten Beträge.

1.

Zwar habe der Mieter bewiesen, dass es in seiner Wohnung an verschiedenen Stellen zur Bildung von Schimmel gekommen sei. Richtig sei auch, dass der Schimmel grundsätzlich einen Mietmangel i. S. v. § 536 BGB darstelle, der eine Mietminderung zur Folge habe könne.

Dies habe das Amtsgericht noch zutreffend erkannt.

2.

Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts sei aber der Mieter selbst für den Schimmel verantwortlich, da er die Wohnung nachweislich nicht ausreichend gelüftet habe. Diese Obhutspflichtverletzung des Mieters schließe eine Mietminderung seinerseits wegen des Schimmels aus.

a.

Die Langzeitmessung des gerichtlich bestellten Sachverständigen habe ergeben, dass der Beklagte die Wohnung zwar schwankend jedoch ausreichend beheize, aber nicht ausreichend lüfte.

Nach den sachverständigen Feststellungen sei die relative Luftfeuchtigkeit über den gesamten Zeitraum der Messung im Wohnzimmer hoch gewesen, zwischen 65% und 75%, und habe  einmal sogar einen Spitzenwert von 80% erreicht.  Dabei sei eine Lüftung erst nach zwei Stunden erfolgt.

Der Sachverständige sei deshalb nachvollziehbar und widerspruchsfrei zu dem Ergebnis gelangt, dass der in der Wohnung aufgetretene Schimmel in erster Linie durch das Nutzungsverhalten des Beklagten verursacht sei.

Der Beklagte lüfte die entstehende Feuchtigkeit nicht ausreichend nach außen. Im Vergleich dazu zeige sich dort wo eine „Zwangsbelüftung“ bestehe, nämlich im Bad, kein Schimmel.

b.

Zwar habe der Sachverständige auch festgestellt, dass der Schimmel im Wesentlichen an den bauphysikalischen Kältebrücken auftrete und nur durch ein 3-4 maliges Stoßlüften am Tag vermeidbar sei.

Dies sei aber entgegen der Auffassung des Amtgerichts nicht überobligatorisch. Insbesondere sei seitens des Klägers auch keine Nachrüstung der Wärmedämmung geschuldet, die derzeit dem Baujahr des Hauses entspreche.

Ob die Beklagte aus beruflichen Gründen tagsüber abwesend sei, sei ohne Belang.

Denn es müsse – entgegen der Ansicht des Amtsgerichtes – während der Abwesenheit des Mieters nicht gelüftet werden. Dies ergebe sich daraus, dass bei Abwesenheit weder geduscht, noch gekocht, noch gewaschen noch sonst neue Feuchtigkeit seitens des Mieters verursacht werde, welche herausgelüftet werden müsste.

Fazit:

Die Entscheidung liegt auf der Linie der bisherigen „Frankfurter Schimmelrechtsprechung“ und ist unseres Erachtens zutreffend.

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Ralf Schulze Steinen

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht und Fachanwalt für Verkehrsrecht

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